财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入约8500万美元，物业运营费用约1500万美元，其中约94%可由租户报销 [7] - 本季度调整后公司每股摊薄普通股的运营资金（FFO）为0.17美元，约合5000万美元，公司维持当前调整后公司FFO指引在每股摊薄普通股0.66 - 0.70美元的范围内 [7] - 截至3月31日，公司6亿美元无担保循环信贷额度全部可用；季度末，公司未偿还的合并债务约为15亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为6.3年，约91.4%的债务为固定利率 [18] - 季度末净债务与调整后EBITDA的比率为6.3倍，若包括本季度租赁的凤凰城设施和随后租赁的哥伦布项目的预计稳定情况，该比率将为6.1倍；随着开发项目的稳定，公司预计EBITDA将改善，整体杠杆率将随时间下降至净债务与调整后EBITDA比率为5 - 6倍的目标范围内 [36] - 第一季度一般及行政费用（G&A）约为900万美元，预计2023年G&A在3500 - 3700万美元之间 [79] - 同店工业投资组合季度末出租率为99.8%，同店工业净营业收入（NOI）较2022年同期增长5%，预计2023年同店工业NOI增长率在4% - 5%之间 [79] - 季度末约98%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年增长率为2.6% [79] - 公司无抵押NOI仍非常强劲，占总NOI的比例超过93% [92] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 季度末工业投资组合出租率为99.5%，2023年只剩一份租约到期，正在处理2024年到期租约，预计2024年到期租金将根据当前谈判和第三方经纪人估计上涨20% - 30% [6] - 本季度租赁面积超过200万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别提高了约45%和29%；排除一份固定续约租约后，基础租金和现金基础租金分别增长约59%和42%；这些租约的平均年增长率为3%，调整固定续约后为3.5% [35] - 第一季度目标市场租金较2022年同期增长约18%；截至第一季度，预计到2028年到期的工业投资组合现有租金比市场租金低约22%，根据独立经纪人估计，现有租金预计平均增长约38%，扣除合同租金递增后为28% [38] 开发业务 - 本季度为六个正在进行的开发项目提供了约3100万美元资金，预计在今年剩余时间内再支出约7600万美元（不包括任何潜在的奖励金） [89] - 第一季度基本完成了奥卡拉和印第安纳波利斯的100多万平方英尺项目、40万平方英尺的预租赁设施以及凤凰城的两个物业开发项目 [89] - 公司正在努力稳定剩余430万平方英尺的开发项目，预计在扣除开发合作伙伴奖励金后，稳定现金收益率在6% - 6.5%之间 [88] 办公室业务 - 公司自有办公室投资组合的四项资产估计价值约7500万美元，目前产生约1200万美元的年化NOI；帕洛阿尔托办公室设施产生每股0.02美元的FFO，其地面租约将于今年12月到期，且无续约选项 [100] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国净吸纳量为6200万美元，交付量为1.29亿美元，空置率上升；公司在部分市场如印第安纳波利斯市场有一定疲软，但供应需求失衡的影响预计是短期的，预计今年租赁情况将强劲，短期内空置率会上升，2024 - 2025年市场可能会再次趋紧 [119] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将资本投入目标市场，可能会逐步退出某些非核心工业市场，将这些市场的工业资产作为潜在的流动性来源；正在积极寻求处置剩余的办公室资产 [14] - 公司正在努力稳定剩余的开发资产，继续关注当前市场动态，并探索一些定制开发机会 [90] - 公司看到更多开发商寻求资本合作伙伴的咨询，认为这将为公司拓展合作关系提供机会 [118] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初开局良好，第一季度运营结果积极，年初至今的租赁成果出色，租金显著增加，开发项目稳定工作取得进一步进展 [99] - 市场新开工项目显著放缓，这将推动现有投资组合和在建项目的租金增长 [56] 其他重要信息 - 公司将所有非公认会计原则（GAAP）财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整；文件中提及的调整后公司FFO指的是按完全摊薄基础计算的可供所有股权持有人和单位持有人使用的调整后公司运营资金 [2] - 4月公司因绿色租赁实践和政策被机构市场转型组织和美国能源部的更好建筑联盟评为2023年绿色租赁领导者，并获得金牌认可，公司希望通过现有和新租约增加绿色租赁面积 [36] - 公司感谢自2017年以来担任首席独立董事的Richard Frary，并期待Jamie Handwerker在5月年度会议后接任该职位 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哥伦布项目租赁是否预计在今年第二季度开始？