财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，归属普通股股东的净收入为2380万美元，高于2018年第四季度的1460万美元；全年归属普通股股东的收入为4590万美元，高于2018年全年的2630万美元 [26] - 2019年第四季度，核心FFO增至1860万美元，较2018年第四季度的1660万美元增长12%；摊薄后每股核心FFO为0.20美元，高于2018年第四季度的0.19美元。全年核心FFO增至6850万美元，较2018年的6510万美元增长5%；摊薄后每股核心FFO为0.76美元，高于2018年全年的0.74美元 [27] - 2020年公司预计每股收益在0.08 - 0.11美元之间，核心FFO在0.79 - 0.82美元之间 [32] - 2019年底公司拥有57处房产，总资产约18亿美元；第四季度，经调整后的净债务与EBITDA之比为8.9倍；年末，91%的债务为固定利率或通过利率互换进行套期保值，到2024年之前无重大到期债务；截至年底，按总资产计算，51%的资产无抵押，高于2018年第四季度的44% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自增值计划启动以来，公司已完成2715套公寓的翻新，内部装修成本的加权平均投资回报率为18.5%；截至年底，共有23个项目正在进行或筹备中，涉及7136套公寓；翻新后公寓的平均租金溢价为18.3%，高于去年的15.8% [10] - 2019年第四季度，同店净营业收入（NOI）增长9.6%，全年增长7.7% [9] - 2019年第四季度，同店收入增长6.3%，全年增长5.7%，主要受平均租金上涨5.1%的推动 [28] - 2019年第四季度，同店运营费用增长1.2%，全年增长2.7%；可控运营费用全年增长1.7%；房地产税和保险等不可控运营费用全年增长4.4% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，除奥兰多外，公司所有18个市场的同店NOI均实现增长；亚特兰大、罗利 - 达勒姆、路易斯维尔、哥伦布、印第安纳波利斯、默特尔比奇、威尔明顿和夏洛特市场的季度NOI增长均超过10% [15][16] - 亚特兰大市场第四季度同店平均有效月租金增长7.3%，全年增长7.9%；同店NOI季度增长11.8%，全年增长7.9%；平均入住率较2018年第四季度提高2.3个百分点，达到93.8% [18] - 夏洛特市场第四季度同店NOI增长11.6%，全年增长10.1%，受收入增长7.2%的推动；该季度平均入住率为96.3%，租金上涨3.9% [19] - 2019年第四季度，整体投资组合平均入住率为92.6%，较2018年第四季度提高60个基点；全年平均入住率为93.2%，较2018年下降10个基点；剔除增值项目后，同店投资组合第四季度平均入住率保持在93.7%，全年为94.3% [20] - 2019年第四季度，同店投资组合的新租约租金上涨2.3%，续租租金上涨4.4%，综合租约租金上涨3.3%；2020年第一季度第一个月，同店投资组合的新租约租金上涨3.7%，续租租金上涨3.2%，综合租约租金上涨3.4% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进有机增长计划，特别是增值计划，预计2020年完成4400套公寓的翻新，每季度完成500 - 700套 [12] - 持续执行资本循环计划，评估市场和社区，出售不符合核心标准的社区，重新投资于关键市场以扩大业务 [11] - 计划继续开发和探索技术，以改善居民生活并提高社区运营效率 [13] - 加强可持续发展平台建设，成立跨职能可持续发展小组，采取包括采购环保产品和进行能源审计等举措 [14] - 行业竞争方面，奥斯汀市场竞争激烈，公司因难以在该市场实现增长和规模扩张而出售了当地一处房产 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司加速发展的一年，有机增长计划和增值计划取得了强劲成果；宏观经济环境良好，支持家庭形成和工资增长，推动了租金上涨，预计2020年宏观基本面仍将有利 [7][8] - 公司对2020年的业绩充满信心，认为有合适的团队和流程来执行计划；房地产基本面将保持强劲，将通过资本循环计划提升投资组合 [37] 其他重要信息 - 