财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度总营收较去年同期减少680万美元，主要因前高级护理组合过渡、前高级生活方式组合续租导致租金收入降低，以及租金减免和递延，部分被年度租金上调和资本改善资金抵消 [26] - 抵押贷款利息收入增加110万美元，来自贷款发放；未合并合资企业收入增至23.1万美元，因夹层贷款资金注入；G&A增加55.6万美元，因2021年激励薪酬和非现金薪酬费用增加；财产税费用增加29.9万美元，因运营商财产税代管收据时间和相关税款支付 [27][28] - 信贷损失拨备同比增加96.4万美元，因2021年第四季度发放抵押贷款和营运资金贷款；归属于普通股股东的净利润减少470万美元，主要因营收下降，部分被上一年第四季度科罗拉多州一处记忆护理物业的300万美元减值费用抵消 [29][30] - 2021年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.56美元，去年为0.78美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.59美元，2020年第四季度为0.78美元，减少原因包括租金降低、G&A增加等，部分被贷款发放和夹层贷款资金带来的收入增加抵消 [31] - 第四季度FAD派息率降至93%，全年为94%，预计2022年将继续下降，到2022年底或2023年初接近80%的目标 [22][23] - 2021年第四季度末，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为6倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为34.9%，预计2022年债务与年化调整后房地产EBITDA之比将下降 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年第四季度完成1.033亿美元投资，全年投资1.094亿美元，处置资产净收益4400万美元，出售收益700万美元 [16] - 2021年第四季度发放3笔贷款，总计1.033亿美元，预计2022年产生约700万美元利息收入；还为HMG提供990万美元营运资金贷款，季度末后又提供580万美元，当前贷款余额1570万美元，剩余额度930万美元，收益率4%，2022年9月30日到期 [32][34][35] 租赁业务 - 前高级生活方式组合剩余6栋建筑，预计2022年各季度租金分别为4.5万美元、4.5万美元、34万美元和45万美元，2023年确定更永久租金 [37] - 前高级护理组合预计第一季度无租金收入，第二季度约100万美元，第三、四季度各200万美元，后续将修订和延长HMG租约 [38] 债务业务 - 2021年第四季度修订无担保信贷协议，将到期日延长至2025年11月19日，总承诺从6亿美元降至5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，分别于2025年和2026年到期 [39] - 签订利率互换协议，将两笔定期贷款利率分别固定在2.56%和2.69%；第四季度借款7650万美元，截至2021年12月31日，未偿还1.109亿美元，可用额度2.891亿美元，之后又借款2200万美元 [40] - 第四季度支付1500万美元高级无担保票据本金，年末后又支付700万美元；目前有520万美元现金，信贷额度可用2.671亿美元，未偿还1.329亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性约4.35亿美元，未来5年无重大长期债务到期 [41] 租金减免和递延业务 - 第四季度提供130万美元租金递延和72万美元租金减免，1 - 2月提供86.7万美元递延和48万美元减免，已同意3月提供最多45.2万美元递延和24万美元减免 [43] 各个市场数据和关键指标变化 前高级生活方式组合 - 19个社区2020年12月31日入住率71%，2022年1月31日增至78%；6个按两年市场租金租赁的社区2020年12月31日入住率60%，2022年1月31日增至69% [45] 前高级护理组合 - 11处物业2022年1月入住率57%，与2020年12月持平 [45] 同店组合 - 截至2022年1月31日，私人付费入住率为80%，9月30日为78%，6月30日为76%；熟练护理组合1月平均月入住率为72%，9月为71%，6月为70% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加强与现有运营商关系，建立与新运营商关系，投资策略聚焦结构化金融产品，此类投资能提供稳定利息收入、降低资产负债表风险，还能参与优质社区建设，接触新运营商，同时也关注传统三网租赁交易 [20][55][56] - 行业仍受疫情影响，但有复苏迹象，长期前景乐观，因老年人口增长对安全、关怀式护理需求持续存在；短期内运营商仍面临人员短缺问题，需联邦和州政府持续支持，同时希望进行结构性医疗补助改革以适应劳动力变化 [5][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对行业未来保持谨慎乐观，认为行业虽未完全摆脱疫情影响，但将适应新常态并变得更强；公司有充足流动性把握投资机会，预计2022年FAD派息率下降，FFO增加 [5][6][23][24] - 希望疫情下降趋势能让运营商继续恢复，人员短缺问题缓解前入住率可能受限，联邦和州政府援助仍有必要 [7][9] 其他重要信息 - 前高级生活方式组合交易基本完成，新泽西1栋建筑待获执照，新运营商已适应市场，入住率有所提高 [18] - Anthem自2017年问题报告后取得显著进展，2020年支付年租金990万美元，2021年增至1080万美元，预计2022年维持该水平，未来12 - 24个月根据表现和入住率确定更永久租金，目前Anthem正在扩张 [19] - 2020年疫情开始时，联邦政府采取多项措施援助行业，2021年重点转向州政府援助，总计约100亿美元，目前联邦层面还有约80亿美元待分配给未收到第四阶段付款的供应商，目标是3月底完成分配，希望2022年有额外100亿美元援助 [11][12][13] - 许多州的额外资金与联邦公共卫生紧急状态挂钩，目前延长至4月中旬，有望在4月再延长3个月 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对现金流不再大幅恶化的信心程度，是否有其他使用保证金的潜在风险租户 - 公司因2021年前SLC和高级护理资产情况给出保守数据，实际可能有上行空间；已与所有运营商沟通，目前他们对2022年有信心，预计不会有重大收入冲击；没有其他使用保证金的潜在风险租户 [64][66][67] 问题2: 收购管道中熟练护理交易的信心，交易的收益率和定价调整情况 - 市场有很多旧资产交易，投资者按预期购买；公司对新熟练护理资产收益率预期在8%左右，目前专注结构化金融和抵押贷款，希望2022年有收购机会 [70][71][89] 问题3: 公司是否感觉与外界恢复正常的节奏不同，获取资金是否更困难，2022年100亿美元援助的来源 - 公司总部不受影响，但运营商获取资金困难，且资金易被劳动力和物资成本消耗；不过运营商认为能应对，且随着政府援助减少，人们可能重返工作岗位；援助资金来自联邦政府和州政府 [74][76][81] 问题4: 运营商解决人员短缺的具体措施 - 运营商采取提高工资、州政府提供工资补贴、灵活安排工作时间等措施吸引劳动力 [87] 问题5: 贷款业务增加是否因房地产收购机会减少 - 目前收购机会多为增值型，且需为运营商提供租金援助，因此公司专注结构化金融和抵押贷款，认为风险调整后回报更好；公司积极寻找收购机会，希望2022年有更多机会 [89][90] 问题6: Randall和Encore组合的租金确认方式和支付情况，资产出售原因和时间，租金减免和递延涉及的租户类型、设施数量及前景，相关资产入住率情况 - Randall和Encore组合按现金基础确认租金，预计能按计划支付；一处1690万美元资产出售是因与运营商合作未达预期，出售可获溢价和更好收益率，预计第二季度末完成；租金减免和递延涉及同一小部分私人付费运营商，公司希望2022年解决；相关资产入住率近期有所增长，物业层面现金流能覆盖运营费用和管理费 [93][98][101] 问题7: 截至2月约640万美元递延和580万美元减免是否涉及同一租户，该租户是否为前十大租户，评估租户信用的其他因素 - 是一小部分运营商，未透露具体名称，不是前十大租户；公司关注入住率和与运营商沟通情况，认为随着疫情影响减弱和入住率增加，租户信用有望改善 [113][114][117] 问题8: HMG过渡情况，下半年租金假设考虑因素，营运资金贷款用途和还款预期，公司对杠杆的看法和资金部署能力 - HMG过渡顺利，在建立文化、提高入住率等方面表现良好；下半年租金假设考虑了入住率增长和成本降低；营运资金贷款用于解决德克萨斯州医疗补助账单延迟问题，预计3 - 4月有资金流入还款；公司希望通过增加收入和偿还债务将杠杆降至历史正常水平，仍会使用债务融资 [122][124][129] 问题9: 记忆护理设施重新出租原因，租金收入时间安排 - 原运营商决定退出，因其认为该地区非核心市场，公司将其转租给核心市场运营商；第四季度入账50万美元，2022年前4个月无收入，之后逐渐增加至全年60万美元，2023年重新确定租金 [133][134][136]