财务数据和关键指标变化 - 2022年总合并处置量约1.97亿美元，GAAP和现金资本化率为5.6% [24] - 年底结算1600万美元普通股远期股权交易，用所得款项偿还6亿美元循环信贷安排的未偿金额，调整2022年股票回购后，以每股13.53美元的价格净发行390万股普通股，杠杆率从9月30日的7.1倍降至年底的6.4倍净债务与调整后EBITDA之比 [25] - 第四季度GAAP和现金资本化率为7.9%的休斯顿办公室资产处置完成，产生约800万美元净收益 [40][62] - 第四季度收入约8100万美元，物业运营费用约1300万美元，其中90%可由租户报销，调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.17美元，约4800万美元，使2022年调整后公司FFO达到每股摊薄普通股0.67美元 [75] - 第四季度G&A约1000万美元，全年约3600万美元，预计2023年G&A在3500万 - 3700万美元之间 [48] - 2023年调整后公司FFO指导范围为每股摊薄普通股0.66 - 0.70美元 [49] - 年底无抵押NOI占总NOI的比例超过93% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年工业租赁量强劲，全年租赁400万平方英尺，基本租金和现金基本租金分别增长约31%和26%，第四季度续租时工业基本租金和现金基本租金分别提高约38%和43% [39] - 截至第四季度，预计到2028年到期的工业投资组合的现有租金比市场水平低约21%，预计现有租金平均增长约34%，扣除合同租金上涨因素后增长约24% [30] - 年底工业投资组合出租率增至99.5%，2023年仅剩两份租约到期，2024年约有600万平方英尺工业空间租约到期，预计到期租金将增长20% - 30% [73] - 同店工业投资组合年底出租率为99.8%，同店工业NOI季度环比增长6.7%，2022年增长5.3%，预计2023年同店工业NOI增长在4% - 5%之间 [49] 办公室业务 - 办公室销售市场面临挑战，延迟了部分合并办公室资产的处置，剩余四份办公室资产（不包括帕洛阿尔托物业）仍计划尽快处置，该投资组合年化NOI约1100万美元 [41] 开发业务 - 2022年六个正在进行的开发项目总开发支出约2.55亿美元，第四季度为正在进行的六个开发项目提供了约5300万美元资金 [44] - 格林维尔 - 斯巴达堡项目的一个已租赁设施于第四季度完工，另外两个物业预计分别在第一季度和第二季度交付，奥卡拉和印第安纳波利斯项目在季度末基本完工，佛罗里达南岸项目预计在第二季度完工，达拉斯一个12.4万平方英尺的投机性建筑预计在2023年上半年完成1500万美元的远期购买 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场租金在第四季度同比平均增长约20%，平均空置率略有下降，与第三季度相比，目标市场租金增长略有上升 [46] - 此前主要市场的资本化率在3% - 4%之间，目前在4% - 5%之间，较低收益率出现在主要市场，且有快速按市值计价的机会 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年预计开发支出约1.25亿美元，资金来源为销售所得、手头现金和信贷额度提取，如有多余资金可能用于进一步降低杠杆，同时保留一定资金用于土地储备和其他投资 [42] - 2023年处置计划包括在某些非核心市场出售多达七项工业资产，如圣路易斯、底特律、克利夫兰、堪萨斯城和费城 [24] - 继续推进ESG计划，2023年准备第三次提交GRESB报告，提高框架透明度，扩大弹性报告，并实施脱碳计划 [26] - 公司认为应专注于有最强增长机会的市场，退出租金增长前景不佳的较小市场，以提高投资组合的NOI增长潜力 [93][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体租赁市场预计将放缓至接近疫情前水平，但由于整体空置率较低，工业租金持续增长的前景良好 [23] - 目前处于价格发现阶段，难以概括资本化率情况，租赁期限越短、按市值计价机会越好，资本化率受利率影响相对较小 [8] - 市场交易较少，难以确定不同市场之间资本化率的差异 [13] 其他重要信息 - 第四季度确认了3770万美元的销售型租赁销售利润，主要与凤凰城100英亩土地租赁的投资确认有关，该土地租赁根据GAAP分类为销售型租赁而非经营租赁 [33] - 季度末合并债务约15亿美元，其中91.4%为固定利率债务，总合并债务加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为6.5年，公司受利率上升影响较小 [34] - 凤凰城一个租赁设施和投机性开发项目预计本季度完工，第二个设施可能在第二季度完工，此外，凤凰城420英亩的伍尔夫农场土地地块中的100英亩已出租给数据中心用户20年，初始年租金520万美元，年租金增长率为4%，预计初始年回报率为5.2% [28][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度交付的开发项目的收益率以及整体开发管道的情况 - 稳定资产的开发收益率现金基础上为5.5%，在与商户建筑商合作伙伴的合资企业中开发，如有提成将在三座建筑80%稳定后计算，对于投资组合的其余部分，指导收益率在5% - 5.5%之间，可能因租金增长和资本化率上升而超过该水平 [52][54][82] 问题2: 今年出售七项工业资产的金额量级 - 这些资产的NOI约为1830万美元，公司希望有足够资产出售以覆盖今年的开发支出并降低杠杆，但目前难以提供估值指导，预计处置将在今年后期进行 [55][56] 问题3: 1701号办公室资产交易的情况 - 该交易已失败，但资产已全部出租并提供大量现金流，公司愿意继续收取租金，也不排除交易重新达成的可能性 [57] 问题4: 休斯顿办公室处置的资本化率以及其他办公室资产销售的时间安排 - 休斯顿销售的现金和GAAP资本化率均为7.9%，目前办公室销售市场比预期困难，原希望在2022年底完成销售，希望今年能在剩余四项资产销售上取得进展 [61][62] 问题5: 未来几个季度完成的开发资产的租赁需求、租赁进度、租金开始时间和转为运营投资组合的时间 - 不同市场情况不同，凤凰城的租赁速度极快，预计短期内会有租赁结果，哥伦布的资产也有较多活动，其他资产租赁速度较慢，市场近期变化是租户租赁节奏放缓，但仍有很多潜在租户 [64][88] 问题6: 股票回购的决策依据 - 公司在季度初以低价回购了一些股票，但此后股价稳步上涨，公司没有追高回购 [101] 问题7: 2024年到期租约租金增长是基于现金还是GAAP基础，以及市场租金增长预期 - 20% - 30%的增长是基于现金基础，包括平均6.5%的2023年和4.2%的2024年租金增长或市场租金增长 [102] 问题8: 核心市场与要退出市场的地理分布以及核心市场的吸引力 - 要退出的市场是只有一两项资产且近期未在投资组合重新定位中增加资产的市场，核心市场是有最强NOI增长潜力、能接触到不断增长的人口和强大物流中心属性的市场 [92][104] 问题9: 销售型租赁的GAAP会计处理是否会增加收益 - 未明确回答是否增加收益 [95] 问题10: 数据中心土地租赁前是否对土地资本化利息，租金是否为增量 - 现金基础上每年将产生520万美元，GAAP基础上2023年将产生740万美元 [107]