财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度总营收较去年同期增加95.4万美元，其中租金收入因收购和开发项目、租金提高及2019年一季度直线租金冲销等因素增加41.1万美元，但部分被Preferred Care租金减少和Thrive递延租金收入抵消；利息收入因额外贷款资金增加46.6万美元；非合并合资企业收入因夹层贷款偿还和优先股投资收入减少85.4万美元；利息支出因去年四季度出售1亿美元高级无抵押票据增加24.3万美元，但被信贷额度余额降低和利率下降部分抵消；折旧与摊销费用因2020年一季度支出时间差异增加52.9万美元；归属于普通股股东的净利润较上年同期增加4310万美元，主要得益于Preferred Care投资组合21处房产出售带来的4390万美元净收益 [26][27][29] - 2020年第一季度NAREIT FFO为每股摊薄0.74美元，2019年同期为每股0.75美元，排除2019年非经常性项目后，2019年一季度FFO为每股0.77美元，2020年为每股0.75美元，减少0.03美元主要因非合并合资企业收入降低和G&A增加，部分被收入增加抵消 [30][31] - 2020年第一季度公司收到Preferred Care投资组合出售净收益7190万美元，偿还信贷额度400万美元，投资1350万美元收购德州一家熟练护理中心，为开发和资本改进项目提供600万美元资金，发放抵押贷款40万美元，支付一季度股息2320万美元，4月1日宣布4 - 6月每股0.19美元的月度股息 [31][32] - 截至3月31日，公司拥有一处在建房产，剩余承诺投资1080万美元，还有290万美元抵押贷款承诺；一季度按平均每股29.25美元价格回购615,827股公司股票，总投资约1800万美元，后因市场变化和疫情不确定性终止回购计划 [33][34] - 截至3月31日，公司现金及现金等价物为3090万美元，4月出售与Senior Lifestyle附属公司非合并房地产合资企业房产后，现金约4800万美元；目前信贷额度可用超5.1亿美元，ATM计划可用2亿美元，总流动性约7.58亿美元，较2月财报电话会议增加约6800万美元；2020年一季度末，公司信用指标优于医疗保健REIT行业平均水平，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.4倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.7倍，债务与企业价值比率为37% [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 处置业务 - 2020年第一季度提前完成Preferred Care投资组合剥离，在五个州多笔交易中出售21处房产，净收益7190万美元，出售收益4390万美元，该组合房产账面净值2910万美元；包括去年出售的一处房产，整个投资组合出售净收益7790万美元，出售收益4400万美元，组合账面净值3560万美元 [39][40] - 4月出售与Senior Lifestyle附属公司合资企业中持有的四处房产，获得现金收益1720万美元，预计通过营运资金调整和保证金释放再收回130万美元，预计2020年二季度记录约60万美元额外损失，基于2019年四季度售价和成本通胀估计，已对优先股投资计提约550万美元减值 [42][43] 开发业务 - 俄勒冈州梅德福市与Fields Senior Living合作的辅助生活和记忆护理房地产合资项目已完工，本周Fields预计获得运营许可证并招聘员工，但因俄勒冈州居家令决定推迟开业，待评估合适时间开始接收居民 [48][49] - 密苏里州独立市与Ignite Medical Resorts合作开发的90张床位急性后期熟练护理中心建设按计划进行，预计2020年秋季完工 [50] 夹层贷款业务 - 2018年四季度为亚特兰大Village Park Senior Living开发的独立生活、辅助生活和记忆护理社区提供贷款，九英亩园区预计2021年二季度完工 [51] 租赁业务 - Brookdale涵盖八个州35处房产的租约是到2022年唯一重大续约项目，Brookdale仍在行使首次续约选择权窗口期内，续约通知可能在6月窗口期结束时发出 [52] - 4月公司收取大部分租金，向六家运营商提供约77.2万美元租金延期，占4月合同租金约7%，若使用保证金则延期金额为27.6万美元，占比2.5%，已收回13.7万美元延期租金，占比分别降至5.7%和1.4%；5月仅为一家运营商提供与4月相关的租金延期，占5月收入不到1%，截至周五已收取55%租金和利息，预计租金在1 - 15日陆续到账 [53][54][76] 投资组合指标 - 四季度滚动12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率（按5%管理费计算），辅助生活投资组合分别为1.44倍和1.22倍，熟练护理投资组合分别为1.79倍和1.34倍，Preferred Care投资组合已排除在外 [56] - 截至4月23日，私人支付投资组合入住率为80%（12月31日、3月31日分别为86%、83%），熟练护理投资组合4月至今平均入住率为75%（12月、3月分别为79%、78%），入住率下降符合当前行业趋势 [59] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持高流动性和保守资本结构，虽2020年增长市场不确定性增加，但会在时机合适时迅速行动把握机会，填补银行和私募股权撤出的老年住房和护理投资市场空白，不过近期因承销和尽职调查流程受限，不太可能完成重大交易 [16][17][18] - 公司正在评估合作伙伴租金延期请求，与运营伙伴合作，在帮助伙伴的同时考虑对公司和股东的影响，预计2020年二季度运营伙伴面临的挑战比一季度更大 [19][20] - 公司密切关注可能为合作伙伴提供援助的金融项目，如CARES法案和SBA薪资保护计划等 [21][60][61] - 公司将继续评估直线租金应收款可收回性，若确定无法收回部分或全部款项，将按现行租赁会计准则冲销，冲销不影响2020年FAD，但会影响FFO和股东权益，因疫情不确定性，公司暂停2020年业绩指引 [23][24] - 公司目前运营的交易市场受疫情影响受限，正在探索在当前环境下最佳资本配置战略方式，更注重为运营伙伴创造结构化金融产品融资选择，如优先股投资、夹层贷款等，长期来看将继续构建涵盖多种投资工具和标准收购、开发投资的业务管道，目标是寻找符合严格承销标准并能与区域运营公司建立增长型合作关系的投资项目 [62][63][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认可运营伙伴在抗击疫情中的工作和牺牲，认为行业面临独特经营环境，公司建立了强大运营网络，对伙伴应对疫情能力有信心 [7] - 公司认为2020年二季度运营伙伴面临的挑战比一季度更大，主要因个人防护设备、清洁消毒和工资成本增加，以及入院人数和收入减少带来的财务影响 [20] - 公司虽面临不确定性，但保持高流动性和保守资本结构，有能力应对未来新业务机会，相信能在市场中发挥领导作用 [16][17] - 公司认为疫情对资本市场的经济影响导致债务与企业杠杆指标高于长期目标，但仍低于净债务与年化调整后EBITDA目标，长期债务到期情况与预计自由现金流匹配，未来五年无重大长期债务到期 [37][38] - 公司认为熟练护理入住率可能在市场正常化后更快回升，部分州已实施费率上调，PDPM政策开始实施，政府CMS将于10月进行费率上调，且隔离措施暂停，这些都对费率有积极影响 [81][82][83] 其他重要信息 - 公司向运营商收集信息，93%的运营商提供了4月18 - 29日更新信息，在此期间180处房产中有35处报告了COVID - 19阳性病例 [13] - 行业获取足够个人防护设备和消毒用品存在问题，虽供应短缺情况有所缓解，但成本超出预期，员工成本也大幅增加，行业通过英雄薪酬等激励措施认可员工价值 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取情况及5月租户支付情况 - 4月为特定运营商提供延期的租金平均约为25%，5月仅为一家运营商提供与4月相关的租金延期，占5月收入不到1%，截至周五已收取55%租金和利息，预计租金在1 - 15日陆续到账 [75][76] 问题2: 入住率下降对租金覆盖的影响及应对措施 - 入住率下降给运营商带来挑战，特别是员工和个人防护设备成本增加，但运营商可参与CARES法案资金分配和SBA贷款项目获得援助；公司暂停业绩指引，因不确定未来情况和其他援助计划；预计熟练护理入住率在市场正常化后可能更快回升，部分州已实施费率上调，政府CMS将于10月进行费率上调，且隔离措施暂停 [79][80][81] 问题3: 77.2万美元租金延期的租户情况、拒绝请求数量、谈判情况及坏账问题 - 平均为租户提供25%租金延期，目前未拒绝任何请求，租户一般不要求全额租金延期；坏账主要指直线租金余额，公司每季度评估，是否冲销取决于疫情危机的广度和深度，若情况需要，可能对整个投资组合采用现金租金会计处理 [87][88][93] 问题4: 记忆护理在当前环境下的表现 - 目前记忆护理与辅助生活表现差异不大，但社交距离措施在记忆护理社区实施比辅助生活或独立生活更具挑战性 [95] 问题5: 35处有COVID - 19阳性病例房产的运营协议及员工管理措施 - 运营协议差异不大，有症状或确诊患者会被隔离，工作人员会尽量分开照顾；所有房产都取消了探访，严格控制人员和物品进入；工作人员会专门照顾特定人群，避免交叉感染，需要更高水平个人防护设备和更高薪酬；检测呈阳性的员工需隔离两周，再次检测阴性后才能返回工作 [100][101][104] 问题6: Brookdale租约续约情况 - 上次电话会议在疫情前，当时该投资组合覆盖率良好，但疫情增加了不确定性，Brookdale可能在6月窗口期结束时决定是否续约，目前未出现负面情况 [106][107] 问题7: 若预计租户未来无法支付租金，是否采用现金租金会计处理 - 若预计租户无法支付租金，公司将冲销租金应收款并采用现金租金会计处理 [108] 问题8: 4月请求租金延期的租户情况及还款原因、延期讨论时间和记忆护理入住率 - 租户请求租金延期主要因个人防护设备成本不确定性；一处熟练护理提供商和一处私人支付运营商已偿还延期租金，前者因收到政府资金触发还款，后者因4月中旬资金充足主动还款；4月延期讨论始于3月最后一周，5月目前仅为一家运营商提供与4月相关的延期，预计中旬可能还有其他请求；目前难以判断记忆护理入住率情况，不同社区情况不同 [113][115][119] 问题9: 5月租金收取同比情况、35处COVID - 19阳性病例房产数量变化、COVID房产与非COVID房产入住率差异及各项援助计划对熟练护理运营商的影响 - 难以比较5月租金收取同比情况，周五收取情况符合预期，预计本周会有更多付款；35处阳性病例房产数量增加是因公司为本次电话会议主动向运营商收集信息，且不同运营商报告指标不同，难以比较；目前无法分析COVID房产与非COVID房产入住率差异；熟练护理运营商从CARES法案和SBA项目中受益，CARES法案第一笔300亿美元拨款按2019年医疗保险支付的6.2%分配，第二笔正在发放，SBA项目部分运营商已收到资金，部分等待第二笔310亿美元拨款，加速预付医疗保险支付计划帮助不大 [125][127][132] 问题10: 私人支付和熟练护理入住率下降情况及原因 - 私人支付入住率从3月31日的83%降至4月23日的80%，熟练护理4月至今平均入住率从3月的78%降至75%；熟练护理入住率下降因择期手术推迟，预计随着手术恢复，入住率将回升，且熟练护理保险和医疗保险占比在期间基本保持稳定 [137][138][141] 问题11: 运营商防护设备采购和成本情况、外部投资机会的考虑因素及熟练护理入住率与择期康复的关系 - 防护设备供应短缺情况较3 - 4月缓解，成本仍较高，未来几个月情况取决于市场环境；公司需看到市场更正常化、入住率稳定、价格合理以及资本成本明确后，才会更放心进行房地产市场投资；预计熟练护理入住率会因择期手术积压需求而率先回升，但具体情况因地区而异 [147][153][155] 问题12: 工资上涨情况及对不同业务的影响、Anthem和前Thrive房产租金增长趋势及投资可承保性 - 工资成本增加，预计未来劳动力成本将上升，但幅度不大，薪资保护计划有助于缓解部分成本压力；工资上涨对辅助生活和熟练护理业务都有影响；Anthem房产因入住率增加有租金上调缓冲，Thrive房产表现不一，部分超预期，部分入住率下降；目前投资承保具有挑战性，结构化金融产品如夹层贷款可能有机会，但大型交易近期不太可能进行 [162][165][171] 问题13: CARES法案对熟练护理和老年住房的资金分配情况及一季度入住率下降时间 - CARES法案第一笔300亿美元拨款中，约15亿美元分配给熟练护理行业，按2019年医疗保险支付的6.2%计算，第二笔200亿美元按设施2018年净患者收入占比分配，平均约17.5万美元/处房产，剩余1000亿美元未分配，私人支付行业组织正在游说参与分配；一季度入住率下降主要在3月，因COVID - 19疫情 [177][178][183] 问题14: SNF投资组合的医疗保险普查情况、近期普查定性情况及医疗保险康复潜在风险 - 第四季度报告中医疗保险作为支付来源占比21.7%，指所有收入；近期SNF运营商入院人数明显放缓，但预计市场正常化后入院人数和普查将回升；医疗保险康复可能因远程医疗豁免政策延长下降时间，但具体情况因地区而异 [187][195][199]