财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总收入较去年同期增加290万美元，租赁收入增加540万美元，其中390万美元与新租赁会计准则下记录的物业税收入有关，其余增长来自收购、开发项目、Anthem租金增加和租赁升级，同时因租赁过渡减少86.9万美元 [17] - 2019年第四季度利息收入增加39.3万美元，其他收入减少290万美元，非合并合资企业收入减少34.6万美元 [19] - 2019年和2018年第四季度NAREIT FFO均为每股摊薄0.81美元，排除非经常性项目后，2019年FFO每股为0.76美元，去年为0.73美元 [20] - 归属于普通股股东的净收入较上年减少1820万美元，主要由于其他收入减少、优先股权益投资减值和2019年出售损失 [21] - 2019年第四季度确认210万美元保险收益，出售2处房产净收益590万美元，累计损失460万美元，与保险收益相抵后为250万美元 [22] - 2019年第四季度利息支出较去年同期增加36.3万美元，G&A费用减少26万美元，预计2020年季度G&A费用在480 - 490万美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度租赁业务收入增加，主要来自物业税收入、收购和开发项目、Anthem租金增加和租赁升级，但被租赁过渡部分抵消 [17] - 2019年第四季度利息收入因额外贷款资金和项目扩张增加，其他收入因2018年第四季度高级生活方式的收益权冲销减少，非合并合资企业收入因夹层贷款偿还和优先股权益投资收入减少 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场定价仍然紧张，旧物业资本化率缺乏吸引力，新物业价格远高于重置成本 [14] - 2020年市场情况与上次电话会议相比没有显著变化，需深入挖掘对股东最有利的交易 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年增长战略将专注于寻找传统的 triple net 租赁和需要创新金融解决方案的新机会，同时继续与有增长意愿和资源的区域运营商建立关系 [13] - 公司将利用资产管理专业知识和强大的资产负债表，提供灵活创新的结构来部署资本，满足区域运营商的需求 [14] - 公司致力于通过运营商、地理位置和物业类型来扩大投资组合的多元化 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司做出了一些艰难的变革决策，成功解决了有挑战的投资组合，加强了资产负债表，并通过与新运营商的合作推动了公司发展 [5] - 2020年公司将专注于增长，但面临寻找有价值增长机会的挑战，对公司的进展和机会持乐观态度 [48] 其他重要信息 - 2019年公司成功执行年度资本回收计划，出售了价值1600万美元的物业，2020年的出售额将高于历史平均水平 [10] - 2019年公司完成了8100万美元的投资，其中750万美元与新运营商合作，年末后又与HMG Healthcare完成了一笔交易 [11] - 公司预计2020年从Anthem收取990万美元租金，较2019年增长32% [7] - 公司预计Senior Care将在3月左右从破产中走出，若其未能走出破产或未能遵守主租赁条款，公司有计划过渡该投资组合 [9] - 公司预计2020年FFO在3.01 - 3.03美元之间，假设无额外投资、融资或股权发行，并出售Preferred Care投资组合 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明Preferred Care资产出售的收益情况 - 目前20处正在签约的房产预计在第一季度完成交易，净收益约为5900万美元，加上第四季度出售的一处房产净收益约600万美元，21处房产净收益约为6500万美元 [52] 问题: 是否还有2处Preferred Care资产待售，租金情况如何 - 还有2处待售，一处在德克萨斯州的Nacogdoches正在市场上出售，另一处在亚利桑那州的专业行为护理项目正在重新营销，目前与Preferred