财务数据和关键指标变化 - 公司资产总管理规模达230亿美元，较2020年底增加50亿美元 [10] - 公司综合收入同比增长6%，主要受租金和酒店收入增加推动 [17] - 公司一季度物业净营业收入、贷款收入和基础管理费增加4%，达到1.27亿美元，按年计算为5.08亿美元 [17] - GAAP每股收益为亏损0.30美元，调整后息税折旧及摊销前利润为9100万美元 [17] - 季度末，公司综合现金为3.49亿美元，5亿美元信贷额度中已提取2.49亿美元，本季度偿还信贷额度3400万美元 [18] - 公司97%的债务为固定或对冲状态，加权平均到期期限为5.6年，有效利率为4.3% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅业务是公司最大的业务板块，占全球投资组合的54%，为公司带来2.7亿美元的年度净营业收入 [20] - 全球市场租金组合一季度同店收入增长6%，净营业收入增长5% [20] - 美国西部郊区公寓社区租赁价差增长5%，同店收入增长6.4%，净营业收入增长5.4% [20] - 科罗拉多州资产净营业收入增长15%，新墨西哥州较小但不断增长的投资组合同店净营业收入增长23% [21] - 太平洋西北地区入住率保持稳定，同店收入增长8%，净营业收入增长10% [21] - 都柏林地区入住率达99%，预计第三季度交付约1000套正在开发的公寓 [22] - 复古住房经济适用房组合入住率为97%，同店净营业收入增长5% [22] 工业业务 - 全球工业投资组合总面积达1100万平方英尺，超过80%为位于英国的机构级最后一英里资产 [24] - 英国工业空置率低至2.7%，租户对优质资产需求强劲，租金有望进一步增长 [24] - 本季度完成63.7万平方英尺的租赁交易，平均租期7.6年，租金增长50%，现有租金仍比市场水平低30% [32] 办公业务 - 公司综合办公投资组合面积为390万平方英尺，主要为优质甲级写字楼 [25] - 2023年租赁活动有所增加，截至4月完成38万平方英尺的全球办公租赁，加权平均租期6.2年，是去年同期的两倍多 [25] - 全球同店办公净营业收入增长6%，欧洲办公投资组合入住率为95%，加权平均租约期限为8年 [35] 投资管理业务 - 一季度收费资本增至60亿美元，主要得益于债务和物流平台的增长 [30] - 一季度完成1.13亿美元的新浮动利率贷款发放和融资，平台规模增长5%至28亿美元，平均利差为390个基点，贷款价值比为50% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球房地产交易市场本季度保持低迷，美国交易成交量估计下降60% [11] - 英国工业空置率低至2.7%，显著低于长期平均水平 [24] - 英国和爱尔兰的办公市场与美国不同，英国整体办公市场空置率为8%，爱丁堡空置率为2% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于完成和租赁几个大型开发项目，预计开发和租赁组合将为公司带来9700万美元的额外净营业收入，其中70%预计在2024年底前稳定 [13][14] - 利用投资管理平台的势头，以轻资产方式增加经常性费用收入，债务和物流战略自2020年推出后增长迅速 [14] - 多户住宅业务作为最大的资产类别，随着美国和都柏林5000套公寓的开发完成，预计将实现收入和现金流增长 [15] - 公司在债务平台上具有独特优势，不依赖银行系统，主要使用保险公司和主权财富资金，能够吸引高质量赞助商，市场份额有望扩大 [46] - 公司办公投资组合表现优于其他美国上市办公房地产投资信托基金，主要得益于英国和爱尔兰市场供应有限、租户对优质资产需求强劲以及公司资产的ESG优势 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对全球投资组合的表现感到满意，预计未来将受益于开发项目的完成和租赁、投资管理平台的增长以及多户住宅业务的持续发展 [10][13][15] - 尽管房地产交易市场低迷，但公司将保持耐心，等待合适的投资机会，并利用自身优势和合作伙伴关系寻找非公开市场交易 [11][39][40] - 公司对债务平台的未来增长前景持积极态度，预计随着银行贷款收紧，平台将有更多机会 [46][47] - 公司认为多户住宅市场需求将保持强劲，特别是在美国和爱尔兰，由于住房供应不足和购房成本高，租赁需求将持续增长 [11][15][22] 其他重要信息 - 公司预计7月至年底在美国和都柏林交付近1500套多户住宅单元、150间客房的海滨科纳村度假村以及都柏林的一个综合用途物业 [10] - 公司在过去3年中已在长期增值建设开发项目上投入5亿美元资本 [12] - 公司完成1.18亿美元的全资资产出售，为公司带来8200万美元现金 [13] - 公司完成330套公寓的翻新，平均成本为1.2万美元，租金提高21%，美国还有6000套公寓待翻新 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 夏威夷酒店的初始预订情况以及员工招聘情况如何？ - 目前酒店有大量预订，平均每日房价远高于预期，需求旺盛 员工招聘方面，虽然岛上劳动力供应有限，但现场团队和合作方已完成大部分员工招聘，预计7月1日开业 [44] 问题2: 债务平台的战略定位如何，合作伙伴是否有变化？ - 公司债务平台不依赖银行系统，主要使用保险公司和主权财富资金，在市场交易成交量下降的情况下，能够吸引高质量赞助商，市场份额有所扩大 合作伙伴对平台的投资需求仍然强劲，预计今年贷款偿还水平较低 [46][47][48] 问题3: 公司办公投资组合表现优于其他美国上市办公房地产投资信托基金的原因是什么？ - 英国和爱尔兰的办公市场与美国不同，供应有限，租户对优质资产需求强劲 公司的办公资产具有ESG优势和高品质设施，能够吸引企业租户 [50] 问题4: 公司一季度股票发行的考虑是什么，未来是否有更多需求？ - 公司认为在当前环境下增加一些流动性是合理的，利用了股票指数纳入带来的高成交量进行发行 未来公司有多种方式创造额外流动性，将谨慎考虑未来的股票发行计划 [55][56] 问题5: 公司在爱尔兰的投资意愿如何，都柏林多户住宅的资本化率是多少？ - 公司在多户住宅业务方面对爱尔兰市场有很大的投资意愿，当地市场需求旺盛，入住率高，且公司与合作伙伴关系良好，基础资产成本较低 都柏林多户住宅的资本化率在低4%的范围内 [57][59] 问题6: 公司是否有购买现有债务的意愿，如何考虑？ - 公司已经有一些债务平台的资产是通过购买获得的，并且部分是折价购买 公司认为未来几个季度银行业可能会出现机会，将密切关注并准备好资金 [61] 问题7: 复古住房平台的未来增长预期如何？ - 公司自2015年以来一直持有该平台，表现超出预期 未来将继续通过免税债券融资和税收抵免来开发新项目，每年预计增加三到四个新资产 由于租金与地区中等收入挂钩，随着工资通胀，平台的租金增长速度高于预期 [70] 问题8: 市场上是否有大量经济适用房供应，对公司平台有何影响？ - 公司所在市场没有出现经济适用房供应过剩的情况，入住率达到97%，大部分项目在开业前已预租50% - 60%，甚至有等待名单 某些州获得税收抵免和债券分配的难度增加，市场可能存在供应不足的情况 [72]