2019年10月1日，公司在罗利收购了一处318套公寓的社区；12月17日，出售了德克萨斯州奥斯汀的一处300套公寓的社区，实现出售收益2070万美元 [22] - 2020年2月，公司收购了达拉斯麦金尼郊区一处251套公寓的社区，该社区目前出租率为81%，预计6月满租，第二年稳定资本回报率为5.7% [23] - 2020年公司预计收购金额在5000万 - 1亿美元之间，处置金额最高可达1亿美元 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若今年仅完成达拉斯的收购，达到处置指导上限的可能性有多大 - 资本循环计划的基础是买卖匹配，若仅收购一处达拉斯房产，处置资产金额更可能在5000万美元左右，而非1亿美元 [40][41] 问题2: 可能出售的非核心表现不佳的房产位于哪些市场，这些市场的价格与过去相比有何趋势 - 价格在所有市场都有所上涨，资本循环不仅考虑表现不佳的市场，还包括无法实现增长的市场，如奥斯汀市场 [42] 问题3: 2021年到期的7100万美元有担保债务的利率是多少，今年是否有部分可提前偿还，指导中是否有相关假设 - 这些到期债务的平均利率约为3.8% - 3.9%，约2000万 - 3000万美元可提前偿还；指导中考虑了部分提前偿还债务的再融资预期，但影响较小 [44][45] 问题4: 根据2020年指导预期，年底净债务与EBITDA比率预计是多少 - 2019年该比率下降约0.5倍，预计2020年也会有相同幅度的下降 [46] 问题5: 同店收入指导显示增速较第四季度有所放缓，对于2020年非翻新单元的租金增长和入住率有何假设 - 2020年非增值社区的入住率预计保持在94%左右；租金增长预计新租约和续租综合为3% - 3.5% [48] 问题6: 今年在达拉斯的收购与过去几年收购的B级产品不同，未来A类和B类收购的构成应如何看待 - 公司仍主要专注于收购和运营B级资产，达拉斯的收购是因为该社区与现有社区相邻，可实现协同效应并减少竞争 [49] 问题7: 目前增值资产和处于租赁期的A类资产的价格差异如何 - 两者的资本回报率差距已大幅缩小，各市场A类和B类资产的资本回报率都在压缩 [50] 问题8: 公司交易价格隐含4.8%的资本回报率，而稳定收购的回报率为5.5% - 6%，为何不加大投资策略力度 - 资产目前需求旺盛，公司不想为了增长而增长，希望在实现增值的情况下进行收购，同时继续控制杠杆比率并覆盖股息 [57] 问题9: CBRE预计2020年新交付单元数量大幅增加，新建筑主要建在哪里，建的是什么类型 - 大部分新建筑位于城市中心，如亚特兰大的中城和巴克黑德，因为这些地方的租金足以覆盖建设成本 [58] 问题10: 除了Vale垃圾服务，投资组合中还有哪些其他附属收入机会 - 公司正在探索智能家居技术，还推出了让居民报告租金支付以改善信用的服务，不断寻找增加收入的途径 [60] 问题11: 有六个市场只有一处资产，是否考虑出售这些资产，资金会重新投入现有市场还是新市场 - 公司会不断评估投资组合，目前专注于发展现有市场；亨茨维尔市场因人口和就业增长以及供应有限，基本面良好，公司正在积极寻求在该市场增加资产 [61] 问题12: 指导中是否考虑了房地产税上诉成功的因素 - 公司有税务顾问协助评估税务情况，会考虑上诉成功的可能性并将其纳入指导 [64] 问题13: 收购的麦金尼社区目前的资本回报率或NOI收益率是多少，短期内是否会稀释收益 - 目前约为5.1%，可能接近盈亏平衡 [66] 问题14: 从租赁角度如何进行收入管理，非增值投资组合的稳定入住率能否达到95% - 96%，是否仍在优化租约到期时间 - 公司通过入住率和租金增长来优化收入；非增值投资组合去年的入住率在94%左右，公司认为有提升空间，随着一些增值项目的完成，入住率有望达到95%左右 [68] 问题15: 哪些市场的房地产税结果好于预期 - 俄亥俄州的房地产税增长低于预期，是影响最大的市场 [70] 问题16: 第四阶段的翻新管道主要是通过收购还是现有投资组合中的资产，现有资产翻新的时机如何确定 - 若有第四阶段，大部分将来自现有资产；第三阶段部分新增资产是因为收购的资产适合翻新计划且当地有翻新团队；翻新过程会对入住率产生短期压力，所以分阶段进行以管理投资组合和实现长期增长 [73] 问题17: 不同市场之间的专业知识可转移性如何 - 专业知识具有很强的可转移性，不同市场的流程相同，主要差异在于当地人员和供应商 [77]