财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度总营收较去年同期减少890万美元，主要因两笔租约转为现金制会计处理产生550万美元冲销，以及Preferred Care组合出售、Senior Lifestyle租金降低、租金递延和减免、物业税收入减少等因素，不过合同租金增加、收购和开发项目完成、Anthem租金支付增加等部分抵消了这些减少 [24][27] - 抵押贷款利息收入增加24.4万美元，其他利息收入减少53.5万美元，未合并合资企业收入减少70.4万美元，利息支出减少46.6万美元，物业税支出减少91.9万美元 [28][29][30] - 第三季度记录94.1万美元减值费用，收到37.3万美元保险理赔款 [31] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净利润减少1500万美元，主要因直线租金冲销、Preferred Care和Senior Lifestyle租金减少等，不过收购和开发项目、合同租金增加、Anthem租金增加、利息支出降低、保险理赔款收益等部分抵消了这些减少 [32] - 2020年第三季度NAREIT FFO摊薄后每股0.58美元，去年同期为0.77美元，排除非经常性项目后本季度为0.71美元，较去年同期减少0.06美元，主要因物业销售导致收入降低、Senior Lifestyle租金减少、租金递延和减免、未合并合资企业收入减少等，不过利息和物业税支出降低部分抵消了这些减少 [33] - 可分配资金（排除37.3万美元非经常性保险理赔款收益）减少200万美元，主要因Senior Lifestyle和第三季度租金递延和减免 [34] - 截至9月30日，公司现金2280万美元，信贷额度可用超5.1亿美元，ATM计划可用2亿美元，流动性约7.33亿美元 [39] - 2020年第三季度末，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为4.6倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.7倍，债务与企业价值之比为32.9%，债务与企业杠杆指标高于长期目标30%，但仍低于净债务与年化调整后房地产EBITDA目标5倍 [40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度投资630万美元优先股用于开发和拥有一个辅助生活和记忆护理社区，初始现金利率7%，第四年升至9%，直至内部收益率达到8%，之后现金利率降至8%，内部收益率在12% - 14%之间 [35] - 签订1300万美元优先股协议用于开发和拥有一个独立和辅助生活社区，预计满足条件后于12月1日前出资，初始现金利率8%，内部收益率12% [36] 物业开发业务 - 密苏里州90张床位的熟练护理中心开发项目在第三季度完成，成本低于预算130万美元，预计第四季度支付剩余310万美元项目成本，初始投资收益率9.25%，每年递增2% [38] 租金业务 - 第三季度收取94%的租金（不包括Senior Lifestyle），整体租金收取率为97%，租金递延和减免主要给予私人支付运营商 [14] - 2020年第二和第三季度，租金递延和减免总计约140万美元（扣除50.2万美元递延租金还款），占该期间合同租金的1.8%，10月租金递延56.6万美元，减免12万美元，拖欠租金26.4万美元，同时收到5.1万美元递延租金还款 [42] 各个市场数据和关键指标变化 私人支付市场 - 6月30日、9月30日和10月16日的入住率分别为78%、77%和76% [55] 熟练护理市场 - 6月、9月和10月（截至23日）的平均月入住率分别为72%、70%和70% [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 推出Smart Design计划，与Avenue Development合作，为运营商提供交钥匙和定制改造方案，帮助升级建筑以符合先进的感染控制协议，公司将提供有吸引力的利率和灵活条款的信贷额度来资助该计划的实施 [7][8][9] - 专注于结构化融资机会，本季度承诺近2000万美元优先股投资，部分已出资，其余预计第四季度出资 [11] - 积极与Senior Lifestyle合作，对其23处物业组合进行调整，可能引入新运营商、出售部分建筑或保留Senior Lifestyle运营部分物业，预计2021年第一季度解决大部分问题，以进一步降低投资组合集中度 [20][21] 行业竞争 - 