其他正在进行的开发项目需求如何，全年指引中是否包含其他租赁开始情况？ - 哥伦布项目租赁不会在第二季度开始，租金要到11月才开始，有一段预租时间；其他在建或刚完工的资产需求程度不同，有些接近达成交易，有些有招标活动但暂无紧迫交易，整体需求良好 [42] 问题2: 底特律工业资产出售过程中，对投标池、需求和定价有何看法？印第安纳波利斯续约租金是高于市场、符合市场还是其他情况？ - 底特律项目投标池较深，但由于是长期固定租金租约，资本化率较高，这反映了租期和缺乏租金增长，而非投标人短缺；该项目售价为每平方英尺147美元，认为是一笔不错的交易；印第安纳波利斯续约租金低于市场，是在原收购租约中协商好的每年2%的递增 [50][51] 问题3: 鉴于哥伦布和凤凰城开发项目收益率超过7%，是否预计向合作伙伴支付奖励金？这将如何改变公司实现的收益率？ - 会支付奖励金，但目前尚未确定；预计哥伦布项目收益率在6.5%左右或略高，仍优于指引约100个基点 [54] 问题4: 某些子市场近期供应担忧的持续时间有多长？ - 全国净吸纳量和交付量导致空置率上升，公司在部分市场如印第安纳波利斯有一定疲软，但影响预计是短期的，预计今年租赁情况将强劲，短期内空置率会上升，2024 - 2025年市场可能会再次趋紧 [119] 问题5: 1701 Market项目的相关情况，包括意外情况和潜在时间表？运营投资组合加权平均租期（WALT）约6.1年，公司在交易租期与租金递增方面的策略是什么，对运营资产续租的目标是什么？ - 1701 Market项目目前有合同但附带很多意外情况，估值基于潜在买家的兴趣；运营资产续租策略会根据资产情况优化，有些资产锁定较长租期和当前的租金递增是好结果，开发项目租约租期通常由租户协商确定 [21][124] 问题6: 开发建设成本情况如何，是开始下降、有意外增加还是其他情况？ - 目前情况比较复杂，还不清楚建设成本是否会下降 [62] 问题7: 第二季度资本支出（CapEx）和租户改善（TIs）较低，是否因为两份租约是期权和续约导致的异常情况？ - 未明确提及相关内容 问题8: 提高指引的原因是什么？ - 过去几个季度在建设期间看到市场租金增长，较高的退出资本化率降低了奖励金，认为有机会超过原指引，随着项目接近完工和租赁，现在提高了指引 [70] 问题9: 加权平均租期未来会如何变化？ - 加权平均租期未来会逐渐缩短，大多数续约讨论是关于3 - 5年的租约，但开发项目可能会与首个用户签订10年租约；随着明年进入重估高峰期，租期可能会更短 [73] 问题10: 凤凰城项目是否预计支付奖励金？奖励金何时支付，如何看待剩余开发项目收益率指引？ - 凤凰城项目是两栋楼的开发项目，奖励金将在第二栋楼租赁后确定；预计凤凰城项目收益率在剩余开发项目指引的上限，即中6%以上 [113] 问题11: 办公室投资组合7500万美元的估值包括哪些资产，如何描述该估值？1701 Market Street和夏洛特两栋相邻办公室资产有何最新情况？ - 办公室投资组合估值7500万美元包括四项资产；1701 Market项目目前有合同但附带很多意外情况，不清楚富国银行在相关建筑的占用需求，预计短期内会有结果以推动资产变现 [21][100] 问题12: 在当前周期，公司是否更倾向于关注5 - 7年的租期以利用市场增长，而不是延长租期？ - 这取决于资产情况和项目上线时间，有些资产锁定较长租期和当前的租金递增是好结果，公司会根据具体情况优化 [124] 问题13: 未来开发是市场特定的还是主要由租赁情况驱动？ - 主要由租赁情况驱动，公司专注于稳定现有项目，但也不排除新的项目；例如凤凰城的土地储备有价值，哥伦布市场也不错 [128] 问题14: 是否仍在推销非核心市场的工业资产，这是否纳入2023年指引？工业资产销售的资本化率是否会与底特律项目类似？ - 未明确提及是否纳入2023年指引；底特律项目资本化率较高是由于租期和租金增长情况，其他工业资产销售资本化率可能不同 [50] 问题15: 是否因近期地区银行压力收到更多开发合作伙伴的提案，这是否影响回报门槛，收益率提高主要是因为租金和利率吗？ - 公司看到更多开发商寻求资本合作伙伴的咨询，认为这将为公司拓展合作关系提供机会；未提及是否影响回报门槛和收益率提高的主要原因 [118]