财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.18美元，全年调整后公司FFO达到每股摊薄普通股0.78美元，处于指引高端 [8] - 第四季度公司营收约8600万美元，物业运营费用约1400万美元，其中83%可由租户报销，季度G&A为1080万美元，2021年G&A为3550万美元，在先前宣布的范围内 [37] - 截至2021年12月31日，净债务与调整后EBITDA之比为5.5倍，无抵押NOI约为93%，季度末现金为1.91亿美元，6亿美元无担保循环信贷额度仍可全额使用 [40] - 截至2021年12月31日，合并债务约为15亿美元，加权平均利率约为2.8%，加权平均期限为7.5年 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第四季度新增开发项目，在哥伦布启动约110万平方英尺项目，在凤凰城和印第安纳波利斯工业市场收购490英亩可开发土地，季度内在开发项目投资4700万美元，完成46.8万平方英尺凤凰城定制项目 [11] - 第四季度收购八处仓库配送物业，总面积330万平方英尺，整体入住率86%，2021年收购量（含投入使用的开发项目）总计8.86亿美元，2021年通过处置8.24亿美元资产递延收益3.3亿美元 [12] - 第四季度租赁活动良好，稳定投资组合入住率达99.4%，工业投资组合共租赁320万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长12.8%和5.3% [13] - 2021年工业投资组合租赁量近840万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长10.9%和6.7% [15] 办公业务 - 截至2021年12月31日，几乎所有办公投资组合都待售，计划在4月1日前将七处物业推向市场，预计这些物业总市值在1.2亿至1.5亿美元之间，2022年NOI约为1160万美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场2021年市场租金平均增长约8%，预计2022年市场租金将继续强劲增长 [18] - 第四季度末，同店工业投资组合出租率为99.7%，较去年同期增加160个基点，同店工业NOI为0.9%，排除单租户空置后为2.1%，预计2022年同店工业增长在4%至5%之间 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成从多元化净租赁REIT向工业纯玩公司的转型，全资投资组合现几乎全部为仓库配送资产，未来将在强劲市场收购和开发高质量仓库配送资产，通过强大的租赁和续租能力提高租金 [10][11] - 董事会决定对公司所有战略选择进行全面审查，以实现股东价值最大化 [23] - 鉴于当前稳定资产的定价环境，公司认为开发和收购空置物业是最佳资本部署方式，但在有1031需求时会进行资本回收 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于非常有利的地位，前景良好，仓库配送投资组合优质，开发项目成果显著，有投资能力和增长潜力，市场已认可公司成就 [20][22][23] - 2022年公司业绩预计处于低谷，主要由于过去几年的业务转型、办公物业销售以及部分开发项目上线 [52] - 公司有能力实现同店NOI增长，且有望超过以往水平 [56] 其他重要信息 - 第四季度公司发布首份企业责任报告，展示在ESG项目上的进展 [18] - 12月公司宣布企业更名和品牌重塑，新品牌更符合业务性质、增长战略和对高质量仓库配送物业的关注 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于30%低于市场租金的理解以及2022年是否有一次性或重大项目影响业绩 - 30%是市场租金增长预测与每份租约内置租金增长的对比结果 [48] - 2022年公司业绩预计处于低谷，主要受办公物业销售和部分开发项目上线影响，无一次性项目影响业绩 [52] 问题2: 与激进主义相关的约200万美元费用是否应计入正常G&A运行率 - 公司目前未提供G&A指导 [54] 问题3: 考虑2023年大幅的按市值计价因素后，2024 - 2027年现金同店增长情况 - 公司有能力实现同店NOI增长，且有望超过以往水平，但具体情况需时间验证 [56] 问题4: 地缘政治因素导致利率下降，对工业资产定价和竞争的影响 - 利率上升对市场资本化率无重大不利影响，资本化率未因此上升 [57] 问题5: 本季度在格伦代尔的收购对建立土地储备的长期战略影响以及此类开发项目的回报时间 - 公司会继续考虑类似交易，目前难以预测机会出现的位置和数量，基于当前环境，开发和收购空置物业是最佳资本部署方式 [63] - 该大型项目回报时间不确定，若为投机性开发，全面建成可能需约四年，若有定制项目则会加速 [65] 问题6: 2022年租户改善和租赁佣金与2021年的比较 - 预计与去年大致相同 [66] 问题7: 战略审查过程中收购和处置的节奏 - 主要关注剩余办公投资组合的出售，计划4月1日前将所有物业推向市场，加速退出该投资组合，工业投资组合可能有少量销售，收购方面主要关注为开发管道提供资金 [71] 问题8: 关于30%租金增长的进一步解释，包括当前市场租金与现金租金对比以及未来五年市场租金增长假设与合同租金增长的比较 - 目前存在市场租金与合同租金的差异，预计到2027年市场租金增长将大幅超过合同内置租金增长 [74] 问题9: 开发项目稳定资本化率估计所假设的空置期 - 因项目而异，一般在6个月至12个月之间 [77]