公司在老年住房和护理领域建立了创新融资合作伙伴的良好声誉，通过提供灵活解决方案满足运营商需求，完成小型交易的能力是竞争优势 [13][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 全国COVID - 19病例未持续显著下降，部分地区病例激增，但部分州已控制住疫情并放宽老年住房和护理相关限制，行业仍面临物资、检测和人员配备等成本挑战，但运营商已掌握更好的应对方法 [6] - 市场仍具挑战性，秋季和冬季可能出现病毒激增和限制措施恢复或增加的情况 [12] 未来前景 - 公司对未来充满信心，认为随着疫情得到控制，将有机会扩大投资组合、实现投资多元化，并为公司长期发展创造新机遇 [61] - 行业方面，若能在2021年初获得疫苗且入住率回升，大部分提供商有望度过难关，长期来看，人口老龄化趋势将为行业带来发展机遇 [82][98] 其他重要信息 - 公司感谢运营合作伙伴在疫情期间保障患者、居民和员工安全所做的努力 [4] - 讲述了Mary Daniel的故事，因佛罗里达州放宽限制，她结束了兼职洗碗工作，可正常探视丈夫，相关社区与她保持密切联系，她积极为家庭发声 [5] - 政府对行业提供了重要支持，包括取消联邦扣押、增加医疗补助资金、提高医疗保险费率、豁免三天住院要求、提供医疗保险预付款和CARES法案资金等，预计未来还会有更多刺激法案和资金支持 [10][69][70][74][75][77][79] - 辅助生活领域在争取政府资金方面取得突破，但仍需更多支持，未来有望获得更多成功 [84][86][87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Mark认为三天住院豁免永久取消的可能性如何 - Mark表示有信心在未来几个季度随公共卫生紧急状态延长该豁免，2021年将其永久取消已列入游说清单，但目前无法确定能否成功，需进一步分析对政府的财务影响和成本 [103][104] 问题2：新出现问题的租户是否有永久性租金减免，未来租金结构是否会改变 - Clint表示未改变未来租金，仅处理了截至8月的减免和9月及以后的递延租金，合同租金不变 [106][107] 问题3：三天住院豁免相关指标，以及入住率下降的患者去向 - Mark称暂无疫情前后熟练床位总数数据，推测该豁免可抵消正常急性后期入住率下降的影响，入住率下降与疫苗、探视限制和择期手术减少有关，患者去向包括死亡、推迟手术和转至家庭健康护理，希望这些是暂时现象 [109][110][114] 问题4：SLC物业过渡的净影响范围 - Clint表示目前正在积极重新租赁和出售部分建筑，希望下一次电话会议能提供更清晰信息，租金可能会在两到三年内逐步提高 [115][116] 问题5：第三季度从SLC记录的租金金额 - Wendy和Pam确认是330万美元 [117][118] 问题6：公司投资组合是否出现更高的搬出率及原因 - Clint表示未收到运营商对搬出率的更多担忧，入住率下降速度正在放缓；Wendy认为目前判断10月入住率下降还为时过早 [124][125][127] 问题7：若政府换届，行业对捆绑支付的担忧程度 - Mark认为PDPM实施效果良好，短期内不会有重大改变，即使拜登当选，也需先应对疫情，之后才会重新关注捆绑支付等问题，但行业对此并不十分担忧 [128][129][131] 问题8：辅助生活行业获得政府援助后是否会面临更多监管及形式 - Mark认为接受资金会引发监管讨论，但即使民主党全面获胜，也不太可能出现类似熟练护理的全面监管，可能会在感染控制等方面有一些边际性讨论 [135][136] 问题9：疫苗接种后入住率不上升的情景及风险 - Mark认为最大风险是医院出院模式永久改变，将患者直接送回家进行康复护理，但他认为入住率会缓慢恢复，几年后有望回到疫情前水平 [137][138] 问题10：Senior Lifestyle应收账款和拖欠租金余额的差异 - Pam解释称上季度将其置于非应计基础，资产负债表上的金额是第二季度的，本季度拖欠130万美元租金未计入资产负债表，但仍欠公司 [140][141] 问题11：Senior Lifestyle投资组合的EBITDA趋势 - Pam表示一直在上升，且与收取的租金相称，不包括已收到或即将收到的政府资金 [142][143][144] 问题12：若过渡掉Senior Lifestyle，其是否仍有资格获得HHS资金，资产过渡是否会导致失去潜在资金 - Clint认为目前阶段过渡不会影响资金分配；Mark表示第三阶段申请截止到11月6日，目标是年底前发放资金，但无法保证；资产过渡可能会因行政问题影响资金接收速度，但HHS不会从根本上拒绝新业主获得资金 [149][150][151]