财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.98美元，包含0.01美元的新冠费用，该费用从过去几个季度来看呈下降趋势，若剔除新冠费用，第一季度FFO为每股0.99美元 [21][29] - 第一季度同店现金NOI下降2.9%，若剔除2020年第一季度470万美元的租约终止付款，现金同店NOI增长率为正0.7%；GAAP同店NOI下降1.4%，反映出入住率和停车收入降低 [23] - 第一季度末，稳定投资组合入住率为91.5%，较上一季度上升30个基点；出租率为93.3%，较上一季度下降100个基点 [24] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公和生命科学租金收取率为98%，4月整体租金收取率为95% [24] - 4月公司获得11亿美元可持续发展挂钩信贷安排，期限延长至2025年，定价降低10个基点，若达到年度目标可再节省1个基点，通过accordion功能经贷款人批准可借款至16亿美元，完成修订后增强了流动性，目前净债务与第一季度年化EBITDA之比约为4倍，预计随着现金投入使用该比例将上升 [25] - 预计第二季度FFO每股在0.80 - 0.86美元之间，中点为0.83美元，NOI利润率约为70%，G&A在2200 - 2400万美元之间，资本利息与第一季度相似，直线租金较第一季度下降约600 - 900万美元，季度末入住率在91.3% - 91.5%之间 [26][27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署超过20万平方英尺租约，其中三分之二为续约，三分之一为新租约，现金租金价差为正4.9%，GAAP租金价差为正15.4% [23] - 零售业务方面，约90%的零售租户租金减免计划延长至5月底，一个月租金延期约为150万美元，非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在业务恢复正常运营前能收到约三分之一 [30] - 办公和生命科学项目方面，One Paseo办公室预计第三季度末开始确认剩余1.6万平方英尺租约的收入；333 Dexter预计年底前剩余51%的63.5万平方英尺项目上线，但收入确认取决于与租户完成TI工作；KOP Phase 1预计年底前确认全部65.6万平方英尺项目的收入；One Paseo住宅目前租赁情况良好，有望达到原年底入住率75% - 80%的高端水平 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图：2021年STEM招聘增长21%，3月有5.7万个职位发布，亚马逊在贝尔维尤有3笔总计超过260万英尺的交易，首次出现西雅图的参观量超过贝尔维尤，市场上有几家后期风投支持的公司有超过10万英尺的需求，专业服务公司在自然租约到期时做出长期承诺，市场上有更多转租空间，但预计会被吸收，目前约有200万平方英尺在建，其中17%已出租且有不错的活动 [40][41] - 旧金山：3月STEM职位发布从2019年的6.4万个增加到6.8万个，经纪人跟踪到约630万平方英尺的需求，目前有17个超过10万平方英尺的租户，其中10个代表增长需求，有十几家律师事务所正在寻找超过1.5万英尺的空间，市场上有大量转租空间，但有活动迹象，预计会有向优质空间的转移 [42][43] - 洛杉矶：卡尔弗城和好莱坞因内容制作商的招聘而保持强劲，好莱坞市场几乎没有空置，伯班克有一定增长，洛杉矶西区有一些转租空间，但预计优质转租空间会被吸收 [45] - 圣地亚哥：德尔马、UTC和小意大利2100 Kettner等子市场表现出色，UTC空置率约为2%，科技和生命科学对空间的竞争导致溢出到其他理想子市场，第一季度生命科学市场净吸收77万平方英尺，空置率从4%降至2%，第一季度湾区生命科学获得创纪录的50亿美元风投资金 [46][47][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置方面，过去十年完成超过120亿美元的交易，重塑投资组合、多元化市场布局并打造有价值的开发管道，上个月出售The