财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.95美元，全年为3.71美元，2020年FFO受益于当前开发项目的贡献增加和稳定投资组合租金提高，但被一次性费用、租户信用评估导致的收入减少和停车收入降低所抵消 [32] - 第四季度FFO因Netflix // On Vine项目11月开始产生收入而受益，但包含0.065美元的特殊项目，其中包括每股0.03美元的新冠费用和0.035美元的15号提案费用 [33] - 现金同店NOI第四季度增长3.9%，全年增长8.3%，主要因旧金山几份大型租约开始生效和免租期结束带来租金收入增加；GAAP同店NOI第四季度下降2.3%，全年下降1.4%，排除新冠相关净费用后，第四季度为正0.6%，全年为1.4% [34] - 第四季度末，稳定投资组合 occupancy为91.2%，leased为94.3%，较第三季度下降100个基点，主要因长滩子市场13.6万平方英尺租约到期；第四季度整体租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98% [35] - 公司估计2021年G&A在8200万 - 8600万美元之间，NOI利润率预计在70% - 71%之间 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务方面，约90%的零售租户参与租金减免计划至2月底，一个月租金延期约为150万美元，对收益影响较小 [37] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在企业恢复正常运营前只能收到约三分之一 [38] - 2021年剩余待租赁的租约到期面积约为45万平方英尺，第三季度仅有两份超过5万平方英尺的租约到期；洛杉矶地区一租户有在2022年终止最多15万平方英尺租约的选择权，但未有效行使 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和贝尔维尤市场，2020年净科技岗位增长6500个，亚马逊网络服务、微软、谷歌云等公司持续扩张和招聘，微软在贝尔维尤续签租约并租赁额外空间，该地区员工资源丰富，招聘情况优于奥斯汀，公司在贝尔维尤的投资组合基本已出租 [57][59][60] - 旧金山市场，1月的参观活动比3月和4月的总和还多，目前达到疫情前的约70%；预计市场上的转租空间将在2021年被吸收；2020年第二季度至第四季度，湾区五家最大的上市公司新增1.9万个工作岗位，约相当于475万平方英尺的办公空间需求 [61][62] - 生命科学市场，在湾区非常活跃，供应有限，空置率低至2%或更低；南旧金山有超过180家生命科学和生物技术公司，是一个充满活力的增长市场；圣地亚哥的生命科学市场也很活跃，亚马逊和苹果与生命科学公司竞争空间 [24][63][66] - 洛杉矶市场，餐厅活动和对空置零售空间的兴趣有所增加；卡尔弗城、好莱坞和伯班克是市场热点，员工和雇主倾向于在405号高速公路以东寻找空间 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2021年的五个关键目标包括保持强大的财务基础、通过积极管理租约到期和提升可持续性与健康形象来最大化运营投资组合的价值、完成并租赁在建开发项目并为新项目启动做准备、保持灵活性并评估资本配置机会和策略、与政府机构合作积极影响公共政策 [29][30] - 公司认为租户希望回到办公室工作，短期内会调整空间以满足健康和安全需求，长期来看这些偏好将重塑商业房地产设计标准，公司年轻现代的投资组合、开发经验和适应能力将受益 [19][21] - 科技、媒体和生命科学公司是经济需求的驱动因素，它们大多总部位于或致力于西海岸，这些行业的集群将推动对工作空间的强劲需求，公司认为西海岸将在竞争中获胜，特别是生命科学行业为公司带来巨大机会 [22][23][24] - 公司在ESG方面发挥领导作用，去年实现了碳中和运营，领先于加州和联邦标准，并在可持续和健康工作场所的设计和开发方面继续取得进展，获得了多个行业组织的认可 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情给市场带来了挑战，但公司2020年表现强劲，迅速加强了资产负债表，与租户和员工合作采取了健康和安全协议，按计划和预算执行了开发项目，实现了碳中和运营，并提高了股息 [7][8] - 2021年2月，公司看到了一些积极的迹象，将在保持纪律的同时继续差异化竞争，成为行业内的佼佼者和市场领导者 [8] - 公司认为自己有能力应对当前的经济衰退，过去在市场周期中通过进入旧金山和西雅图市场以及增加生命科学业务而脱颖而出，此次将凭借强大的资产负债表、经验丰富的团队和高质量的投资组合再次实现差异化 [27][28] 其他重要信息 - 公司在2020年完成了13亿美元办公空间和371套住宅单元的核心和外壳建设，包括3亿美元的Netflix // On Vine项目；预计到2021年底，将再完成7.7亿美元的办公和生命科学空间以及193套住宅单元的建设 [11] - 公司在建开发项目预计到2021年底将产生约1.4亿美元的年化现金NOI，约20亿美元的投资预计在办公和生命科学领域的现金ROC基础上收益率超过7.5% [12] - 公司未来开发项目管道约为600万平方英尺，其中约40%为生命科学项目，分布在西海岸最具创新驱动和吸引力的子市场；南旧金山的Kilroy Oyster