Care协商的月租金约为5万美元 [53][54] 问题: 已签约和第四季度出售房产的收益低于预期，是市场变化还是过于乐观，隐含资本化率是多少 - 难以从资本化率角度评估，会计算后提供该数据 [56][58] 问题: 请解释“管道活跃且强劲”的含义 - 市场交易流量大，公司积极评估和审查交易，但会严格筛选符合标准的项目，涉及多种类型的投资机会 [60][61] 问题: 近期PDPM实施后，熟练护理领域的交易机会如何 - 熟练护理领域机会较少，市场上多为旧物业，扣除Preferred Care投资组合后，公司关注较少，但仍支持该领域并继续寻找合适机会，2020年情况有待观察 [62][63] 问题: 除Senior Care外，其他运营商是否有潜在付款释放 - 没有未披露的潜在付款，Thrive过渡项目按预期进行 [66] 问题: Thrive资产过渡对下半年现金流的影响 - 今年较去年增加约60万美元 [68] 问题: 购买密歇根资产的原因、当前入住率、覆盖率及200万美元资本支出的回报 - 与Randall Residence建立了多年关系，该市场有其业务存在，建筑状况良好，承保覆盖率约为1.25倍，认为有增长机会 [70][71] 问题: 德克萨斯州的承保标准是否改变，是否有更多机会 - 公司在德克萨斯州有选择性，与HMG有长期关系，此次交易是一次非公开市场机会，地理位置合适，合作有意义 [72][73] 问题: 如何对新关系进行承保 - 与新组织建立关系需要时间，了解其商业模式、运营建筑、公司理念等，如与Randall和HMG的合作 [75][76] 问题: 重新营销Preferred Care的行为资产对估值有何影响 - 不一定改变资产估值，只是需要不同类型的运营商，关注过渡模式和行为护理人群 [77] 问题: 2020年指导中对Preferred Care处置收益的使用假设 - 假设用于偿还信贷额度 [79] 问题: 旧资产无吸引力的资本化率范围，是税前还是税后 - SNF的资本化率在6.5% - 7.5%之间，公司期望的更高，可能在10% - 12%；AL约为8% - 9%，旧的私人支付资产除非投入资金改善且市场新产品少，否则难以承保 [80][81] 问题: Brookdale是否有联系或协商租赁条款变更 - 与Brookdale有积极沟通，讨论过为其建筑提供资本改善融资，对方正在评估 [84] 问题: Brookdale投资组合的EBITDA覆盖率是多少 - 未提供该投资组合的具体覆盖率，但主租赁覆盖率健康，预计其会续租 [85] 问题: 如何调整Senior Care的收入运行率 - 从收入运行率中减去120万美元，因为2020年不会有13个月的租金 [87] 问题: 如果Brookdale不续租，是否有应急计划 - 有考虑过，若不续租可能对公司是财务利好 [89] 问题: 净租赁资产覆盖率是否有接近或低于1的情况 - 熟练护理领域有2处房产EBITDARM覆盖率略低于1，占总收入约1%；私人支付领域没有低于1的情况 [92] 问题: 收购资产时是否存在大量递延资本支出阻碍购买 - 存在需要资本投入的情况，关键是评估投入金额和资产要价，卖家通常未将递延资本支出计入要价 [95][96] 问题: 是否会增加老年住房开发 - 私人支付领域会选择性和机会性地进行开发，熟练护理领域可能与Ignite等组织合作开发 [103][104] 问题: 是否考虑过老年公寓项目 - 有一个在堪萨斯州威奇托的项目，与运营伙伴合作融资建设，会关注该领域的机会 [105] 问题: 租户租金覆盖率是否有差异，是否与特定市场有关 - 未看到特定运营商的显著差异，新墨西哥州因医疗补助率提高和提供商税实施，部分运营商的覆盖率有变化，但尚未完全反映在指标中 [107][109] 问题: 近期收购的旧资产是否影响入住率，还是更取决于运营商 - 更取决于运营商，以密歇根房产为例，通过尽职调查降低了收购价格，并投入资本使建筑具有竞争力 [111] 问题: 未来几年旧资产是否有吸引力 - 会考虑旧资产，但需要合适的运营商、市场、定价和资本投入，以确保投资可持续且不过度增加租金负担 [113]