财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度GAAP每股收益为0.36美元，2018年第二季度为0.77美元 [8] - 2019年第二季度调整后EBITDA为1.87亿美元，2018年第二季度为2.71亿美元 [8] - 2019年第二季度调整后净收入总计1.05亿美元，2018年第二季度为1.71亿美元 [8] - 2019年第二季度收益中的收益比去年第二季度少6800万美元 [9] - 全球同物业组合表现良好，同物业收入增长4%，净营业收入（NOI）增长6% [10] - 房地产投资组合季度末估计年度NOI为4.1亿美元，80%来自全资资产 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 美国西部多户住宅组合同物业收入增长5%，NOI增长8% [11] - 山区州投资组合同店收入增长7%，NOI增长9% [12] - 太平洋西北地区NOI增长超过7% [15] - 爱尔兰多户住宅组合同物业NOI增长5% [16] 商业业务 - 商业投资组合同物业收入增长5%，NOI增长6% [17] 酒店业务 - 酒店季度NOI较2019年第一季度增长700万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 大盐湖地区6月失业率降至2.8%，为12年来最低，就业增长速度为全国第三 [13] - 华盛顿州西雅图和贝尔维尤之间约有700万平方英尺的办公楼正在建设中，大部分已预租 [15] 爱尔兰市场 - 第二季度末失业率为4.5%，比上一年低140个基点，第一季度新增8.1万个就业岗位 [35] - 办公室吸纳量超过250万平方英尺的10年平均水平，目前在建的440万平方英尺中近一半已预租 [38] - 都柏林多户住宅市场同比增长11%，从12.55万套增至13.93万套，目前26%的家庭租房 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 增长物业层面的NOI，专注完成战略增值资本支出项目，完成租赁和开发项目 [20][22] - 发展投资管理业务，在美国通过混合基金和独立账户业务筹集收费资本，在欧洲与AXA IM Real Assets的爱尔兰多户住宅合资企业取得进展 [20][43] - 执行资本循环和资产出售计划，处置非核心资产，将收益再投资于其他战略机会 [21] 行业竞争 - 公司在交易市场声誉良好，拥有高效的收购和尽职调查团队，能够快速行动把握机会 [62][63] - 公司在开发项目上能够获得较高回报，如Capital Dock项目稳定后资本化率达到8% [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场持续增长，受强劲基本面支撑，特别是山区州、大西雅图地区和爱尔兰都柏林市场 [53] - 业务模式包括高质量、稳定的房地产投资组合、不断增长的第三方收费业务和持续的价值创造计划，旨在通过有机增长和开发项目增加NOI，并为公司带来经常性费用 [53] - 管理团队与股东高度一致，专注于通过执行关键战略增长计划实现长期现金流增长 [53] 其他重要信息 - 公司在第二季度稳定了英国的Leavesden Park和美国的两个老式资产，预计到2023年底将增加约1.05亿美元的年化NOI [26] - 公司与AXA的平台总资产超过15亿美元，拥有1800套建成单元，约1100套处于不同开发阶段 [44] - 公司在第二季度出售了3.39亿美元的资产，公司份额为7000万美元，处置资产的内部收益率为19% [48] - 公司预计下半年交易水平将增加，目前投资交易管道超过8亿美元，包括6.12亿美元的收购和2.04亿美元的处置 [50] - 公司季度末现金为4.04亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，债务加权平均利率为3.9%，近期到期债务仅占3% [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发成本上升是否对公司造成影响？ - 公司在爱尔兰和美国有专业的施工管理团队，能够按时按预算交付大型项目，目前施工成本和时间方面没有意外情况，虽然某些市场存在劳动力短缺，但未影响预算和成本 [56][57] 问题2: 下半年4亿美元的资产出售将涉及哪些领域？ - 资产出售将涉及多个领域，目前有三个多户住宅资产已签订合同，将产生7600万美元现金，公司将把收益投资于马林县的一个优质商业园区，公寓资产和办公园区的资本化率差异近200个基点 [58] 问题3: 在基金募集方面，是否有新的合作关系或现有关系的扩展？ - 公司在混合基金方面在欧洲和美国都取得了成功，在独立账户方面正在与另一家保险公司进行合作，同时与AXA在爱尔兰的合作也在不断发展 [59] 问题4: 交易环境和潜在交易流量增加的原因是什么？ - 公司拥有优秀的收购团队，能够筛选大量交易机会，并且公司内部完成大部分尽职调查，能够快速行动。公司在交易市场声誉良好，同时在第三方资本募集方面取得成功，有足够的资金进行投资。此外，公司的开发项目能够获得较高回报，是战略的重要组成部分 [62][63][65] 问题5: 山区州除了多户住宅外，其他物业类型是否有机会？ - 山区州市场主要以多户住宅为主，但公司在丹佛有一些办公资产，在太平洋西北地区也有较大规模的办公投资组合。公司在季度末收购了贝尔维尤的一个2.27亿美元的办公项目，是美国最大的办公收购项目 [67][68] 问题6: 同店NOI增长中，市场因素和增值因素各占多少？ - 与同行相比，公司明显表现更优，大约一半的增长来自增值活动，一半来自市场因素 [70] 问题7: 投资组合中的增值活动管道是否充足？ - 特别是在多户住宅方面，未来几年仍有数千套单元需要进行增值改造，特别是过去12 - 18个月收购的物业，增值计划刚刚开始 [71] 问题8: 都柏林酒店运营情况如何，加入Autograph Collection后房价是否有提升？ - 酒店翻新和系统升级完成后，高端休闲预订比去年同期增长约10%，团体咨询增加超过1000个房间夜，酒店运营表现良好，预计下半年业绩不错 [75][76] 问题9: 都柏林市场近期可比销售交易情况如何，与公司开发项目的收益率差距如何？ - 都柏林A级写字楼收益率约为4%，私人租赁部门（PRS）收益率平均约为3.85%，公司在爱尔兰的开发项目无论是多户住宅还是商业项目，与市场交易收益率相比都有200 - 400个基点的差距 [78] 问题10: 美国西部多户住宅投资组合的销售情况如何，市场兴趣和资本化率如何？ - 美国西部多户住宅资产市场需求旺盛，有多个买家参与竞购。销售不仅受到10年期国债收益率下降的影响，还得益于西部地区的就业增长和优质大学系统。公司通过出售这些资产，有机会在税收递延的基础上提升资产质量和收入 [79][80] 问题11: 本季度一般及行政费用（G&A）同比下降的原因是什么？ - 公司在过去6个月有意识地稳定工资支出，与去年相比减少了近1200万美元的基本工资支出。在G&A方面，年初至今减少了约450万美元，部分原因是出售了Meyers Group，部分原因是公司努力降低成本。目前公司招聘主要是为了填补空缺职位，现有336名员工有足够的能力在不增加成本的情况下推动业务增长 [82][83]