财务数据和关键指标变化 - 2020年全年合并收入下降8%至166亿美元 费用收入下降14%至61亿美元 调整后EBITDA下降24%至86亿美元 调整后稀释每股收益下降34%至946美元 [15] - 第四季度合并收入下降12%至48亿美元 费用收入下降19%至20亿美元 调整后EBITDA下降18%至417亿美元 调整后稀释每股收益为529美元 [17] - 2020年全年调整后EBITDA利润率为14% 处于长期目标范围14%-16%内 并创下11亿美元的运营现金流记录 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度资本市场费用收入下降15% 较第三季度43%的下降有所改善 主要得益于美洲投资和债务咨询业务的显著改善 [30] - 第四季度租赁费用收入下降28% 较第三季度30%的下降略有改善 主要受客户推迟重大房地产决策影响 [34] - 企业解决方案业务费用收入下降7% 美洲设施管理业务的强劲增长被项目和开发服务以及英国移动工程业务的持续阻力所抵消 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度全球写字楼租赁活动同比下降43% 美国下降53% EMEA下降39% 亚太地区下降25% [13] - 第四季度全球空置率上升至129% 为2014年以来的最高水平 [14] - 全球资本市场投资销售在第四季度下降21% 全年下降28% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资于技术工具和数据分析 以增强客户价值主张 与竞争对手区分开来 并为股东创造价值 [11] - 公司将继续通过有机和无机投资推动未来增长 并致力于将约20%的自由现金流返还给股东 [19][24] - 公司将继续评估并购机会 但标准很高 任何机会都必须是价值增值的收购 具有强大的文化和战略契合度 并产生至少12%的投资资本回报率 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年上半年保持谨慎 但对下半年持乐观态度 预计随着疫苗接种的普及和经济活动的恢复 业务将逐步改善 [12][45] - 公司预计2021年调整后EBITDA增长将滞后于费用收入增长 但仍将在14%-16%的长期目标范围内 [42][55] - 公司预计2021年资本市场活动将在下半年回升 而租赁活动将滞后于资本市场 [33][74] 其他重要信息 - 公司在2020年采取了330亿美元的非永久性成本节约措施 其中约一半将在2021年不会重复 [39][41] - 公司在2020年回购了1亿美元的股票 平均价格为111美元 并获得了6亿美元的新股票回购授权 [26] - 公司在第四季度减少了56亿美元的净债务 年末净债务为192亿美元 报告杠杆率为02倍 [43] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2021年调整后EBITDA增长滞后于收入增长的原因 - 由于费用时间和销售周期长度 特别是更具交易性的业务 调整后EBITDA增长将滞后于费用收入增长 [55] - 2020年采取的330亿美元非永久性成本节约措施中 约一半将在2021年不会重复 其余将随着业务量恢复而逐渐恢复 [55][56] 问题: 外包业务的趋势 - 外包业务在2020年表现良好 预计中期将受益于COVID环境 因为企业越来越难以自行管理员工的健康和福祉 [61] 问题: 资本市场的投资机会 - 公司看到了显著的有机增长潜力 并专注于恢复强劲的顶线增长率 对于并购 公司持开放态度 但标准很高 目前没有具体的收购目标 [62] 问题: 写字楼投资销售的趋势 - 投资者对最佳地段和最佳建筑的需求仍然强劲 但对于位置、建筑质量或租金存在疑问的建筑 买卖双方在定价上存在差距 [65] 问题: 技术投资的重点 - 公司将继续投资于技术工具 特别是在经纪生产力和租户面向的技术解决方案方面 以增强市场竞争力 [66][67] 问题: 2021年调整后EBITDA利润率展望 - 公司预计2021年调整后EBITDA利润率将在14%-16%的长期目标范围内 但不会提供具体指导 [70][71] 问题: 资本市场业务的资产类别组合 - 2020年 写字楼业务占公司总收入的约25% 工业占20% 住宅占35% [79] 问题: 外部增长的重点领域 - 公司欢迎在亚洲业务 特别是中国和日本的进一步增长 但预计这将通过有机增长而非并购实现 [87] 问题: 写字楼使用趋势 - 公司看到客户在写字楼使用方面存在全谱系的需求 从强烈推动员工回到办公室到完全远程工作 但所有客户都关注员工的健康和福祉 [88][89] 问题: 写字楼租赁需求的弹性 - 随着空置率上升 租金将面临压力 但最佳地段和最佳建筑的租金压力较小 而次优地段和建筑的租金压力较大 可能导致一些建筑被重新利用 [95][96][97] 问题: 资本市场买卖价差收窄的原因 - 对于具有长期租约和优质租户的新建筑 卖方没有理由降低要价 而对于租约即将到期和租金水平存在疑问的建筑 卖方可能需要降低要价以缩小价差 [99] 问题: 2021年资本市场的季节性 - 公司预计2021年资本市场的季节性将与往年相似 第四季度最强 第三季度次之 但由于欧洲的封锁 第一季度可能会比往常稍弱 [101]