财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收同比增长840万美元，其中租金收入增加470万美元，主要源于过渡投资组合租金增加、收到Anthem临时租金减免还款、收购德州四处房产、开发项目完成及年度租金上调，部分被2022年第二季度房产销售导致的租金减少抵消 [67] - 抵押贷款利息收入增加150万美元，主要因2022年和2021年第四季度的抵押贷款发放；利息和其他收入增加85.8万美元，主要源于2022年第一季度夹层贷款发放和营运资金贷款发放，部分被贷款偿还抵消 [68] - 一般及行政费用（G&A）同比增加52.7万美元，主要因激励薪酬提高和通胀导致的成本上升；第四季度记录210万美元减值损失，源于佛罗里达70单元辅助生活社区和科罗拉多封闭记忆护理社区的可收回性分析 [69] - 归属于普通股股东的净利润增加510万美元，主要因租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息费用增加、210万美元减值损失和G&A费用增加抵消 [9] - 信贷损失拨备减少88.8万美元，主要因2021年和2022年第四季度更多的抵押贷款发放 [16] - 2022年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.56美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.59美元，增长源于租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息和G&A费用增加抵消 [17] - 2022年第四季度FAD派息率为77%，主要因非经常性项目；预计第一季度FAD派息率将增至80%的低至中区间，接近长期派息率目标 [65] - 第一季度FFO（剔除非经常性项目）预计在每股0.67 - 0.68美元，较第四季度减少0.06美元与非经常性项目有关，部分被近期投资增加所抵消 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 融资应收款业务 - 融资应收款利息收入较2021年第四季度增加140万美元，因收购佛罗里达三家熟练护理中心，按GAAP规定，此交易记为融资应收款 [7] - 预计2023年从这些融资应收款记录的合并GAAP和现金利息收入分别为970万美元和880万美元 [73] 租赁业务 - 第四季度收到与11处过渡给HMG的房产相关租金300万美元，其中100万美元与前期相关，预计2023年从HMG收到租金800万美元 [10] - 其他过渡投资组合第四季度收到租金12万美元，预计2023年收到租金48万美元；2022年第四季度为同一运营商提供67万美元租金减免，预计2023年从该运营商收到租金30万美元 [18] - 2022年从Anthem收取租金1080万美元，代表其全年商定租金，预计2023年再次收到1080万美元租金 [71] 抵押贷款业务 - 2023年预计从北卡罗来纳45单元记忆护理社区的1080万美元抵押贷款记录GAAP和现金利息收入分别为94.3万美元和79万美元，该贷款为仅付息贷款，期限两年，利率7.25%，内部收益率9% [73] 各个市场数据和关键指标变化 辅助生活市场 - 截至2023年1月31日，同店组合中私人付费入住率为79%，2022年9月30日为81%，2022年6月30日为79%，2019年约为87% [13] - 按报告使用5%管理费计算，Q3滚动12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.02倍和0.8倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为0.91倍和0.69倍 [13] 熟练护理市场 - 2023年1月熟练护理组合平均每月入住率为73%，与2022年9月和6月相同，2019年约为80% [13] - 按报告EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.95倍和1.49倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为1.47倍和1.01倍 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务发展团队2023年已完成超1.28亿美元投资，致力于为面临融资困境的运营商提供融资解决方案，在传统资金来源收紧情况下，凭借灵活创新的融资结构更具竞争力 [3] - 持续加强投资活动，剥离表现不佳或非核心资产，深化与强大区域运营商的关系，以实现长期增长 [63] - 计划审慎分配资本，目前银行贷款利率上升，使公司创新融资结构更具竞争力，正在审查约1.5亿美元的潜在非公开市场交易 [21] - 资本回收计划持续进行，预计2023年第一季度房产销售净收入约3200万美元，将用于偿还循环信贷额度 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临公共卫生紧急状态（PHE）结束的挑战，PHE相关福利到期对行业影响尚不确定，但公司秉持保守财务管理理念，有能力应对挑战并实现战略增长 [4] - 随着运营商找到提高入住率、增加收入和降低成本的新方法，公司业务有望持续改善，虽不确定2023年道路长短，但公司有能力应对挑战并继续增长 [5] - 行业数据出现积极迹象，许多运营商在疫情后逐渐稳定，部分私人付费合作伙伴提价未遇太大阻力，员工保留税收抵免资金为运营商提供喘息空间，部分州报销率提高将使熟练护理运营商和公司受益 [64] 其他重要信息 - 2022年第四季度后，公司通过无担保循环信贷额度借款1.627亿美元用于2023年投资，偿还700万美元高级无担保票据本金，加权平均利率4.5% [11] - 目前公司持有约4200万美元现金，循环信贷额度可用1.07亿美元，未偿还2.93亿美元，ATM计划可用1.31亿美元，总流动性约2.8亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [11] - 2022年底，公司信用指标良好，房地产债务与年化调整后EBITDA比率为5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，债务与企业价值比率为34.2% [11] - 近期修订信贷协议，将基准条款从LIBOR替换为SOFR加10个基点的信用利差调整，唯一浮动利率债务为循环信贷额度 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何此时不提供年度FFO指引？ - 公司仍在处理一些不确定因素，如过渡投资组合的永久租金设定和部分资产出售评估，在这些不确定性解决前，提供的指引缺乏确定性，预计今年晚些时候情况会更清晰 [77] 问题2: 请澄清Brookdale租赁谈判的最新情况及未决部分？ - Brookdale的租赁续约窗口至2月底，已续约的租赁占2023年到期租赁GAAP租金的8%，公司持续与Brookdale沟通并提供资本改进津贴，鼓励其进行资本改进 [78] 问题3: 若Brookdale部分租赁续约不顺利，是否有其他方案？ - 这是公司标准的资产管理流程，面对租赁续约问题时，总会制定备用方案 [79] 问题4: 如何为投资管道提供资金？ - 投资资金来源多样，包括股权、贷款和结构化融资，均为非公开市场交易，贷款利率约8.5%以上，具体因资产类型而异 [82] 问题5: 1.5亿美元投资管道主要是股权还是债务，倾向何种资产类型及收益率情况？ - 目前环境下，银行贷款利率上升、贷款价值比降低，使公司在市场上更具竞争力，REIT融资执行更具确定性，公司将谨慎对待投资机会 [90] 问题6: 佛罗里达减值的背景情况，租户是否支付租金？ - 该建筑是去年过渡投资组合的一部分，是该组合中的单一建筑，减值是因寻找买家所致 [102] 问题7: 3200万美元处置资产的租金情况，300万美元GAAP租金减少是全年还是第四季度年化数据？ - 300万美元GAAP租金减少是2023年全年数据 [103] 问题8: 自去年6月以来，熟练护理和老年住房入住率为何未改善？ - 疫情后入住率增长并非线性，存在短期挫折，原因包括社区领导层变动、人员配置问题和季节性因素，通常第一季度后入住率会上升，公司将评估资产情况决定是否继续投资 [104] 问题9: 部分市场销售转化率滞后的原因？ - 不同市场情况不同，总体潜在客户生成情况良好，但部分市场转化率滞后，运营商将关注潜在客户转化为实际销售 [105]