财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入约8000万美元，物业运营费用1400万美元，其中85%可由租户报销 [30] - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约4800万美元，摊薄后每股0.17美元，公司收紧2022年FFO指引范围至每股0.65 - 0.68美元 [30] - 第三季度一般及行政费用（G&A）约900万美元，预计2022年G&A在3500 - 3700万美元之间（不包括某些咨询费用） [31] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为7.1倍，预计年底会下降；若出售季度末的合同，该比率将为6.3倍 [33] - 截至9月30日，有1.821亿美元未结算的普通股销售合同，计划在12月合同到期时结算 [33] - 季度末综合债务约16亿美元，其中超84%为固定利率债务，加权平均利率3.1%，加权平均到期期限6.5年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 同店工业投资组合季度末出租率99.8%，同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长6.2%，年初至今增长5.3%，公司将2022年同店工业NOI增长指引中点提高75个基点至5% - 5.5% [31] - 季度末约96.5%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率2.4% [32] - 季度内租赁27万平方英尺，工业基础租金和现金基础租金价差分别为47%和41%；年初至今新签和续租工业租约的基础租金和现金基础租金分别增长约31%和26%，平均年递增率3.4%，租赁面积400万平方英尺 [12] 办公业务 - 截至9月30日，大部分办公投资组合待售，这些物业总市值估计在9500 - 1.05亿美元之间，预计2022年NOI约1100万美元 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场租金同比增长25%，工业投资组合在租租约比市场租金低约20%，预计到2028年租约到期时，工业投资组合现金租金平均增长43%，调整租金递增后增长33% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行审慎的处置和投资策略，处置非核心市场工业资产和办公等其他资产，将所得资金用于开发、投资目标市场和偿还债务 [9][10] - 专注于开发项目，推进6个在建项目，预计2023年开发支出约1.13亿美元（不包括合作伙伴提成） [22] - 持续提升租赁业绩，关注现有空置空间租赁和开发项目稳定，提高租金水平 [12][16] - 重视ESG和公司治理，发布第二份企业责任报告，获得GRESB房地产评估A评分，提名新的首席受托人 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和金融市场状况影响资产估值，但工业行业表现良好，公司租赁需求未明显减弱 [16] - 租赁前景乐观，有较大的按市值计价机会，预计2023年到期租约租金增长40% - 50% [12][25] 其他重要信息 - 季度内回购560万股普通股，平均价格每股10.16美元，年初至今通过股票回购向股东返还1.31亿美元 [13] - 董事会授权提高季度股息，2023年第一季度普通股股息为每股12.5美元，较上一季度增长约4.2% [13] - 10月发布第二份企业责任报告，在GRESB房地产评估中获得A评分，整体得分较去年提高 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍季度末后出租的凤凰城100英亩土地情况 - 公司将100英亩土地出租给数据中心运营商，租期20年，有30年续租选择权 [40] 问题2: 如何平衡股票回购和去杠杆？信托优先股是否会作为去杠杆目标？ - 公司会将整体杠杆率维持在6 - 7倍之间，今年股票回购是较好的资本运用方式；信托优先股是浮动利率敞口的主要部分，但期限约15年，需与2024年和2025年到期的短期债务平衡考虑 [41][42] 问题3: 目前收购和处置市场情况如何，2023年有何规划？ - 交易市场缓慢，存在价格发现过程，公司目前专注于在建开发项目和现有土地储备的未来机会，不参与收购市场，但会持续关注；处置方面，会考虑出售部分市场的单栋或双栋物业以保持明年循环信贷余额低位，密歇根的两处资产市场投资者兴趣浓厚 [43][44] 问题4: 开发项目预租赁情况如何，宏观环境是否影响潜在租赁和预期收益率？ - 市场仍有大量需求，用户需求决策时间可能变长，但今年仍是历史第二高净吸纳年；由于市场租金增长和退出资本化率上升，项目收益率有机会超过以往预期 [49][50][51] 问题5: 物业出售情况如何，是否因债务市场变动导致交易失败？ - 新泽西的CEA物业受债务市场条件影响最大，富国银行设施和1701 Market Street正在与买家洽谈，但尚未签订带不可退还定金的合同，市场交易难度增加 [53] 问题6: 投资组合的按市值计价情况如何，是GAAP还是现金？ - 目前按市值计价为20%，是现金口径 [54][55] 问题7: 过去几年加权平均租约期限缩短，合适的水平是多少，租赁趋势如何？ - 加权平均租约期限将继续缩短，达到5年左右是短期租赁机会和长期现金流稳定性的较好平衡；租赁续约情况较难预测，公司会根据每个资产的情况进行谈判 [59] 问题8: 新租约租金递增率在投资组合层面的情况如何？ - 今年完成的租约租金递增率约2.4%，此前有400万平方英尺租约递增率3.4%，近期也签订了一些4%递增率的租约，整体呈有利趋势 [60]