财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司运营资金（FFO）约为5400万美元，即每股摊薄后0.19美元；将调整后公司FFO指引范围的低端和高端均上调至每股摊薄后0.75 - 0.78美元 [34] - 本季度收入约为8300万美元，物业运营费用略超1100万美元，其中84%可由租户报销；本季度一般及行政费用（G&A）为840万美元，预计2021年G&A在3300万 - 3600万美元之间 [35] - 季末同店投资组合出租率为98.7%，同店净营业收入（NOI）总体增长0.7%，剔除单租户空置因素后约为1.9%；工业同店NOI增长1.2%，剔除单租户空置因素后为2.5% [36] - 季末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.4倍，无抵押NOI占比为91.5%；截至9月30日，合并债务余额约为15亿美元，加权平均利率约为2.9%，加权平均期限约为八年 [37] - 季度内结算了此前远期出售的390万股普通股，季末未结算普通股合约价值2.4亿美元，对应2080万股，多数合约将于2022年5月到期 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 95%的总资产为工业资产，已基本完成向以单租户工业为主的房地产投资信托基金（REIT）的投资组合转型 [9] - 本季度租赁了260万平方英尺的空间，稳定租赁投资组合提高了110个基点至98.9%；续租和新租的基础工业租金和现金基础工业租金分别提高了6.5%和4.7%；截至9月30日的九个月内，续租和新租的基础工业租金和现金基础工业租金分别提高了10.3%和7% [12][13] - 仓库配送投资组合的平均每平方英尺租金为3.97美元，比市场水平低6% - 8%，目标市场租金在过去一年平均增长约8% [13] 开发业务 - 目前有四个投机性开发项目正在进行中，其中两个是在第三季度新增的，预计总项目成本为3.58亿美元，还需投入资金2.7亿美元 [17] 收购业务 - 第三季度收购了价值1.35亿美元的A级仓库配送产品，随后又收购了价值7600万美元的产品，目前还有大量项目正在审核中 [19] 处置业务 - 截至9月30日，销售总额达2.19亿美元，GAAP和现金资本化率分别为7.6%和7.9%；季度末后又出售了2500万美元的资产，还有两处房产已签订出售合同，价值2900万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场需求仍超过供应，空置率处于历史低位，全国租金持续上涨；公司目标市场的A级仓库配送空间受益于这些趋势 [11] - 达拉斯 - 沃思堡（DFW）和亚特兰大有大量供应正在上线，DFW有4500万平方英尺在建，亚特兰大有4000万平方英尺在建，但同时也有大量的吸纳量，DFW约为2400万平方英尺，亚特兰大约为2400万平方英尺 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 已基本完成向以单租户工业为主的REIT的投资组合转型，专注于收购和开发现代A级仓库配送设施 [9] - 执行多项增值举措，包括寻求审慎的外部增长、积极的资产管理和持续的纪律性资本配置 [9] - 投机性开发和收购非稳定物业仍是投资策略的主要重点 [18] - 计划每年增加股息，反映了对市场租金增长趋势的信心和提高未来租金的机会 [21] 行业竞争 - 工业房地产行业基本面健康，租赁需求强劲，租金增长，公司凭借优质资产在行业中具有优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业务各方面表现强劲，投资组合受益于工业行业的健康基本面，目前是拥有优质工业房地产资产的好时机 [8][10] - 市场租金增长前景良好，公司在租金增长方面处于有利地位，2024 - 2027年大量租约到期时将是公司的转型期 [58] - 开发项目具有吸引力的风险回报特征，将持续为股东创造价值 [31] 其他重要信息 - 