财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司资金运营现金流约为5200万美元，摊薄后每股0.18美元 [27] - 二季度收入为8150万美元，物业运营费用约为1200万美元，其中约86%可由租户报销 [27] - 二季度一般及行政费用为790万美元，预计2021年一般及行政费用在3200万至3400万美元之间 [27] - 截至季度末，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的杠杆率为4.9倍，无抵押净营业收入占比约为91% [30] - 截至季度末，公司综合债务约为15亿美元，加权平均利率约为3.1%，加权平均期限为6年 [30] - 提高2021年调整后公司资金运营现金流指引区间至每股摊薄后0.74至0.77美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约110万平方英尺，四项租赁续约中工业基础租金和现金基础租金分别增长约13%和7% [9][10] - 7月租赁活动超200万平方英尺，包括北卡罗来纳州64万平方英尺仓库和密西西比州120万平方英尺工业设施的新租赁 [10][11] - 与辛辛那提市场一仓库的新租户签订10.5年租约，现金基础租金提高约27% [11] 处置业务 - 二季度出售三处物业，总价约1.25亿美元，截至6月30日，综合销售总额达1.83亿美元 [14] - 季度末后，处置三项非工业物业，价值3500万美元，剩余11项非工业资产估值在1.5亿至1.9亿美元之间 [14] 投资业务 - 截至6月30日，投资活动活跃，已完成2.75亿美元交易，GAAP和现金估计稳定资本化率分别为5.1%和5% [14] - 三季度初已完成1.06亿美元交易，另有1.06亿美元交易待完成 [15] 开发业务 - 二季度收购七处工业设施，总价2.05亿美元，GAAP和现金估计稳定资本化率分别为4.8%和4.7% [18] - 目前有四个活跃的投机性开发项目，预计菲尼克斯子市场的定制开发项目今年晚些时候完成 [23] - 亚特兰大项目二季度主体建筑基本完工，租赁活动活跃，预计稳定现金收益率在5%至5.5%之间 [23][25] - 印第安纳波利斯子市场项目预计2022年二季度基本完工，成本约6000万美元 [24] - 格林维尔 - 斯巴达堡项目已开始融资，预计开发成本约1.33亿美元，2022年上半年分阶段交付 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大及其子市场持续录得创纪录的正吸纳率 [23] - 工业市场竞争激烈，收购市场资本化率有所压缩，目前机会集中在3.5%至4.5%之间 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司接近完成投资组合转型，工业投资组合占房地产总资产的94%，专注于目标市场的现代高品质A级仓库配送产品的收购和开发 [16] - 认为开发项目和收购空置物业是在竞争激烈的工业市场中获取有吸引力稳定收益率的机会 [15] - 在收购市场持谨慎态度，但对于优质建筑和有租金增长潜力的项目仍会考虑 [34] - 开发项目倾向于单租户使用，但设计时会考虑多租户可能性 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度业务表现出色，资金运营现金流远超股息，每股净资产稳步增长，租金增长、建筑成本上升和有吸引力的债务融资推动物业价值上升 [8] - 租赁业务是亮点，显示了工业投资组合的质量和工业板块的强劲基本面 [9] - 预计2022年仍是盈利低谷，需观察开发项目的租赁情况 [44] - 虽然开发成本面临通胀压力，但租金增长和资本化率压缩有助于抵消成本上升，项目价值仍然可观 [74] 其他重要信息 - 二季度签订1600万股普通股的远期股权融资合同，初始结算金额约1.94亿美元，合同将于2022年5月到期 [28][29] - 季度末后，赎回约160万运营合伙单位，简化了公司结构，减少了非核心资产 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道与之前季度相比如何，收益率情况如何 - 收购管道交易数量和金额约为10亿美元，目前机会集中在3.5%至4.5%的资本化率区间，今年资本化率有所压缩，公司在收购市场持谨慎态度，但对于优质项目和有租金增长潜力的项目仍会考虑 [34] 问题2: 目前如何对退出收益率进行承保，收购空置资产时如何承保以达到目标收益率 - 公司是长期持有者，注重租金基础和未来走势，进行内部收益率分析，目前在评估总回报时会考虑更多因素，包括基础和租金基础，历史上市场通常在进出时增加50个基点，现在可能是25个基点 [37] 问题3: 达拉斯 - 沃思堡办公楼的260万美元租赁终止收入付款情况及如何建模 - 该付款已于一季度收到，终止收入将在一年内确认，租户将于2022年1月底搬离 [38] 问题4: 三个投机性开发的百万平方英尺仓库的承保情况，包括租户类型、租赁期限和市场资本化率 - 项目基本按单租户使用进行承保，但设计时会考虑多租户可能性，市场上这些项目的价值在3.5%至4.5%的资本化率区间，亚特兰大项目低于4%，印第安纳波利斯和佛罗里达中部项目目前接近4% [41][42] 问题5: 2022年是否仍是盈利低谷 - 仍认为2022年是盈利低谷，需观察开发项目的租赁情况，目前持保守态度 [44] 问题6: 赎回160万运营合伙单位的交易情况，包括是否与特定资产相关、价格和是否计入股份数量 - 该交易简化了公司结构，赎回的单位占运营合伙单位的60%，不再需要有限合伙人的同意权，交易价格为3500万美元，资本化率约为7.7%，计入稀释股份数量 [48][49][52] 问题7: 工业投资组合的长期增长潜力如何，与同行相比的目标是什么 - 公司租赁结构中近90%的租约有租金递增条款，目前市场租金增长良好，但预测季度间的同店租金增长仍有一定不确定性，公司倾向于保守估计，现代仓库配送投资组合有较好的市场租金增长前景，但部分制造、轻制造和冷藏资产的租金增长潜力较小 [54][56] 问题8: 承保时更看重资产对调整后资金运营现金流的贡献还是对净资产价值的影响 - 两者都重要，公司愿意发行股权为开发项目融资，以获得高资金运营现金流和增长，同时在收购业务中注重资金匹配和资本循环 [59][60] 问题9: 剩余办公楼销售的资本化率趋势如何 - 公司在谈论办公楼处置结果时较为保守，随着资产池变小，结果的不确定性增加，目前中点资本化率约为9%，低于之前谈论的11%左右 [64] 问题10: 工业投资组合的租金与市场租金的差距如何 - 公司进行了大量租金与市场租金的比较工作，但不公开谈论具体情况，对超过12至18个月的市场租金差距预测持谨慎态度，现代仓库配送投资组合有较强的市场租金增长机会，但传统投资组合相对较弱 [65] 问题11: 未来收购策略中，增值型交易和稳定收入型交易的比例如何 - 公司没有确定具体比例，而是根据机会进行评估，随着在目标市场的集中度提高和自有项目的开展，对承保租赁和空置情况更有信心，在当前资本化率环境下，收购空置物业具有吸引力 [68] 问题12: 与年初相比，开发项目的每平方英尺成本有何变化，通胀压力是否稳定 - 开发成本仍面临上升压力，包括价格和材料供应两方面，但租金增长和资本化率压缩有助于抵消成本上升，部分材料成本有所缓和但整体仍有压力 [74][76] 问题13: 租赁佣金支出的预期情况如何 - 租赁佣金支出取决于项目进度，预计全年在1500万至2500万美元之间，可能会因租户装修时间延长而推迟到明年，预计下半年支出较多 [78] 问题14: 赎回运营合伙单位的交易是否是出售资产时回购之前发行的单位 - 不是，这些运营合伙单位是遗留的，与此次出售的资产不同，这些资产是在不同时间收购的，是非核心资产 [79] 问题15: 二季度出售一处工业物业的原因和资本化率较高的驱动因素是什么 - 该物业因年代、规格和位置不符合公司当前投资策略，存在一定的陈旧性和风险，从每平方英尺售价来看是不错的结果 [84] 问题16: 二季度运营费用较去年和一季度有所上升的原因是什么 - 主要是因为新签订的租约中，公司负责物业运营费用并由租户报销，之前的净租赁交易中租户直接支付运营费用，现在在损益表上以毛额形式呈现 [86] 问题17: 工业投资组合中遗留资产的占比是多少 - 冷藏、制造和轻制造资产全部为遗留资产，约占19%，仓库配送投资组合中约25%至30%为五年前加入的旧资产 [89] 问题18: 遗留资产是否可作为新收购和开发的资金来源 - 冷藏、制造和轻制造资产可作为流动性来源，传统仓库和配送资产不一定，部分位于公司区域和市场范围之外的建筑可能会被考虑出售，但总体处置金额不会很大 [90] 问题19: 如何部署远期股权融资，信用额度增加后如何使用 - 远期股权融资合同有效期为一年，将用于支持开发项目，首批股份将于8月交付，大部分合同有效期至2022年5月，借款利率有吸引力，需要平衡股份稀释对收益的影响 [92] 问题20: 8月将部署多少股份 - 8月首批交付约360万股 [95]