财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生3170万美元的NAREIT FFO，即每股0.47美元，较2021年同期每股增长47%；核心FFO增至2900万美元，即每股0.43美元，同比增长39% [12] - 2022年第一季度NAREIT和核心FFO的增长主要得益于同店NOI每股增加0.06美元、因2021年继任计划非经常性成本带来的G&A节省0.03美元以及去年第四季度1亿美元股票回购带来的0.03美元正向影响 [12] - 第一季度按比例计算的同店NOI达到3870万美元，增长12.2%，主要由合同租金增加、入住率提高和现金基础租户收款时间推动，且与2021年第一季度相比有200个基点的有利比较 [13] - 截至3月31日，公司总流动性为2.62亿美元，包括循环信贷额度剩余的2.14亿美元和手头超过4800万美元的现金；按比例计算的债务加权平均利率为2.6%，加权平均期限为4年，2022年无债务到期 [14] - 公司修改2022全年指导，将摊薄后每股净收入指导提高至0.18 - 0.24美元，将NAREIT FFO指导提高至每股1.58 - 1.64美元，将核心FFO范围收紧至每股1.51 - 1.56美元，同店NOI增长指导提高至3.75% - 5.25%，G&A费用预测略有下降但将被当前利率环境和未来融资活动带来的高于预期的利息费用抵消，净投资活动增加至2.1亿美元 [15] - 预计2022年季度FFO增长将放缓，EBITDA将逐季增加，但利率上升将影响下半年FFO；公司预计通过有机增长和收购实现NOI增长，G&A略低，核心FFO增长接近两位数，同时谨慎安排永久债务融资以巩固债务结构 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁入住率为94.4%，比2021年第四季度高50个基点，比去年第一季度高150个基点；主力租户租赁比例增至96.6%，小商铺达到90.5%，同比分别增加80个基点和290个基点 [18] - 截至3月31日，按比例计算的组合年度基础租金为8.64美元，较2021年同期增长2.2%；主力租户ABR为12.24美元，小商铺ABR为31.51美元 [18] - 第一季度签署60份租约，总面积约18.3万平方英尺GLA；季度混合可比租约利差为5%，续租率为93% [18] - 续约努力中租约利差为4.4%，健康的续租率和入住率表明公司物业适合租户经营业务 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注的阳光地带市场受益于过去十年的人口迁入，疫情后这种趋势加速且未来几年将持续，市场具备产生高于其他地区的风险调整后回报的要素，公司中心将提供可持续租金增长和价值创造机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是专注于阳光地带的购物中心REIT，目标是通过战略资本配置进一步提高在该地区的集中度，为对阳光地带核心零售感兴趣的投资者提供投资选择 [5] - 公司展示了严格的资本配置，2021年11月完成1亿美元荷兰式要约回购400万股，每股25美元；注重内部和外部增长，通过同店NOI增长和收购更多优质阳光地带物业为股东带来现金流增长 [6] - 董事会授权并批准了1.5亿美元的新股票回购计划，3月建立了2.5亿美元的ATM发行计划，以有效进入资本市场；4月获得惠誉评级的首次信用评级，长期发行人违约评级为BBB - ，展望稳定 [7][8] - 公司认为评级反映了其简单专注的阳光地带投资组合战略带来的现金流质量和团队对一流资本结构的执着，将扩大资本来源并支持评估增长机会 [9] - 公司在选择新市场时专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势 [28] - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来感到兴奋，将继续维持简单战略，以在未来实现可持续现金流增长，希望随着更多人了解公司故事和战略，加上可能被纳入重要指数和基准，公司将继续吸引现有和新投资者 [23] - 公司密切关注供应链挑战和通货膨胀，对投资组合影响较小，但已开始看到材料成本和交付时间增加；租户目前能够适应挑战，公司将继续与租户合作以帮助其成功经营业务 [20] - 公司认为投资组合结构和资产负债表使其能够在所有经济环境和周期中成功运营，以必需品为主的杂货店锚定中心在通货膨胀环境中表现较好 [21] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，基于管理层当前信念和预期，受各种风险和不确定性影响，公司无义务更新相关陈述；同时参考了某些非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标包含在本季度收益材料中，可在投资者关系网站查看 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司现有市场中哪个将产生最大增长，是否有新市场可能拥有资产 - 公司继续看好奥斯汀市场，按预计基础计算其集中度近20%；佛罗里达州中部和西部市场当前资产表现良好，公司继续寻找新机会；北卡罗来纳州的罗利 - 达勒姆和夏洛特市场也有强劲的新家庭形成和对公司中心的需求 [27] - 公司专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势，若能在新市场获得小投资组合达到规模，会考虑进入 [28] 问题: 能否扩展介绍投资组合中的再开发或致密化机会 - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，有几个位于强劲市场的大型物业未来可能有致密化机会，但公司近期不会独自开展；再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29]