财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收较去年同期减少70.1万美元，主要因高级护理和高级生活方式业务的未付租金、减免和递延租金以及华盛顿一处房产出售所致，部分被上一年度直线租金应收账款余额的冲销等因素抵消 [14] - 利息收入同比基本持平，利息支出同比减少75.1万美元，主要因高级无担保票据的预定本金偿还和信贷额度利率降低，部分被信贷额度未偿还余额增加抵消 [14] - 交易成本增加400万美元，主要与高级护理业务的和解及相关费用有关 [15] - 2021年第三季度实现房地产销售收益270万美元，去年同期记录了90万美元的减值损失，并收到37.3万美元保险理赔款 [15] - 归属于普通股股东的净利润减少120万美元，主要因上述营收下降以及高级护理业务的和解及相关费用，部分被上一年度减值损失和本年度销售收益抵消 [15] - 本季度NAREIT FFO摊薄后每股0.45美元，去年同期为0.58美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.55美元，2020年第三季度为0.71美元，减少原因主要是高级护理和高级生活方式业务零租金、减免和递延租金以及较高的G&A费用，部分被高级生活方式组合18处房产的再租赁等带来的更高收入和较低利息费用抵消 [16] - 第三季度支付普通股股息2240万美元，维持每股0.19美元的月股息，第三季度股息支付率（剔除非经常性项目）约为100%，若采用包括近期完成投资的预估业绩，第三季度FAD支付率（剔除非经常性项目）约为96%，高于公司偏好的约80%的FAD支付率，预计2022年FAD将因高级护理和高级生活方式组合的再租赁带来额外收入而改善，使支付率更符合历史水平 [11][12] - 第四季度预计FFO每股增加约0.02 - 0.03美元（剔除非经常性项目），该指引不包括任何递延租金的收回或额外投资 [13] - 截至2021年第三季度末，公司现金590万美元，信贷额度可用4.656亿美元，未偿还1.344亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性6.715亿美元，未来五年无重大长期债务到期，信贷指标保持强劲，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为35.3%；考虑近期完成投资的预估数据，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为32.9% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式组合 - 除新泽西一处待获执照的建筑外，组合过渡完成，19处建筑中18处已完成过渡，2020年12月入住率71%，2021年9月增至75% [10][20] - 6处采用市场租金的物业，截至6月30日，剔除刺激资金后，过去12个月EBITDA为87万美元，过去3个月年化EBITDA为15万美元；2020年12月入住率60%，2021年9月增至65% [21] 高级护理组合 - 8月底与高级护理和Abri Health Services达成和解，公司一次性支付325万美元，以促进组合有序过渡 [21] - 截至10月1日，11处物业组合租给HMG Healthcare附属公司，采用基于现金流的一年期主租赁协议，HMG承担高级护理在医疗保险COVID - 19加速和预付款计划下收到的刺激资金已知负债，上限370万美元，公司预计2022年随着业绩改善和负债偿还开始收取租金 [22] 开发项目 - 俄勒冈的Weatherly cord由Field Senior Living运营，9月30日入住率从6月30日的36%升至45% [24] - 密苏里州蓝泉市的Ignite Medical Resorts入住率从6月30日的83%增至9月30日的90% [24] 投资业务 - 第三季度完成约4600万美元投资，包括2700万美元路易斯安那州熟练护理中心抵押贷款、1250万美元佛罗里达州辅助生活和记忆护理社区抵押贷款（含420万美元后续建设贷款承诺）、180万美元密苏里州土地担保贷款用于未来急性后期熟练护理中心开发、440万美元俄勒冈独立生活社区夹层贷款用于再融资，加权平均贷款期限3.2年，预计产生约350万美元年利息收入 [26][27][28] - 近期管道项目价值超1亿美元，公司目前关注结构化融资交易，有足够流动性和灵活性为区域运营商提供融资解决方案 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店组合中，截至9月30日，约98%的私人付费单元和约90%的熟练护理床位数据显示，私人付费入住率9月30日为77%，6月30日为75%，3月31日为73%；熟练护理组合平均月入住率9月为71%，6月为70%，3月为69% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功解决部分运营商挑战，完成4600万美元新投资，有活跃健康的投资管道，专注短期现金流、低风险战略交易，未来数月有望宣布更多投资 [3][11] - 继续为部分运营商提供一定救济，直至入住率提升更持久，与新运营商合作，巩固与现有运营商关系，以稳定运营和提高入住率 [10] - 保持每月每股0.19美元股息，预计2022年FAD改善使股息支付率更符合历史水平 [11][12] - 关注结构化融资交易，为区域运营商提供创造性融资解决方案，与更多区域运营商合作，加强长期投资组合 [29][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正从疫情影响中恢复，入住率持续上升，患者和居民疫苗接种率高，员工疫苗强制令有望继续降低COVID影响，行业复苏已开始并将持续到新年 [4] - 行业面临人员配备问题，运营商通过提高工资、提供奖金等方式应对，部分地区政府提供支持，如得克萨斯州通过法案为长期护理提供资金 [4][5][6] - 尽管仍有挑战，但行业基础比疫情开始时更稳固，未来几个月部分压力有望缓解 [9] - 公司对未来谨慎乐观，正转向增长，有信心利用行业人口结构优势，2022年回归增长 [31][32] 其他重要信息 - 行业有政府支持，第四阶段提供者救济基金约170亿美元可分配给医疗保健提供者，美国救援计划有85亿美元可分配给农村提供者，申请援助门户10月26日关闭，预计运营商最早今年晚些时候收到资金 [7][8] - 除高级护理和高级生活方式业务外，第三季度租金和抵押贷款利息收入收款率为94%，未收到新的重大租金延期和减免请求，预计第四季度租金延期和减免情况变化不大 [9] - 第三季度提供130万美元租金延期和97万美元租金减免，10月提供租金延期43.8万美元和租金减免24万美元，已同意11月和12月每月提供最高44.1万美元租金延期和24万美元租金减免 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来盈利运行率，FFO增长如何在外部投资和高级护理及高级生活方式业务增量之间分解，以及2022年趋势如何 - 增长来自外部投资，第三季度已有新租赁协议，公司谨慎乐观并转向增长，指引未包含额外投资，若无其他情况，当前增长是不错的运行率 [35] 问题2: 对未来无其他波折的信心程度，以及考虑劳动力不确定性对租金延期需求和入住率的影响 - 目前公司相当有信心，过去3个季度为小部分运营商提供的租金支持稳定，部分运营商可通过租金上涨抵消劳动力压力，政府也提供了更多支持，但未来有很多未知因素 [37][38] 问题3: 运营商2022年劳动力成本预算情况，技能护理和老年住房业务是否有差异 - 劳动力成本是所有运营商关注重点，第四季度进行预算，如得克萨斯州的赠款和密歇根州对技能护理的报销支持有助于缓解压力，运营商通过多种方式应对，包括租金上涨和政府刺激措施，需观望2022年情况 [40][41][42] 问题4: HMG现金流贡献情况，以及现金流租赁结构和管理费用 - 第四季度无租金收入，提供了截至8月不同时间段的EBITDAR数据及2018 - 2019年历史数据，租赁为现金流租赁，公司参与扣除5%管理费后的所有现金流，预计2022年开始有收入，但具体季度不确定，之后计划将物业纳入长期主租赁协议 [48][49][50][51][55] 问题5: 目前杠杆情况及未来一年的发展趋势，以及是否有股权融资意愿 - 季度末因投资借款杠杆上升，随着HMG和高级生活方式物业开始支付租金，杠杆应下降，公司通常以70%股权和30%债务的比例为新投资融资，目前不打算出售资产，股权融资假设合理 [61][62][64] 问题6: 劳动力压力是仅涉及技能护理设施还是也包括老年住房 - 两者都受影响，但并非所有市场都有劳动力问题，技能护理设施运营商受影响更普遍 [67][68] 问题7: 补充材料中的配额覆盖率计算是否包含刺激资金，以及如何摊销 - 包含刺激资金，按时间段摊销，具体摊销时间因物业而异，估计在未来6 - 12个月，每个运营商方法不同 [69][71] 问题8: 递延租金偿还是否会按时进行，何时开始偿还 - 补充材料第20页预测的偿还情况公司比较有信心，其他偿还要到2023年 [74] 问题9: 技能护理行业除劳动力外的其他风险，如2%扣押假期结束、增强补贴结束、5%回调等情况 - 这些是风险，但政府在疫情期间提供了支持，如得克萨斯州的额外支持，目前运营商仍主要关注人员配备问题，市场相信政府会继续提供支持 [78] 问题10: 组合中农村地区和郊区或城市地区在人员配备方面是否有差异 - 情况复杂，因地点和市场而异，不同运营商在不同地区都可能面临人员配备挑战 [80] 问题11: 2022年是否有可执行的购买期权 - 2022年有一处加利福尼亚州两处辅助生活社区的购买期权可能被执行，但目前公司正与运营商沟通，考虑提供协助或延长时间，该期权执行可能性较小 [82] 问题12: 2500万美元营运资金贷款的条款、利率和提款时间安排 - 贷款利率4%，为1年期贷款，与租赁期限挂钩，按月提款，预计2022年大部分资金将被提取，之后将由传统ABL贷款人接管，贷款由应收账款担保，部分有HMG负责人个人担保 [88] 问题13: 目前结构化融资和投资的思路和策略 - 是基于对市场的分析，现有资产价格不稳定，投资三重净租赁结构难以参与上行收益，而降低资本结构可获得现金流且风险较低，同时公司利用低成本借款进行套利，待高级生活方式和HMG资产恢复后，用投资收益进行更多长期投资 [91][92] 问题14: 最近的投资是否有贷款转股权情况 - 没有 [93]