财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度总收入较去年同期增加870万美元，其中租金收入增加140万美元，部分被出售和过渡物业的较低租金抵消 [7] - 融资应收款利息收入较2022年第一季度增加380万美元，抵押贷款利息收入增加160万美元，利息和其他收入增加190万美元，利息支出增加350万美元，信贷损失拨备增加140万美元 [15][16][17][18] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期增加48.6万美元，记录了43.4万美元的减值损失 [19] - 归属于普通股股东的净收入增加1870万美元 [20] - 2023年第一季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，2022年第一季度为0.60美元；排除非经常性项目后，本季度FFO每股为0.67美元，去年第一季度为0.61美元 [21] - 截至2023年第一季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.6倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租金收入增加主要来自过渡投资组合的更高租金、2022年收购的德克萨斯州Four's物业的租金、年度租金上调以及已完成开发项目的租金增长 [7] - 预计2023年从HMG获得800万美元租金，但第一季度收到的租金比预期少25万美元，预计在第二季度弥补 [39] - 其他过渡物业2023年预计租金为63万美元，2022年产生150万美元收入 [40] 投资业务 - 2023年已投入近1.8亿美元进行新投资，超过去年全年，去年是2015年以来投资最强劲的一年 [10] - 目前有1亿美元的投资管道处于意向书阶段，所有交易均与现有运营商合作，且为非公开市场交易 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，私人付费入住率为80%，2023年1月31日为79%，2022年9月30日为81%；熟练护理组合3月平均每月入住率为73%，2023年1月和2022年9月均为71%；2019年疫情前私人付费入住率约为87%，熟练护理平均入住率约为80% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将优先进行审慎的资本配置和严格的投资组合管理，继续多元化运营商基础并循环利用资本，处置战略不变，专注于有序剥离非核心资产，今年可能因预计年底出售某些Brookdale投资组合物业而超过每年3500 - 4000万美元的历史水平 [3] - 对于Brookdale的35个辅助生活社区投资组合，计划出售约50%的物业，重新租赁另外50%，并已聘请第三方协助进行相关流程 [37] - 行业复苏不稳定，部分运营商在改善入住率、增加收入和降低成本方面取得进展，但仍有部分面临挑战 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口结构对公司有利，需求型护理持续增长，人口老龄化且寿命延长，尽管复苏可能缓慢且路径非直线，但公司有信心凭借经验、毅力和灵活性变得更强大和有韧性 [6] - 虽然不能忽视市场条件和波动性，但对公司和行业的长期未来保持乐观 [13] 其他重要信息 - 公司预计2023年从某运营商处收到30万美元租金，继续评估两个提供独立生活、辅助生活和记忆护理服务的物业的选择 [27] - 同意为某运营商在4月和5月分别递延46.7万美元租金，预计在第二季度将俄亥俄州、密歇根州和伊利诺伊州的8个辅助生活社区投资组合过渡给现有运营商，过渡后现金租金将基于公平市场租金 [28][29] - 同意为Prestige Healthcare担保的15个熟练护理中心的抵押贷款递延150万美元利息支付，递延期限为5月至9月，每月上限30万美元或月合同现金利息的18%，以协助其财务状况，直至10月1日密歇根州医疗补助重新定价和医疗保险费率上调生效 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何划分Brookdale投资组合以及确定出售哪些资产，是否计划打包出售或单独出售 - 公司计划出售约50%的投资组合，与两家不同的中介合作，按州进行评估，因为该投资组合分布在8个不同的州 [55] 问题2: 出售的50%物业是否等同于类似金额的合同现金租金，保留和出售的物业在EBITDAR方面如何划分 - 保留的50%投资组合的EBITDAR远高于出售的物业 [56] 问题3: 在与潜在运营商谈判以填补保留物业时，是否可能在租金上进行初始让步以稳定资产，新租赁的谈判结果范围如何 - 谈判正在进行中，结果尚未确定，在营销投资组合之前就有很多兴趣，且公司拥有的Brookdale运营物业的费率增长和入住率趋势与Brookdale公开宣布的整体投资组合相似，这对过渡过程是积极的 [57] 问题4: 在这个过程中，从人员角度来看，特别是执行董事，是否有任何增加的人员流动或对打算保留和重新租赁的资产的担忧 - 目前没有看到任何担忧，公司与Brookdale保持密切联系，Brookdale在这个过程中非常合作，这将是与Brookdale以及选定的运营商讨论的话题，公司将按季度提供有关Brookdale的最新情况 [59] 问题5: 请详细说明即将到来的债务到期情况，如何计划偿还这些债务以及如何看待公司的流动性状况，特别是与2025年的关系 - 2025年公司的信贷额度和1.5亿美元的定期贷款到期，但公司对目前的财务状况有信心，有资产出售计划，认为有足够的流动性来执行投资计划和偿还债务，且公司通过私募市场融资，将到期日与预计现金流相匹配，没有重大的再融资风险，信贷额度有1年的续约选项 [61][62][63] 问题6: 在进行资产销售和收购交易时，市场上的资本化率是多少，目标资本化率是多少 - 在投资定价方面，公司最近将定价提高了约75个基点以实现增值交易；对于销售，由于存在增值因素，很难应用资本化率，可能更多基于每单位价格或每张床位价格的指标 [64][66] 问题7: 到年底，公司的收购与处置策略如何，是打算进行更多收购还是维持投资组合 - 在投资方面，公司目前有1亿美元的投资管道，正在进行选择性投资，所有投资均与现有运营合作伙伴进行非公开市场交易，如果完成额外的1亿美元投资，今年的投资总额将接近3亿美元；在处置方面，已出售了一些物业，可能会进行更多处置以达到年均3000 - 4000万美元的水平，但这可能会根据Brookdale物业的出售情况和时间而改变 [68][70] 问题8: Prestige的利息递延是否有特定原因，未来是否会有更多递延 - Prestige利息递延的驱动因素是入住率恢复缓慢以及通胀和成本压力，密歇根州正在进行费率重新定价，2022年的成本报告需在5月底前提交以确定2023年10月开始的费率，还有对前几年的追溯结算；公司正在与Prestige密切合作，评估未来情况，并将在下个季度电话会议上提供最新情况 [72][73] 问题9: 辅助生活投资组合的租金覆盖率同比有所改善，目前的观察名单情况如何，辅助生活租户基础中EBITDAR低于1倍的比例是多少 - 公司未提供单个运营商的具体覆盖率，但正在进行过渡工作，提到了Prestige，且私人付费方面有很多费率增长，这些增长尚未计入滞后覆盖率，预计未来覆盖率将有所改善，且入住率没有显著下降也是积极因素 [76]