财务数据和关键指标变化 - 2022年前六个月核心FFO增至5770万美元，即每股0.85美元，同比增长33%，主要因按比例计算的同店NOI增加贡献每股0.10美元，以及2022年收购带来每股0.03美元的增长 [17] - 因2021年继任计划的非经常性成本，实现G&A节省0.06美元，去年第四季度1亿美元股票回购产生0.04美元的积极影响，但利息费用增加0.02美元抵消了部分收益 [18] - 按比例计算的同店NOI年初至今达到7480万美元，增长9.9%，主要受合同租金增加、入住率提高和现金基础租户收款时间的推动，且与2021年同期相比，因2021年给予的租金减免在2022年未发生，有150个基点的有利比较 [19] - 公司将2022年核心FFO区间低端提高至每股1.52美元，高端维持在每股1.56美元，将按比例计算的同店NOI增长指引收紧至4% - 5% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度末租赁入住率为95.4%，比第一季度高100个基点，比去年同期高250个基点，上半年主力租户租赁比例增至98.2%，小商铺维持在90.5%，均创历史新高 [27] - 截至6月30日，按比例计算的同店组合年基本租金为19.03美元，较2021年6月30日增长2.7%，主力租户ABR为12.53美元，小商铺ABR为32.07美元 [29] - 第二季度签署78份租约，总面积约28.9万平方英尺，季度租户保留率超过92%，预计续约将继续占租赁业务的很大比例 [30] - 本季度新签和续约租约的总租金差为15.1% [31] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带市场，其几乎全部位于阳光地带的投资组合使其与购物中心同行区分开来，该地区持续有强劲的人口迁移和就业创造模式，吸引企业搬迁，带动对公司物业租赁空间的需求 [7][8] - 公司继续执行重大企业举措，本季度发布首份ESG报告，致力于可持续发展，投资物业以创建社区聚集空间，优先安装能源管理系统和电动汽车充电站，并在新收购中进行可持续性评估 [9][10][11] - 公司正在为董事会增加多样性，进行搜索以增加董事会的技能和能力，同时进一步提高多样性 [12] - 公司团队继续在其市场内寻找和审查大量收购机会，在评估新机会及其对潜在外部增长的贡献时保持高度纪律性，本季度收购了那不勒斯郊外的Bay Landing和达拉斯郊区的Highlands of Flower Mound [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其简单而专注的业务计划继续产生强劲业绩，接近行业顶端，该战略使其能够应对经济和资本市场的潜在波动 [7] - 预计全年将实现有意义的NOI和核心FFO增长，业绩将接近行业顶端 [24] - 尽管目前租户需求强劲，但公司会密切关注通胀对租户和消费者的影响，租户目前正在调整以减轻风险或避免运营受到重大干扰，公司将在需要时与租户合作，帮助其成功开展业务 [32][33] 其他重要信息 - 公司团队在奥兰多的Suncrest Village物业重建了一家全新的Publix超市，在成本上升和供应链延迟的情况下，按时按预算完成项目，预计该项目将为该购物中心带来显著的NOI增长 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前入住率已达创纪录水平，未来入住率还能提高多少，本季度租赁成本较高的原因及未来趋势如何 - 公司认为可以将入住率再提高一点，目前在过去难以出租的区域取得了成功，租赁成本高更多是组合问题，而非翻新长期空置空间所致，公司在这些区域会更加谨慎，预计今年剩余时间入住率将继续上升，当前经济背景下破产情况较少对公司有利，但这种情况可能不会持续太久 [43][45] 问题2: 如何看待公司在达拉斯、亚特兰大等市场的投资，与奥斯汀市场相比如何，是否更犹豫在奥斯汀市场投入更多资金 - 公司对达拉斯、亚特兰大、奥斯汀三个市场都感兴趣，但原因不同，奥斯汀由于需求和供应情况，总回报预期处于较低水平，而亚特兰大、达拉斯和休斯顿部分地区建设相对容易，公司还对佛罗里达州中部和西部以及卡罗来纳州的市场动态感到兴奋，希望在这些地区增加投资 [47][48] 问题3: 利率大幅上升，市场预期资本化率将上升，公司如何改变收购和投资的承保标准 - 公司在收购方面更加谨慎，目前看到的项目定价较为稳定，核心杂货店项目受影响较小，因为通常可以通过资产负债表购买，对担保融资的依赖程度较低，而大型资产可能会受到更大影响，公司预计市场可能会出现回调，但目前尚未看到这种情况 [49]