公司在2021年首次GRESB评估中获得美国工业上市公司第一名，ESG是公司持续关注的重点 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于与Land and Buildings投资者的后续沟通及战略变化 - 公司一般不具体谈论与个别股东的讨论；认为与股东的信件沟通是讲述公司故事、凸显转型价值和业务前景的好机会；公司已释放并正在创造大量股东价值，对创造股东价值的多种途径持开放态度 [43][44][46] 问题2: 工业投资组合第三季度现金同店NOI情况及未来趋势 - 披露的数据是基于现金基础的；1.2%的增长主要是由于Statesville有一处房产大部分时间空置，剔除该房产后约为2.5%；公司加权平均租约期限较长，按市值计价较慢，2024 - 2027年大量租约到期时情况将改变 [47][49][50] 问题3: 公司是否聘请了财务顾问 - 公司在业务的多个方面都有良好的建议，但对此不再发表进一步评论 [55] 问题4: 董事会推动全面流程的因素及股东对Land and Buildings提案的支持情况 - 未听说有股东支持该提案；公司有很多创造股东价值的机会，对各种选择持开放态度 [56] 问题5: 2024年租约到期窗口开启时，市场租金与当前租金的差距预期 - 如果市场租金在租约到期时比目前高20% - 25%，将是公司的转型期；市场租金在过去12个月增长了8%，预计未来12个月同样强劲；新租约的租金递增结构在改善，有租约到期时能够提高租金，公司在租金定价上有一定话语权 [58][59] 问题6: 仓库与制造和冷藏资产的按市值计价差异 - 难以精确量化，但仓库配送投资组合的情况要好得多，因此公司将增长活动重点放在该领域 [60] 问题7: 投机性开发项目租约7.2%的收益率中，给开发商的提成情况 - 开发项目是通过合资进行的，有基于内部收益率（IRR）门槛的提成机制，但出于竞争原因不披露具体细节；Fairburn项目的租约较新，提成尚未协商，提成后的收益率仍将与收购市场中稳定资产的定价有吸引力的利差 [63] 问题8: 目前监测到的供应过剩市场及与开发商合作开发新工业产品的收益率优势 - 供应过剩更多是子市场层面的问题，DFW和亚特兰大有大量供应上线，但吸纳量也很大，可能个别子市场会在短期内出现供需失衡；稳定开发项目提成后收益率与收购收益率的利差在100 - 150个基点左右 [67][68] 问题9: 与开发商合作开发的其他好处 - 公司资产负债表上的成本和间接费用较低；项目基本是现成可开工的，无需购买生地和办理产权等；在市场周期变化时具有调整业务活动的灵活性，从资本配置角度看优于直接收购 [70] 问题10: 工业投资组合租金递增率是针对整个投资组合还是部分 - 2.6%的租金递增率是针对整个工业投资组合 [74] 问题11: 从资本配置角度如何看待公司股票隐含资本化率与开发项目收益率的差异 - 开发和收购非稳定房地产是最佳的资本使用方式；公司有处置资产的收益，通过1031交换再投资以管理税务基础，这些业务能产生高于购买完全稳定房地产的收益率，且与私人市场的资产重估存在套利空间 [75] 问题12: 公司投资组合中冷藏和轻制造业资产的市场资本化率情况 - 制造业市场不够活跃，尤其是公司投资组合中加权平均租约期限相对较短的部分；整体而言，这些资产的资本化率比仓库和配送投资组合高几百个基点 [76] 问题13: 1701 Market Street办公楼的最新情况及2022年办公楼处置的时间安排和资本化率 - 第三季度已完成三笔销售，还有两笔房产已签订合同，预计今年还可能有一到两笔；希望2022年完全退出办公楼业务，1701 Market Street将是2022年的主要关注点，预计年初将全面开展营销工作，争取出售或出租该资产 [82] 问题14: 公司拥有20%股权的办公楼合资企业未来几年的发展趋势 - 该投资组合最初有21处资产，目前还剩15处；年初至今的NOI略超3700万美元；公司和合资伙伴将继续评估资产出售机会，在市场合适时出售资产 [84] 问题15: 已出售的合资企业房产的估值与投入时的比较 - 到目前为止，出售情况非常有利，公司会在市场动态有利于实现增值时出售资产 [85]