财务数据和关键指标变化 - 本季度收入约8000万美元，物业运营费用约1400万美元，其中85%可由租户报销 [33] - 本季度调整后公司资金运营现金流（FFO）约4900万美元，摊薄后每股0.17美元，重申2022年每股0.64 - 0.68美元的业绩指引 [34] - 预计2022年开发支出约3.1亿美元，一般及行政费用（G&A）在3500 - 3700万美元之间（不包括咨询费用） [35] - 同店工业投资组合截至季度末出租率为99.8%，较去年同期增加130个基点；同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长5.8%，年初至今增长5.5%，预计2022年同店工业NOI增长率在4% - 5%之间 [36] - 截至季度末，约97%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率为2.4% [36] - 本季度出售资产获得5500万美元，包括1处办公资产和2处非目标市场的工业资产，GAAP和现金资本化率分别为6.2%和6.7% [37] - 季度末后出售资产获得比初始成本高630万美元的收益，平均GAAP和现金资本化率分别为5.4%和5.1% [38] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.8倍，无抵押NOI占总NOI的比例超过93%；若结算未完成的普通股远期销售合同，该比例将降至6.1倍 [39] - 目前无抵押循环信贷额度下有4.85亿美元的借款能力，6月30日后修订了无抵押信贷协议，将循环部分的到期日延长至2026年7月 [40] - 季度末合并债务约16亿美元，超过85%为固定利率债务，加权平均利率为2.9%，加权平均到期期限为6.5年 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库分销业务 - 目标市场租户需求健康，截至季度末租金同比平均增长21%；本季度完成约100万平方英尺的新租约和租约续约，基础租金和现金租金分别增长21%和19%，平均年递增率为3% [10] - 目前仓库分销租约估计比市场水平低约17%；2024 - 2028年为租约续约高峰期，届时51%的工业平均基本租金（ABR）将到期，预计到2028年工业投资组合现金租金平均增长约47%，调整租金递增后为36% [11] 投资业务 - 本季度在凤凰城市场购买1处稳定的工业资产，花费5900万美元，年初至今收购活动总计1.31亿美元，稳定GAAP和现金资本化率分别为4.5%和4%，可递延约5000万美元的应税收益 [20] 开发业务 - 本季度开发资金总计5300万美元，涉及6个正在进行的开发项目，包括10座建筑，分布在凤凰城、格林维尔、斯巴达堡、印第安纳波利斯、哥伦布和佛罗里达中部 [21] - 预计哥伦布和奥卡拉项目今年秋季交付，其余项目交付时间为今年第四季度至2023年第二季度 [21] - 5月在佛罗里达州拉斯金启动一个27.1万平方英尺的仓库分销项目，预计2023年第二季度完成，估计成本4100万美元，预计稳定现金收益率约5% [22] - 本季度在亚特兰大和印第安纳波利斯购买60英亩可开发土地，总投资约300万美元 [23] 租赁业务 - 工业稳定投资组合截至季度末入住率为99.3%，已解决2022年所有工业租约到期问题，目前专注于开发和收购投资组合中的空置空间租赁，以及部分2023年和2024年到期租约 [26] - 预计2023年到期租金将增长超过50%；除开发投资组合外，还有33.7万平方英尺待出租，三处物业均有良好的租赁活动 [27] - 本季度在第二代资产方面，密西西比州橄榄枝和印第安纳州拉斐特的两处工业设施分别租赁46.1万平方英尺，均为2023年和2024年租约到期的提前续约 [28] - 在开发投资组合中，凤凰城PV 303项目的一处设施租赁39.2万平方英尺，租期超过10年，年递增率3.5%，项目预计第四季度完成，租户可能于2023年第一季度入住 [29] - 季度结束后，佛罗里达州坦帕一处23万平方英尺的工业设施提前续约三年，现金租金增长41%，年递增率3.8%；佛罗里达州莱克兰一处仓库分销设施剩余3.6万平方英尺租赁五年，入住率达100%，起始租金7美元/平方英尺，比承保假设高35%，年递增率4% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城市场租户需求强劲，PV 303项目起始租金为7.32美元/平方英尺，比估计承保假设高约27% [30] - 坦帕市场现有设施租赁活动活跃，投机性建设交付有限 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心业务在动荡的资本市场环境中持续稳定运营，投资策略聚焦于拥有仓库分销设施 [9] - 资本分配方面，销售收益和其他流动性来源将用于资助开发项目、回购股票和偿还债务，今年暂无完成1031交换的需求 [13] - 开发项目前景乐观，本季度在佛罗里达中部启动新项目，目前共有6个开发项目正在进行，本季度增加土地储备至637英亩 [14] - 持续认为股票回购是创造股东价值的有吸引力的资本运用方式，董事会已授权额外回购1000万股 [15] - 持续进行董事会更新，任命德里克·约翰逊为独立董事，其经验与公司仓库分销业务重点契合 [16] - 积极改善ESG项目，提交2021年GRESB报告，计划今年秋季发布第二份企业责任报告 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为投资组合在当前环境下有望持续表现良好，将通过股票回购、资产变现、完成并稳定开发项目以及利用其他租赁机会来实现股东价值最大化 [18] 其他重要信息 - 会议中部分关于未来事件和预期结果的陈述可能构成前瞻性陈述，公司认为这些陈述基于合理假设，但实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在财报和季度补充披露文件中已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年开发项目的资本化率环境如何 - 目前市场处于价格发现阶段，受通胀预测和利率上升影响，资本化率的影响因素众多，包括租约期限、租约递增结构、现有租金基础与按市值计价机会、建筑和市场质量等，情况尚不明朗 [49] 问题2: 如何权衡股票回购和开发项目投资 - 公司对开发项目和土地储备感到满意，但由于资本成本变化会谨慎对待新机会；股票回购是即时机会，比增加开发项目更有价值 [50] 问题3: 处置资产的资本化率情况 - 本季度出售的三处资产（1处办公和2处工业）现金基础的平均资本化率为6.7%；季度末后出售的威尔逊维尔物业，约12年租约，资本化率约4.60% [51][52] 问题4: 办公资产销售情况及需求如何，年底前完成交易的信心如何 - 今年出售办公资产难度增加，已略微降低销售组合价值；多数办公资产已找到买家，但市场交易更具挑战性；对年底前完成交易的信心仍然较高 [57][58] 问题5: 合资企业投资组合未来是否会有更多销售 - 办公投资组合会继续缩小规模，未来几个季度有机会进行更多销售，之后的销售节奏需视情况而定 [59] 问题6: 如何决策将资产销售收益用于投资物业还是回购股票 - 公司更倾向于股票回购和保留资产负债表以资助开发项目，目前暂无因税务递延原因购买资产的需求 [60][61] 问题7: 土地储备开发项目的时间安排 - 凤凰城最大地块可能在2023年启动首个项目；其余土地储备是近期收购且毗邻现有在建项目，可能会等待在建项目出租后再进行开发规划 [64] 问题8: 现有开发项目稳定后净债务与EBITDA之比会如何变化 - 预计现有开发项目稳定后，净债务与EBITDA之比将从6.1倍降至约5.4倍 [67][68]