财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收较去年同期增加600万美元，主要因租金收入增加230万美元、利息收入增加及其他因素，部分被物业销售、临时租金减免和递延租金等因素抵消 [13] - 销售回租融资利息收入增加35.7万美元，抵押贷款利息收入增加250万美元，利息及其他收入增加95.4万美元 [14] - 利息支出增加130万美元，主要因定期贷款发放、高级无担保票据发行和利率上升，部分被本金偿还抵消 [15] - 交易成本减少340万美元，物业税支出增加24.7万美元，信贷损失拨备增加72.7万美元 [16] - 一般及行政费用增加57万美元，未合并合资企业收入同比不变 [17] - 普通股股东可获得的净利润增加230万美元，主要因贷款发放、租金收入增加和交易成本减少，部分被房地产销售收益降低、利息支出增加等因素抵消 [19] - 2022年第三季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.60美元，去年同期为0.45美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.63美元，去年同期为0.55美元 [20] - 第三季度FAD派息率为88%，与第二季度相当，公司继续目标长期派息率为80%，向股东支付股息2310万美元 [9] - 预计第四季度FFO每股将比第三季度增加0.09 - 0.10美元，约0.08美元与Anthem临时租金减免支付和租金恢复有关，预计HMG租金增加100万美元 [11] - 截至2022年第三季度末，债务与房地产年化调整后EBITDA比率为5.9倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.2倍，债务与企业价值比率为34%，公司继续努力将债务与房地产年化调整后EBITDA比率降至5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资总额超1.7亿美元，为2015年以来最高水平，第三季度向与PruittHealth的合资企业出资6170万美元购买佛罗里达州三家熟练护理中心 [4][21] - 前高级生活方式组合第三季度收到租金8万美元，预计第四季度收到12万美元，2023年计划出售资产或根据运营商预算协商租金 [21] - 前高级护理组合租给HMG，第三季度收到租金200万美元，较预期少50万美元，预计全年租金不变，第四季度预计收到300万美元，还为HMG的2500万美元营运资金贷款提供22万美元本金，贷款当前未偿还余额为1350万美元 [22] 租赁业务 - 2022年第三季度为单个运营商提供30万美元租金延期，收到10万美元递延租金还款，为同一运营商提供72万美元租金减免，Anthem 2022年约定租金为1080万美元，截至9月底已支付660万美元，10月收到120万美元，预计年底收到全部租金 [25] - 前高级生活方式组合18个社区9月30日入住率为88%，6月30日为85%，3月31日为83%；6个社区按季度市场租金重置的入住率9月30日为88%，6月30日为80%，3月31日为76%；租给HMG的11个物业组合9月入住率为57%，6月和3月为56%，租约延长至2024年1月，营运资金贷款也延长至同一日期 [32] - 同一门店组合中，9月30日私人付费入住率为81%，6月30日为79%，3月31日为77%；熟练护理组合9月平均月入住率为74%，6月为73%，3月为72% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来12 - 24个月投资活动将继续增加，为寻求增长资本的强大区域运营商提供灵活创新的融资方案，以填补银行观望造成的融资空白 [5] - 2023年预计资本回收规模与10年平均水平3500 - 4000万美元相当，通过出售非核心或表现不佳的资产，将资本重新投入更具战略意义的资产，降低投资组合平均年龄并增强长期实力 [37] - 密切关注售后回租交易价格，预计价格会有所缓和，以便为股东投入更多资本 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业仍面临疫情带来的挑战，如通胀和劳动力问题，但运营商报告员工招聘机构使用率降低，部分提高了工资，一些私人付费运营商继续提高租金，投资组合入住率逐渐改善，但无法预测NOI和利润率何时或是否能恢复到疫情前水平 [10] - 公司认为基于需求的护理是社会重要组成部分，公司保守的资产负债表方法使其能够在疫情期间支持运营商并维持定期股息，相信公司目前和未来都是不错的投资选择 [12] 其他重要信息 - 第三季度确认出售德克萨斯州一家关闭的熟练护理中心亏损43.4万美元，一份涵盖两个辅助生活社区的主租赁协议将于2023年到期，其中位于肯塔基州的社区已被归类为待售，计提减值损失130万美元，目前正在协商俄亥俄州社区的新租赁协议 [18] - 2022年第三季度按加权平均利率4.75%支付高级无担保票据定期本金3620万美元，按加权平均利率3.24%从无担保循环信贷额度借款9500万美元，通过ATM计划出售12.52万股普通股，净收益480万美元用于一般公司用途，目前手头现金650万美元，信贷额度可用2.49亿美元，ATM可用1.603亿美元，总流动性约4.16亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 12个辅助生活设施新的公平市场租金与旧主租赁协议下的年化租金收入相比如何？ - 过去一年左右未收到租金，与之前相比会是积极的，但与疫情前的合同租金相比，需要时间恢复 [44][45] 问题2: 2023年3500 - 4000万美元的投资组合回收是否更倾向于辅助生活（AL）或熟练护理（SNF）？ - 目前更具偶然性，会是两者的混合 [47][48] 问题3: 2023年Brookdale租约的进展如何，其投资组合运营情况怎样？ - 与Brookdale在夏季进行了会面，其续约窗口下周开启，至2月28日可执行续约，公司已为其提供400万美元资本承诺，目前已出资150万美元，正在积极合作批准更多项目；公司认为其运营情况与Brookdale公开提供的更新情况相符 [52][54] 问题4: 2023年到期的两个辅助生活社区主租赁协议，租户是否支付租金，预期销售价格是多少，俄亥俄州物业的租金协商情况如何？ - 目前租户正在支付租金；肯塔基州物业预计售价1100万美元；俄亥俄州物业租金可能与其他季度市场重置的租赁协议类似，从低基数开始，随着物业稳定逐步提高 [55][57][58] 问题5: 2023年还有哪些较大租户租约到期？ - 大部分是Brookdale，还有一些零散的小租户 [60][61] 问题6: HMG和前SLC资产租金增加是否因为运营结果好于预期？ - HMG已取得改善，进入物业约一年，努力改变建筑文化、稳定员工配置、签订新的管理式医疗合同、投入资本支出，目前入住率为57%，较为平稳，有望继续提高入住率，还有可能提高德州的费率 [62] 问题7: 2023年资产回收的资产是否正在收取租金，是否对FFO或FAD有贡献？ - 是两者的组合，部分有租金，部分没有；出售这些资产虽会暂时损失租金，但可偿还信贷额度，并有机会在2023年重新投资不同资产 [68][69] 问题8: 是否预计有卖方融资？ - 不预计有卖方融资 [71][72] 问题9: 交易市场定价情况如何，特定目标交易的收益率是多少？ - 自有资产方面，私人付费预计收益率在7.25% - 7.5%，熟练护理预计在8%左右，市场情况正在演变 [73][74] 问题10: 德州和佛罗里达州流感和呼吸道疾病高发，对入住率、费用或COVID协议有何影响？ - 目前只是部分运营商有入住率上升情况，并非普遍现象；过去几年的COVID协议和较高的疫苗接种率对流感季节有影响 [77][78] 问题11: 若Brookdale被出售，对公司2023年到期的租约有何影响？ - 租约有控制权变更条款，若未续约且在租约到期后被收购，公司会进行战略规划，考虑引入其他运营商；公司在资产过渡方面经验丰富，且资产组合良好，大部分资产为正现金流 [82][84][86] 问题12: 前高级生活方式组合市场租金重置情况及资产评估进展如何？ - 正在等待运营商提供的预算；入住率有所增长，但部分是通过营销投入实现的，希望2023年租金提高的同时，营销费用能有所降低，从而提高NOI和利润率 [88][89] 问题13: 运营商1月平均租金涨幅如何？ - 主要听到中高个位数的涨幅，部分市场可达低两位数，不仅是基本租金，护理级别费用也在考虑调整 [91][92] 问题14: Brookdale资产现金流为正的定义是什么？ - 考虑到内部评估使用的5%管理费用，这些建筑的管理费用可能未达到全额5%，它们能够覆盖运营费用和租金 [98] 问题15: Anthem偿还逾期租金的信心如何，是否需要政府资金？ - 政府资金会有帮助，但Anthem的入住率和现金流已开始恢复，运营表现也有所改善，看到员工保留税收抵免资金流入和现金流改善，令人鼓舞 [99] 问题16: 德州熟练护理（SNF）方面的费率增长幅度和时间如何，公共卫生紧急状态结束与新医疗补助费率生效之间是否有空档期，对SNF覆盖率有何影响？ - 德州基本费率多年未涨，此次费率增长意义重大；时间难以确定，州政府可能会继续使用FMAP资金 [103][104][107] 问题17: 考虑到入住率上升但租金覆盖率承压、利润率压缩，如何看待租户基础的整体健康状况，是否需要额外帮助，未来如何进行交易承保？ - 随着租金增长反映在运营商财务报表中，假设费用增长放缓，预计2023年利润率将高于2022年；佛罗里达州健康的医疗补助费率有帮助；行业在经济困难时期对员工有吸引力，有助于缓解工资压力；需度过流感季节，若入住率不升反降，可能会延迟利润率恢复 [111][112][115] 问题18: 关于就地技能提升和监管使其成为永久性措施的最新情况如何？ - 暂无相关更新，许多熟练护理运营商希望实现，但医院方面可能有不同意见，从监管层面实现可能需要时间；在管理式医疗方面，增加管理式医疗普查可避免3天住院规定 [116]