财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.05美元，包含负的0.11美元提前债务赎回成本和正的0.06美元一次性项目，调整后每股FFO为1.10美元，较上季度增加0.12美元，同比增长12% [15] - 同店第四季度现金NOI增长9.8%，调整后增长6.1%；GAAP同店NOI增长10.5%，调整后增长3.5% [15][16] - 第四季度末，稳定投资组合的入住率为91.9%，出租率为93.9% [16] - 出售Sabre Springs Corporate Center后，公司流动性约为14亿美元，包括2.9亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用资金 [16] - 净债务与第四季度年化EBITDA之比为5.8倍 [16] - 2022年预计处置收益2 - 5亿美元，资本利息约7000 - 8000万美元，G&A约8200 - 8700万美元 [18] - 同店现金NOI增长预计在4.5% - 5.5%之间 [18] - 预计年末办公投资组合入住率约为91% - 92%，住宅投资组合入住率超过90% [19] - 预计2022年FFO每股在4.35 - 4.55美元之间，中点为4.45美元，同比增长13% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公和生命科学业务方面，333 Dexter项目剩余51%（约63.5万平方英尺）预计在第三季度上线；2100 Kettner项目预计年底前约10万平方英尺开始租赁活动；三个生命科学重建项目预计约25万平方英尺在第四季度初上线 [20] - 住宅业务方面，公司在好莱坞和圣地亚哥拥有超过1000套豪华住宅单元，表现良好，稳定投资组合出租率为93.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市社区吸引年轻、受过教育的工人，部分市场住宅租赁创纪录，租金达到历史新高，如圣地亚哥的One Paseo项目已全部入住 [5] - 好莱坞的Jardine项目租赁加速，目前出租率接近85%，上季度约为60%多 [6] - 生命科学设施和实验室空间需求持续增长，市场空置率低于2%，租金接近或超过历史记录 [6] - 奥斯汀租赁活动接近疫情前水平，租金持续上涨 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司的五个关键目标包括完成在建开发项目的租赁，适时启动新开发项目；最大化运营投资组合的价值，积极管理租赁续约，提升可持续性和健康性；寻找独特的外部增长机会，监测市场动态并评估资本配置决策；保持保守的财务基础，确保有足够的流动性；与政府机构等合作，积极影响公共政策 [14] - 公司认为其投资组合运营平台和开发管道将使其在市场中脱颖而出，成为一流的所有者、运营商和开发商 [7] - 公司快速扩张的生命科学平台使其在西海岸最受欢迎的生命科学市场占据领先地位 [9] - 进入奥斯汀市场是公司持续增长的重要新市场，公司计划在该市场进行更多开发活动 [10][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济在2021年的复苏，公司核心原则得到验证，市场潜在经济状况持续改善，去年推动市场成功的趋势依然稳固 [4][5] - 新冠疫情正迅速成为可管理的病毒，大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长 [24][25][28] - 公司对市场活动和租赁对话感到鼓舞，尽管奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [28] - 公司认为未来将有更多现代空间建设需求，市场将出现分化，具备良好位置、设施和可持续性的建筑将更受欢迎 [63][64] 其他重要信息 - 公司在ESG方面的努力为公司、租户和员工带来价值，使其成为更具创新性和前瞻性的公司，行业多次认可其在可持续性方面的领导地位 [13] - 公司预计直线租金在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租户返回公司投资组合的最新情况及对租赁活动的影响 - 大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长，奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [24][25][28] 问题: 对入住率指导范围的理解及租赁率增长预期 - 公司在去年11 - 12月签署了多笔重要租约，目前租赁活动势头良好，随着一些因素的改善，租赁情况将在全年得到提升，且租赁执行与实际入住之间存在滞后 [30][31] 问题: 已签约但未入住的租约是否会在2022年贡献FFO - 约20万平方英尺已签约但未入住的租约可能在第四季度贡献FFO [36] 问题: 公司寻找独特外部增长机会的具体含义 - 公司一直在关注多个市场，目前对奥斯汀市场兴趣浓厚，预计未来一两个季度会有相关进展，可能是开发机会 [37][38][39] 问题: 公司未来的资本筹集计划及相关思路的变化 - 公司目前无意以当前股价出售股票，预计资产出售3 - 5亿美元，将保持保守的杠杆水平，谨慎发行股权 [44] 问题: 设立资本市场职位的原因及预期效果 - 随着公司业务增长，沟通需求增加，该职位人员熟悉行业、市场和投资者，能更好地向外界解释公司情况 [45] 问题: 与旧金山官员就改善生活质量和促进员工返回办公室的讨论情况 - 公司认为旧金山和洛杉矶存在地方检察官不执法的问题，导致犯罪和毒品问题严重，目前有针对这两位检察官的召回运动，公司参与其中，希望改善情况 [50][52] 问题: 旧金山当前情况对租赁讨论的影响 - 尽管存在问题，但租赁势头正在回升，优质空间的租赁情况良好，租户更倾向于高品质、具备设施的空间 [56][57] 问题: 2022年指导中直线租金和FAS 141收入的预期范围 - 直线租金预计在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] 问题: 假设疫情结束后，公司市场的开发周期情况及是否有更多机会 - 目前难以预测，但租户对优质空间的需求增加，公司凭借开发能力和土地储备处于有利地位，预计会有更多现代空间建设需求 [62][63][64] 问题: 公司哪些市场存在更多老旧或过时空间 - 旧金山的中央SoMa地区、奥斯汀以及全国范围内都存在老旧建筑，租户更倾向于新的现代建筑，这些老旧建筑可能面临改造或淘汰 [65][66] 问题: 旧金山租赁率下降及2023年到期租约的情况 - 第四季度旧金山租赁率下降是由于一个租户提前终止租约，2023年最大的到期租约与西雅图的West 8th项目有关，目前尚不确定租户是否续约，公司对两种情况都有评估；旧金山2023年到期的租约规模较小，团队正在进行提前续约讨论 [67][72][74] 问题: 租赁谈判与疫情前相比的差异 - 租赁谈判中，租户更关注入住时间，对于扩张、收缩、提前终止等条款讨论较少；对于独立建筑，租户会关注未来的扩张空间；租户改善成本的讨论与租金相关，公司市场的租金能够对应或超过成本增长 [78] 问题: 公司目标处置的物业情况及定价指导 - 处置物业的主题是不符合战略或无法增加价值的资产，目前不会透露具体物业，市场定价普遍较强 [81] 问题: 公司投资组合的市值评估及各市场情况 - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 问题: 处置对FFO的12%拖累的时间和节奏或年化数字 - 假设在年中达到中点，其中Sabre Springs项目出售对2022年的影响约为0.02美元 [87][88] 问题: 入住率情况，是否第一季度降至指导中点并保持 - 第一季度入住率会因圣地亚哥的租约到期而下降，第三季度有开发项目上线，洛杉矶的一些小租户搬离也会有影响 [89] 问题: 各办公地点的定价能力及旧金山此次复苏与以往周期的差异 - 定价能力较强的子市场包括贝尔维尤 - 西雅图市场、奥yster Point生命科学市场、奥斯汀和圣地亚哥；旧金山此次复苏滞后是因为城市关闭时间长和雇主未推动员工返回办公室，目前雇主开始制定计划，情况有望改善 [94][96] 问题: 奥斯汀市场关注的子市场及投资组合规模愿景 - 关注的子市场包括CBD及其周边地区、Domain及其周边地区；没有设定特定的投资组合规模目标，希望进行明智的交易 [98] 问题: 圣地亚哥生命科学市场的迁移速度和子市场吸引力 - 迁移速度很快，生命科学市场从Torrey Pines扩展到UTC，现在向I - 56、I - 15走廊发展，科技公司的竞争促使生命科学公司加快行动 [103][104] 问题: 圣达菲峰会项目破土动工的等待因素 - 公司已准备好，正在协商施工合同，预计下季度开始施工，已获得许可证，建筑设计已完成并获批 [106] 问题: 圣达菲峰会项目的租金与核心市场的比较 - 该项目租金比Torrey和UTC核心市场更具价值，能产生更好的收益率 [108] 问题: 低质量办公物业的最终走向及公司是否参与 - 这些物业可能转为住宅或精品办公空间，公司目前不积极寻求参与，但不排除特殊情况 [112] 问题: 公司租赁执行量低于2017 - 2018年平均水平的原因及恢复预期 - 2017 - 2018年是市场高峰期，疫情导致2020年租赁停滞，2021年开始缓慢恢复，目前第一季度租赁活动势头良好，预计随着市场基本面改善，全年租赁情况将提升 [116]