Point项目已获得额外200万平方英尺的开发许可，二期项目今年启动的可能性很大，增量投资约为7.5亿美元，预计到2022年底投入约2.75亿美元 [13][14][15] - 公司在第四季度完成了7600万美元的资产处置，实现了约3600万美元的收益 [15] - 公司连续五年提高股息，五年累计增幅超过40%，是去年仅有的两家提高股息的办公REIT之一 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道关注的交易类型和时间安排 - 公司将继续关注符合其标准的交易，即位置优越、具备合适的条件和合理的财务指标，资本配置策略将保持不变 [44] 问题: DIRECTV决定继续租赁的原因 - DIRECTV在被AT&T收购后有多种业务情景，包括扩张、收缩和保持稳定，公司与他们进行了讨论，具体结果有待进一步明确 [45] 问题: 不提供指引的原因、年末 occupancy范围和租约到期再租赁的信心 - 由于对停车收入、零售收入和住宅收入的可见性不足，且仍处于封锁状态，目前提供指引还为时过早，希望下季度能够提供；预计随着开发项目的租赁上线，2021年occupancy将高于2020年 [53][54][55] 问题: 租赁市场的租户需求和保留租户及新租赁活动的情况 - 2021年1月市场情绪明显更积极；西雅图和贝尔维尤的科技公司持续招聘，市场前景良好；旧金山的参观活动增加，转租空间预计将被吸收，科技公司新增岗位带来办公空间需求；生命科学市场在湾区和圣地亚哥都很活跃；洛杉矶和圣地亚哥的零售活动有所增加 [57][61][63][64][66] 问题: DIRECTV的终止选项细节和其他前15大租户的近期提前到期选项 - DIRECTV有在2022年初终止最多15万平方英尺租约的选项；前15大租户中没有其他重大的收缩选项 [69] 问题: 投资组合的按市值计价情况和吸收潜在租金疲软的能力 - 市场上一些成长型公司会利用机会升级到优质设施，公司认为具有优质产品的机构房东能够保持租金水平，公司的投资组合质量较高，有信心保持租金；2021年租约到期较少，租金约比市场低20% [70][71][73] 问题: 未收取的租金总额和联合办公业务情况 - 约90%的零售租户参与租金减免计划，约70%已采用现金会计；一个月的租金延期约为150万美元，一个季度约为450万美元；联合办公业务方面，公司在危机前规模较小，目前仅有一个租户，按现金会计计算金额 immaterial [77][78][79] 问题: 提前终止租约是否更普遍 - 提前终止租约的问题在每次谈判和每个周期都会出现，但公司由于主要从事新建开发项目，通常不会给予此类让步；同时，也会有关于扩张选项的讨论 [82][83][85] 问题: 洛杉矶租赁率下降的原因和解决措施 - 洛杉矶租赁率下降主要是由于好莱坞哥伦比亚广场7.5万平方英尺的空间空置以及长滩租约到期；目前已有五个实体对该空间表示兴趣，随着疫情影响的缓解，预计市场将好转 [88][89][90] 问题: 在家工作趋势对商业领袖决策和办公空间需求及净有效租金的影响 - 虽然在家工作将成为更普遍的做法，但团队建设和协作仍需要在办公室进行，大型科技公司和员工都认识到办公室的重要性，预计随着疫苗的推出，人们将逐渐回到办公室，办公空间需求将得到支持 [92][94][96] 问题: 加州总部搬迁的长期影响和对租金及租户租赁决策的短期影响 - 以甲骨文为例，其总部搬迁至奥斯汀并不意味着会减少在湾区的业务和空间需求，公司认为总部搬迁的影响取决于具体情况，不一定会对市场产生重大影响 [99][100] 问题: 布莱克韦尔德的重建机会和计划是否会加速 - 公司正在评估该项目，由于洛杉矶的选举和疫情等因素，目前不是优先事项，未来12个月会有更多讨论 [102] 问题: KOP二期的资金来源和之前搁置的资产销售需求 - 公司目前有15亿美元的流动性，足以支持在建项目和KOP二期的开发；市场对优质资产的需求强劲，公司将在未来的电话会议中分享资产处置的想法 [106][112][113] 问题: 未来几年西雅图、圣地亚哥和湾区生命科学市场的供需情况 - 市场上存在一些不切实际的生命科学开发项目，但在传统的生命科学市场，如南旧金山，公司具有优势，供应有限且需求强劲；西雅图的生命科学供应较少，圣地亚哥的UTC地区空置率低，科技和生命科学公司竞争空间 [118][122][125] 问题: 生命科学市场是否有时间窗口以及租赁量何时增长 - 公司认为KOP二期有一个良好的时间窗口，未来几年需求将保持强劲；租赁量预计在疫苗广泛接种、人们回到办公室后会增加，公司1月已签署7.5万平方英尺的租约，现金租金增长10% - 15%，GAAP租金增长20% [128][135][136] 问题: 拥有流动性进行进攻性行动的含义 - 公司可能会在符合其标准的情况下进行收购，但目前市场上有吸引力的收购机会有限，未来情况取决于疫苗的推出和市场的发展 [140][141] 问题: 在当前occupancy水平下，何时会更积极地提高occupancy - 公司不会在本次电话会议上分享相关信息，将根据市场情况灵活调整租金策略 [142] 问题: DIRECTV终止租约是否有终止费用 - 有终止费用 [143] 问题: 生命科学和医疗保健租金中用于实验室空间的比例 - 约25% - 30% [146] 问题: 在监管方面的当前关注事项 - 公司将在今年深入讨论该问题，目前有一个反对15号提案的联盟在扩大，公司将积极反对增税和其他不良政策 [148] 问题: 监管问题是州级还是地方级问题 - 公司需要在多个层面应对不良政策和人员，包括州级和地方级 [153]