财务数据和关键指标变化 - GAAP EPS为每股0.15美元，较2018年第三季度的0.09美元有所上升 [9] - 调整后EBITDA为1.43亿美元，2018年第三季度为1.42亿美元 [9] - 调整后净收入总计7400万美元，与2018年第三季度持平 [9] - 自上市10年来，NOI从5500万美元增长至4亿美元，支持股息增长375% [54] - 调整后EBITDA从3700万美元增长至约6.5亿美元（过去12个月） [55] - 市值从3亿美元增长至约36亿美元（包含Eldridge交易后） [54] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓业务 - 同物业收入增长4%，NOI增长5%，公寓组合推动同物业业绩 [10] - 太平洋西北地区、山区各州、南加州和爱尔兰都柏林的同物业多户平台组合NOI增长7%以上 [10] 商业业务 - 稳定商业投资组合全球净增3项资产，总面积170万平方英尺，同物业收入增长4%，NOI增长5% [21] - 美国投资组合NOI增长21%，因去年第三季度免租期结束 [21] 投资管理业务 - 收费资本在季度末增长至25亿美元，2019年增长15% [43] 欧洲业务 - 欧洲投资组合产生2.05亿美元或51%的全球估计年度NOI [30] - 商业投资组合稳定入住率为96%，公寓投资组合为98% [30] - 完成40笔租赁交易，面积33.3万平方英尺，租金较之前增长12%，租约期限超7年 [31] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 大西雅图地区约有1800万平方英尺的办公空间正在开发，其中80%已预租 [12] - 亚马逊在西雅图和贝尔维尤地区新增超500万平方英尺办公空间，Facebook在该地区员工超5000人 [13] 山区各州市场 - 同店物业收入增长6%，NOI增长7% [15] - 大盐湖地区失业率降至2.7%，为12年来最低，就业增长3%，超过全国平均水平两倍 [16] 爱尔兰市场 - 多户投资组合入住率增长1.6%至98%，季度NOI增长7% [19] 英国市场 - 2019年第三季度英国投资市场达到130亿英镑，为今年最强劲的季度 [35] - 伦敦市中心写字楼吸纳量增长11%至340万平方英尺，高于10年季度平均水平 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 未来3年增加物业NOI，专注完成战略增值资本支出项目，推动NOI有机增长 [23][24] - 扩大投资管理和收费业务，通过募集额外收费资本实现增长 [23] - 执行资本循环和资产出售计划，实现投资超额回报，并将资本循环到其他战略机会中 [23] 行业竞争 - 公司凭借采购能力在市场中寻找机会，但全球市场中寻找机会需更严格审查 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务现状感到满意，对2020年及以后的持续增长前景持乐观态度 [57] - 基本市场状况良好，第四季度交易活动增加主要是时间问题 [59] - 英国市场长期前景良好，伦敦仍是全球主要金融中心和投资市场 [63][68] 其他重要信息 - 第四季度初，公司获得Eldridge Industries3亿美元的优先股投资，同时独立账户平台资产增加至15亿美元 [8] - 公司预计到2023年，当前建设项目稳定后将增加约1.1亿美元的年度NOI，其中40%预计在未来2年实现 [26] - 公司预计到2021年底，通过老年和经济适用房合资企业稳定约2100套单元，增加600万美元的估计年度NOI [27] - 公司预计到2021年底，通过老年和经济适用房合资企业稳定约2100套单元，增加600万美元的估计年度NOI [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第四季度交易活动增加是因为时机还是市场变化？ - 主要是时机问题，今年很多活动在第二季度开展，但交易集中在第四季度完成，基本市场状况良好 [59] 问题2：山区各州是否还有交易机会？ - 公司凭借采购能力总能找到机会，如在博伊西有近1500套单元正在建设，建设项目的资本化率高于购买项目 [60] 问题3：英国市场活动增加的原因是什么？ - 自2016年公投以来，租户一直在做决策，伦敦作为全球城市吸引力依旧很强，投资资本充足，长期前景良好 [62][63] 问题4：未稳定资产预计的3580万美元NOI中，已预租的比例是多少？ - 约50%已出租，等待租户入住，其余需要进一步租赁活动 [70] 问题5：如何确定特定投资使用的资金来源？ - 不同平台的基金有不同的回报参数和持有资产的时间要求，投资机会来临时，资金分配很明确 [73] 问题6：投资是否考虑风险因素？ - 基金对开发风险等有投资限制和指导方针，会考虑风险因素 [75] 问题7：开发进度是否有延迟？ - 部分项目原计划在2019年第四季度完成，现推迟到2020年第一季度，只是时间上的延迟 [76] 问题8：为何将Eldridge投资设计为可转换优先股？ - 公司荣幸Eldridge成为主要股东，这种投资结构能实现股东与公司在投资方面的完美契合，就像与Fairfax的合作一样 [77][79] 问题9：Security Benefit合资企业将针对哪些类型的资产？ - 主要是美国西部的写字楼和多户住宅，但如果回报和风险合适，也会考虑其他产品类型 [86] 问题10：是否有更多资金加入平台的预期？费用收入能否覆盖公司的一般及行政费用（G&A）？ - 公司希望年底收费资本达到约30亿美元，较年初增长35%，费用收入将成为更重要的收入来源，且预计不会增加大量间接费用 [87][88] 问题11：马林县收购的资产情况如何？租金与市场相比如何？ - 收购的是Hamilton Landing商业园区，预计今天下午完成交易，该资产的资本化率为7%，预计未来将增长至7.5% - 8%，租金比旧金山低50% [89][90][93] 问题12：加州租金控制法对明年NOI有何影响？ - 加州公寓占公司NOI略超10%，已有40%的公寓受租金控制多年，新法案预计对公司投资组合影响极小 [96] 问题13：WeWork事件和英国脱欧对租赁有何影响？公司对共享空间租赁的看法如何？ - 在英国未看到WeWork事件的影响，美国市场也类似，英国第四季度租赁将创纪录，伦敦仍是顶级投资和租赁市场 [99][100][101]