Exchange获得11亿美元，为新投资提供资金，公司可指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途 [11][12][35] - 生命科学投资组合战略扩张方面，计划本季度开始建设Kilroy Oyster Point生命科学园区二期，包括3栋楼90万平方英尺的空间，预计总投资9亿美元，已在土地和基础设施上投资约1.5亿美元，还计划在圣地亚哥开发3个新项目，这些项目将为生命科学投资组合增加约170万平方英尺，长期来看KOP的3、4、5期将再增加约180万平方英尺，全部建成并出租后，生命科学和医疗租户的收入占比将从14%提高到超过30% [14][15][16] - 可持续发展和健康方面，公司是可持续房地产和公司运营各可衡量类别中的行业领导者，去年实现碳中和运营，在提升稳定投资组合的健康和 wellness 方面取得重大进展，拥有最多正在进行的Fitwel认证项目 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济学家预测企业盈利、住房和就业增长强劲，全球增长反弹快于预期，这些对房地产有利，公司对租户需求越来越乐观，认为已度过难关 [6] - 各市场物业参观频率显著增加，新需求开始更频繁出现，租户希望续租、扩大员工队伍并升级办公环境 [7] - 生命科学市场需求强劲，公司的开发战略和对可持续发展及健康的承诺得到验证 [9] - 许多科技和媒体公司正在推进重返办公室计划，这将推动对办公空间的需求 [10] 其他重要信息 - 公司与AT&T存在法律纠纷，AT&T在2022年有最多15万平方英尺的收缩选择权，公司认为租户未有效行使该选择权，目前未在第二季度指导中包含相关准备金，仍在收取租金 [31][94][95] - 公司预计剩余开发支出在3 - 3.5亿美元之间，包括启动KOP Phase 2的支出 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产负债表上的现金是否用于1031购买，以及如何部署用于产生收入的资产和未来开发 - 公司有能力在第四季度前进行交换，指定最多20亿美元的潜在收购项目进行约10亿美元的交换，也可将大量现金用于开发等其他用途，下次电话会议或NAREIT会议时可能会提供更明确的方向 [35][36] 问题2: 市场参观活动增加，租户需求回升，各市场科技和其他行业的趋势，以及混合办公模式对空间的影响 - 2021年各子市场职位发布超过2020年，大型科技公司加速重返工作岗位计划，参观活动接近或达到疫情前水平，这些因素将创造需求。西雅图STEM招聘增长21%，有多家公司有大量空间需求，市场上转租空间预计会被吸收；旧金山职位发布增加，有大量需求和租户活动，转租空间有活动迹象；洛杉矶部分市场因内容制作商招聘保持强劲，西区转租空间预计会被吸收；圣地亚哥科技和生命科学竞争空间，生命科学市场表现出色 [37][38][40] 问题3: 各地区市场租金的市场估值，以及与公司投资组合的比较 - 公司认为目前数据点不足，无法评论净有效租金情况。在贝尔维尤，目前租金是市场最高；旧金山优质空间租金与疫情前相当；好莱坞部分产品租金谈判情况良好；圣地亚哥办公和生命科学租金创历史新高；South San Francisco的KOP Phase 2租金预计比Phase 1上涨10%以上 [50][51] 问题4: 第一季度旧金山CBD入住率下降，而湾区其他地区略有上升或持平，这是否反映市场情况及趋势 - 硅谷没有经历像旧金山那样的严重封锁，在交通便利的优质地段表现较好。旧金山优质A类产品租金与疫情前相当，预计下周进入限制最少的层级，公司也在加速员工返回工作岗位的计划。对于公司而言，入住率差异部分是由于季度内的租约滚动情况 [54][55][57] 问题5: 湾区筹集的资金对就业增长和空间需求的影响，能否区分市中心和硅谷 - 目前很多资金集中在市中心，有12家风投支持的公司有活跃需求，两家大公司搁置了迁往东湾的计划，重新专注于旧金山。