财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收约8000万美元，物业运营费用约1500万美元，其中85%可由租户报销 [39] - 第一季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.16美元，总计约4800万美元 [39] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，无抵押NOI约占总NOI的93%，现金为4900万美元，无担保循环信贷额度下可用借款能力为5.2亿美元 [42] - 第一季度末综合债务约为15亿美元，超91%为固定利率，加权平均利率为2.85%，加权平均到期期限为7.3年 [43] - 2022年调整后公司FFO指引仍为每股摊薄普通股0.64 - 0.68美元，预计2022年为盈利低谷年，2023年财务表现将改善 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库/配送业务 - 第一季度仓库/配送组合租赁面积超230万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别平均提高28%和18%，成功协商平均年增长率为3.3% [14] - 仓库/配送组合的加权平均租赁期限为6.8年，2024 - 2027年将迎来租赁续约高峰期，届时45%的ABR将到期 [16] - 目前仓库/配送租赁比市场水平低约16%，到2027年按市值计价机会预计平均增长至约42% [15] 投资业务 - 第一季度收购约7200万美元的工业资产，并为正在进行的开发项目提供6900万美元资金 [17] 租赁业务 - 第一季度末稳定投资组合入住率为99.4%，租赁面积为230万平方英尺 [31] - 2022年工业租赁续约租金比最初预测的32%高出39% [32] - 预计2023年到期租金将增长约49% [37] 办公室业务 - 截至2022年3月31日，几乎所有办公室组合都待售，这些物业总市值估计在1.15 - 1.5亿美元之间，预计2022年NOI约为1160万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，目标市场的市场租金同比平均增长约15% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过收购部分稳定资产、在目标市场开发高质量仓库配送资产以及利用提高租金的机会来提升投资组合，专注于为股东创造最大价值，并对所有机会持开放态度 [24] - 战略审查过程因金融市场波动和借款成本上升而暂停，但董事会和管理层仍对所有机会持开放态度，预计在2024 - 2027年执行开发计划时将有内在价值创造机会 [11][12] - 公司认为长期租赁的资产在当前市场环境下，其资本回报率需要提高以反映租赁负担；短期租赁市场，由于市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场因通胀预测变化和利率上升而变得不稳定，借款成本大幅增加，对公司私有市场投资组合的近期兴趣产生了不成比例的影响 [10] - 预计随着开发项目上线和租赁按市值计价机会的增加，2023年财务表现将得到改善 [47] - 市场租金持续上涨，尽管有新供应上线，但市场仍受供应限制 [79] 其他重要信息 - 第一季度发行365万股普通股，净收益3850万美元，截至2022年3月31日，有1.853亿美元或1600万股普通股的未结算远期普通股合同，均将于今年5月到期 [44] - 预计2022年开发活动资本约为4亿美元，部分用于尚未启动的项目，2022年G&A预计在3500 - 3700万美元之间，该指引范围不包括咨询或战略替代成本 [46] - 季度末后出售约5500万美元资产，包括一处780万美元的办公楼和路易斯安那州什里夫波特的两处工业物业，除帕洛阿尔托办公楼外，其余办公楼资产均待售 [19] - 4月8日暂停战略审查后，开始根据现有回购授权回购股票，已回购约120万股，平均价格为每股13.41美元，现有回购授权下还有770万股剩余，将根据市场情况继续回购 [20][21] - 4月任命Arun Gupta为独立董事，将继续进行董事会更新，预计2022年底前再任命一名候选人 [22] - 执行副总裁Lara Johnson本月底辞职，公司将从内部填补其职位 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 请说明2022年资金来源与用途、目标杠杆以及是否有额外股票回购空间 - 资金来源包括约1.85亿美元的远期股权、6亿美元的信贷额度和部分出售资产所得款项，公司目前杠杆率为6.3倍，舒适运营范围为6 - 7倍，将根据市场情况进行股票回购 [51] 问题: 今年交付但尚未租赁的项目，租赁讨论进展如何 - 每个项目都有近期RFP活动，凤凰城的两座建筑之一接近达成租赁协议，所有市场都有显著需求，对租赁这些建筑持乐观态度 [53] 问题: 债务成本上升情况下，对资本回报率的看法及承保中的变化 - 利率大幅变化后，买卖双方需寻找市场平衡，一般来说，租赁期限越长，资本回报率需越高以反映租赁负担；短期租赁市场，因市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 问题: 请说明股票回购与开发项目的资本使用优先级 - 对开发项目进展满意，会谨慎做出新承诺，关注租金和成本变化，有资金进行股票回购和支持开发项目 [59][60] 问题: 机构投资者对公司资产类型的兴趣如何，与并购市场情况的差异如何解释 - 公司投资组合租赁期限较长，有较大的按市值计价窗口，大型机构投资者因市场不确定性减少，对通胀敏感资产有兴趣，但公司资产实现价值增长需要时间 [61][62] 问题: 公司提高杠杆目标的考虑因素，以及如何看待宏观环境和利率变化 - 6 - 7倍的杠杆率在为开发项目短期借款时是正常的，公司整体贷款价值比相对较低，此前保持较低杠杆并保留信贷额度，有足够资金执行开发项目 [64] 问题: 与亚马逊的沟通情况，对其作为租户的看法，以及其在公司投资组合中的用途 - 亚马逊在2020年租赁占比较高，去年降至约5%，今年迄今为3.5%，公司与亚马逊租赁平均期限为8.5年，租金低于市场约23%；各建筑均满负荷运营，无转租讨论；五座建筑为典型仓库，一座为货车设施，从使用情况看对亚马逊网络重要 [69][70][73] 问题: 除亚马逊外，公司资产市场需求情况如何，是否有更关注的市场 - 各市场供应增加，但需求也在增长，租户群体多样；达拉斯、亚特兰大、印度市场供应较大，但需求也能跟上 [77][78] 问题: 按市值计价数据的计算方式，与上季度相比变化原因，以及是否有GAAP基础数据 - 按市值计价是将当前租金与经纪人提供的市场租金比较，并根据第三方经纪人预测的市场增长率进行调整，是现金计算方式；市场租金持续上涨，市场受供应限制；公司无GAAP基础数据 [79][84] 问题: 如何考虑未来开发项目启动与土地储备的关系，是否会购买更多土地 - 将根据机会进行评估，目前土地储备有吸引力，重点关注凤凰城、哥伦布和印第安纳波利斯市场，也会定期审查其他市场机会 [85] 问题: 凤凰城420英亩土地的潜在建筑面积 - 具体数字取决于建筑布局和是否有定制开发，若全部建设大型仓库，可支持约700万平方英尺的开发 [86] 问题: 开发过程中在获取建筑材料和许可证方面的限制，以及对供应增长的影响 - 供应增长将因供应链问题、成本上升、材料可用性和许可流程延长而放缓，这对公司开发项目和现有投资组合有利 [91][92] 问题: 郊区办公楼物业定价趋势，特别是在今年利率环境下 - 有租赁期限的资产价值可能下降，部分资产销售有挑战，高利率和疫情影响使长期租赁资产价值降低 [94] 问题: 本季度合资企业定价与预期的比较，以及出售工业资产的原因、是否已挂牌及市场兴趣 - 合资企业资产定价执行良好，从资本回报率看在低6%区间；出售工业资产是为了优化区域和市场布局，关注较长租赁期限资产的资本回报率变化 [99][100] 问题: 3.5%的租金增长率是否为当前市场水平，是否有推动与CPI挂钩的租金增长 - 目前未讨论与CPI挂钩的租金增长，各市场租金增长率不同，但多数市场超过3%，3.5%逐渐成为常态，供应受限市场正迅速升至4% [101]