财务数据和关键指标变化 - 二季度公司出售69亿美元投资，偿还63亿美元回购协议，减少6.1亿美元有担保贷款 [8] - 截至6月30日，公司杠杆率降至0.6倍，现金和无抵押资产增加5.85亿美元至8.25亿美元 [10] - 7月公司账面价值较6月30日上涨约5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 信贷资产 - 7月出售5.47亿美元信贷资产，其中4.7亿美元为优质CMBS，偿还4.35亿美元FHLB预付款，截至7月31日FHLB有担保贷款余额为3.05亿美元 [15] - 剩余7700万美元出售资产为低评级CMBS和CRT，以无杠杆形式持有 [16] - 截至7月31日，信贷资产主要为2015年前发行的成熟投资，88%的CMBS持有量的次级水平超过2007年累计抵押品损失百分比，94%的剩余信贷投资为投资级，81%为A评级或更高 [17][18] 机构RMBS - 7月机构RMBS购买总额达22亿美元，为30年期低息指定池 [14] - 为对冲资金成本和利率风险，执行了18亿美元期限为4至7年的利率互换 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - AA级CMBS在7月31日较互换利率高出约350个基点，而疫情前约为100 - 115个基点 [37] - A级CMBS在7月31日较互换利率高出350 - 780个基点，平均约550个基点，疫情前约为160个基点 [38] - BBB级资产在7月31日约为900个基点，疫情前高达350个基点 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 下半年公司目标是为股东恢复有意义的核心收益，将资金从信贷资产重新配置到机构抵押贷款，同时继续寻找信贷资产机会，不依赖短期按市值计价融资来获得有吸引力的回报 [11] - 公司认为专注于机构RMBS的战略可以通过股息收入和资本增值带来有吸引力的风险调整后回报，将在未来几个月继续向该战略转型 [19][24] - 公司外部管理机构景顺在固定收益领域有超过3500亿美元资产，自2009年公司IPO以来管理其投资组合，团队有80多年相关经验，能为公司提供资源支持，使公司在抵押REIT领域具有费用比率优势 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度初金融市场因疫情处于前所未有的流动性事件中，结构化证券市场出现混乱，影响公司满足追加保证金要求的能力 [7] - 随着市场复苏，公司保留的信贷资产受益，未来信贷资产仍有价格上涨潜力，投资者对信贷风险的需求持续增加，美国经济缓慢重新开放，TALF计划延长至年底提供了更多潜在上行空间 [10][36] 其他重要信息 - 会议中可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 会议可能讨论非GAAP财务指标，相关调整可在财报演示文稿末尾找到 [5] 问答环节所有提问和回答 问题: 7月转入的机构投资组合的利差收入情况及与信贷资产的比较 - 机构投资的净息差约为100 - 125个基点，指定池的对冲后股本回报率约为10% - 12%，持有的无杠杆信贷投资的账面收益率远低于此，但预计信贷资产会继续价格上涨，支持账面价值增加 [27] 问题: 机构投资中目前最具吸引力的部分及增量资金的投向 - 公司认为低息票部分最有价值，如30年期2%、2.5%和3%的产品，低息票指定池仍能提供低两位数的股本回报率，TBA交易目前未投资但近期会考虑，其股本回报率约为中两位数 [29] 问题: 6月和7月初未进行融资的原因及调整资本结构的选项 - 当时市场仍动荡，融资成本较高，融资有难度，但公司一直在评估调整优先股和普通股比例至历史水平的选项 [33] 问题: CMBS投资组合在FHLB贷款年底到期后的融资计划、是否有通过TALF融资的证券及机构回购的融资利率 - 机构融资有吸引力，一个月回购的综合利率约为24个基点；公司未通过TALF融资，因其要求新购买的证券；公司不打算对信贷资产重新采用短期按市值计价融资，而是继续寻找有吸引力的处置机会 [34] 问题: 持有CMBS投资组合以获取价格上涨的预期涨幅及持有时间 - 公司认为信贷利差有进一步收紧的潜力，但短期内不会完全恢复到疫情前水平；投资者对信贷风险的需求增加，美国经济缓慢重新开放，TALF计划延长至年底提供了更多潜在上行空间 [36] 问题: 重新配置到机构市场时的杠杆水平 - 杠杆率范围为7 - 8倍，目前整体杠杆率约为2倍，随着转型推进将降至7倍的债务与股权比例 [39] 问题: 普通股与优先股互换的可行性 - 公司正在评估普通股与优先股互换是否对股东有利，将在财务报告发布后重新评估 [40] 问题: 避免TBA交易和机构投资的原因 - 公司并非避免TBA交易，7月优先处理了指定池投资以符合整池测试要求，预计TBA交易在中短期内仍有吸引力，会在近期考虑 [44][46] 问题: 不依赖短期按市值计价融资的额外信贷资产的投资方向 - 公司无杠杆持有约5亿美元信贷资产，认为其有较大上行潜力，会继续持有；同时会继续探索信贷领域的其他机会，但非追索权融资成本较高，机会相对较少 [47]