财务数据和关键指标变化 - 截至5月31日，公司16亿美元证券投资组合主要由非机构CMBS和住宅信贷头寸组成，其中5.4亿美元为无抵押资产，剩余借款为8.37亿美元有担保联邦住房贷款银行预付款，由高评级CMBS抵押 [12] - 截至5月31日，公司估计每股账面价值在2.65 - 3.15美元之间，反映了季度末后持续去杠杆化 [12] - 截至5月31日，公司整体杠杆率低于0.8倍债务与权益比，5月初成功将对信贷回购的依赖降至零 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合约92%为商业抵押贷款信贷，约7%为住宅信贷 [16] - 截至5月31日，约85%的信贷投资评级为A或更高，约90%的商业抵押贷款信贷评级为A或更高，超75%的CMBS投资组合评级为AA或更高 [19][20] - 近90%的CMBS受益于15个或更多百分点的次级水平，约93%的CMBS次级水平超过预期累计抵押损失 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度末，COVID - 19疫情和经济停摆导致金融市场前所未有的波动和混乱，机构抵押支持证券表现不佳，结构化证券和信贷市场受冲击严重 [9] - 目前CMBS市场，AAA级CMBS约占CMBS投资组合的38%，主要是次级AAA评级头寸，利差约160个基点；AA级利差250 - 400个基点；A级约450个基点；BBB级利差800 - 1300个基点 [35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来战略是将未来信贷销售所得重新投资于以机构为主的投资组合，预计未来几个季度从当前几乎全是信贷投资的投资组合过渡到以机构为主的战略 [13][27] - 公司计划通过机构RMBS指定池和适度配置TBA证券实现低两位数的ROE，同时继续评估在不依赖短期按市值计价融资的情况下实现信贷投资目标回报的机会 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度末，COVID - 19疫情和经济停摆给公司带来巨大挑战，但公司团队努力降低对短期按市值计价融资的依赖和整体杠杆率 [9][25] - 尽管预计基本面疲软，但资本结构顶部或接近顶部的债券因流动性不足和对COVID - 19的担忧而具有吸引力，非按市值计价的定期融资计划TALF将有助于恢复投资者对这些债券的兴趣 [17][18] - 随着信贷市场持续复苏，公司持有适度杠杆的信贷投资组合有潜力推动账面价值上升 [12] 其他重要信息 - 会议中可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 会议可能讨论非GAAP财务指标，相关调整可在财报演示文稿末尾找到 [5] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为偿还联邦住房贷款银行预付款会出售哪些资产，剩余CMBS投资组合的未实现损失和无杠杆收益率情况如何 - 用于偿还预付款的债券主要是AA级和AAA级，预计随着TALF计划推进，资本结构顶部情况将改善 [33] - 目前AAA级CMBS利差约160个基点，AA级250 - 400个基点，A级约450个基点，BBB级利差800 - 1300个基点，自TALF推出和经济重启以来，CMBS市场需求缓慢增加 [35][36][38] 问题2: 目前投资组合的未实现损失情况，以及向机构RMBS投资组合过渡时的杠杆率预计是多少 - 未提供具体未实现损失数字，但展示了不同评级债券利差自5月31日以来的改善情况，CMBS市场需求在TALF推出和经济重启后有所增加 [38] - 从当前投资组合过渡到主要以机构为主的投资组合可能需要一到两个季度，机构投资的债务与权益比可能达到7 - 8倍 [39] 问题3: 如何看待公司的资本结构，优先股在总股本中占比很大 - 公司正在寻找对股东有意义的融资机会，希望将优先股与普通股的比例恢复到历史平均水平，会议后将评估最佳资本结构路径 [43] 问题4: REIT规则和持有池测试是否会促使公司加速向机构投资过渡 - 公司在时间上有一定灵活性，有几个季度来恢复持有池合规，但鉴于机构投资的杠杆情况，预计能相对较快达到55%的持有池要求 [44] 问题5: 偿还联邦住房贷款银行预付款是否有摩擦成本 - 公司出售资产偿还预付款时无提前还款罚款或终止费用 [47] 问题6: 6月利差收窄对账面价值估计有何影响 - 自5月31日以来，账面价值略有上升，有一定估值提升 [48] 问题7: 一季度G&A费用中是否有特殊成本，未来G&A费用预计水平如何 - 一季度和二季度因应对COVID - 19危机产生了一些额外成本，但预计未来G&A费用不会有显著变化，管理费用将因基于投资组合净值而下降 [50][51] 问题8: 机构战略中提到的低两位数ROE是毛ROE还是净ROE - 是毛ROE [52]