大型科技公司都承诺返回旧金山工作，今年夏天将有很多活动 [58][59] 问题6: 旧金山转租空间是否会随着租户返回而减少，Salesforce在350 Mission的大部分空间是否会在第二季度或夏天撤出 - 转租空间有积极迹象，小租户和大租户都在关注，目前有53.5万英尺的待成交交易，若完成将是积极的。一些公司在计划返回时会收回空间，部分转租空间因条款限制较难出租。若市场保持目前的节奏，第三和第四季度可能会看到转租空间的吸收 [62][63][65] 问题7: 若无法找到1031交换的收购项目，特别股息和可用于KOP 2开发的资金情况 - 若无法找到收购项目，大约50%（可能略少）的总销售价格可能需要作为特别股息，公司认为这种情况不太可能发生 [66][67] 问题8: 333 Dexter剩余51%的项目租金开始时间是否会推迟到2022年第一季度 - 目前难以确定，希望能在年底前完成，但取决于与租户的TI建设工作 [68][69] 问题9: 公司生命科学投资组合中实验室和办公室租赁的比例，以及租户在签署租约前如何评估房东 - 实验室和办公室的比例因租户而异，难以预测，但预计相关建筑有相当多的实验室空间。租户在选择房东时很看重，生命科学公司通常会长期占用空间，会投入大量资金进行装修，他们希望有现代化的设施来吸引和留住员工，公司认为自己在这方面有优势 [71][72][75] 问题10: 若无法确定新的投资机会，如何看待公司股票作为投资选择，是否会进行大规模股票回购 - 公司会评估所有可能的方向，目前正在寻找符合标准的市场机会，未来几个月会更好地回答这个问题，会谨慎分配资本 [78][79][81] 问题11: The Exchange买家若将其改造成生命科学用途，每英尺还需花费多少，这对公司350万平方英尺的生命科学开发管道的价值创造有何启示 - 粗略估计改造可能每英尺花费100美元或更多，还会有停机时间和租金损失等成本。公司认为出售The Exchange是合适的交易，KOP项目的成本相对较低，租金预计会显著提高，通过开发将创造巨大价值 [83][84][91] 问题12: 公司是否有在核心市场外进行生命科学投资的最新进展 - 公司将在几个月后更好地回答这个问题 [92] 问题13: 与AT&T和DIRECTV的纠纷在资产负债表上是否有预留，对收益有何影响 - 第二季度指导中未包含相关准备金，目前仍在收取租金，需等待法律纠纷的结果 [94][95] 问题14: 在家办公和混合办公模式是否会产生雪球效应，成为公司解决ESG计划中S部分的方式，从而减少对办公空间的需求 - 公司认为这种情况不太可能发生，人们对在家办公感到疲惫，希望回到办公室，虽然会有一些在家办公的选择，但只是少数 [97][98] 问题15: 1031交换取消的可能性及影响，政府是否理解对商业房地产的影响 - 这是一个担忧，公司所属的行业组织正在努力反对取消1031交换，认为取消会对小运营商有害，会使权力向大公司集中，是糟糕的政策 [101][102] 问题16: 9455项目不是实验室交易，Kettner项目的需求和进展情况，以及公司对资产变现的看法 - 9455项目科技公司胜出可能是好事，与该公司有很多合作且可能会有更多合作。Kettner项目现在参观活动增多，有很多兴趣，建筑外壳年中完成，预计会实现高租金和巨大的价值创造。今年不太可能有重大的资产变现，但会对投资组合进行微调 [105][106][107] 问题17: KOP Phase 2的租户需求面积，以及是否有机会从城市收购额外的开发面积 - KOP Phase 2约90万平方英尺，有超过项目交付面积的需求和兴趣。公司不评论是否有机会从城市收购额外开发面积 [112][113][114] 问题18: 用交换销售收益进行收购时，对增值机会和核心A类资产的偏好 - 公司正在考虑多种类型的机会，包括有租赁潜力的核心资产、传统的增值机会和一些新建开发项目，目标是创造价值，而不是以低资本化率购买资产并持有 [116][117] 问题19: 如何理解第二季度指导范围，从第一季度的起点到指导范围低端0.80美元的因素 - 从第一季度调整后的数据到第二季度指导中点，需扣除交换的影响、G&A和Jardine租赁的剩余约0.03美元。指导范围为0.80 - 0.86美元是因为市场仍有很多不确定性，公司希望保留灵活性 [120][121][122]