财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约为5400万美元，即每股摊薄普通股0.19美元，重申2020年调整后公司FFO指引为每股摊薄普通股0.74 - 0.76美元 [19] - 第三季度收入8450万美元，较2019年同期增长3.6%，主要因新收购，部分被物业出售抵消 [20] - 第三季度物业运营费用约1100万美元，约82%可由租户报销；G&A费用720万美元，较2019年第三季度减少超50万美元，较2020年同期进一步下降超100万美元，预计2020年总G&A在3000 - 3100万美元 [20] - 同店租赁组合同比上升40个基点至98.9%，同店净营业收入（NOI）上升1.2%，约81%的当前投资组合平均有2.1%的租金递增 [21] - 本季度发生16万美元坏账费用，主要与多租户办公室和其他投资组合中的小租户有关 [21] - 杠杆率保守，净债务与调整后EBITDA之比为5.1倍，资产负债表上有大量现金和借款能力 [22] - 8月成功发行4亿美元2.7%的2030年到期高级票据，部分净收益用于回购2023年和2024年到期的高息票据，偿还6亿美元无担保循环信贷额度中的4000万美元余额，目前无未偿还金额 [23] - 季度末现金头寸为2.88亿美元，主要因债券发行；综合债务约16亿美元，加权平均利率约3.7%，加权平均期限7.3年 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第三季度平均收取99.9%的现金基础租金，截至目前已收取10月99.8%的现金基础租金 [8] - 季度末整体投资组合近99%已出租，较第二季度增加160个基点 [9] - 本季度执行130万平方英尺的新租约和租约延期，整体现金续租租金增长7% [9] - 截至季度末，已购买4.3亿美元新工业产品，其中7000万美元在第三季度完成交易，平均GAAP和现金资本化率分别为5.5%和5.1% [11] - 季度末后，完成并开始为位于凤凰城物流子市场的定制建造项目提供资金，预计2021年第三季度完工 [11] - 有两个价值总计1.06亿美元的物业已签订合同，预计本月晚些时候完成交易，预计年底前还将完成4400万美元的收购 [11] - 目前投机开发管道包括两个在建的单栋建筑项目，分别位于亚特兰大和哥伦布，估计成本7400万美元，已投入3100万美元；已开始与哥伦布32万平方英尺项目的全楼用户进行初步租赁谈判；哥伦布的两个多栋建筑场地目前处于基础设施建设阶段 [12] - 季度末，工业投资组合占总房地产资产（不包括待售资产）的88.5%，投资级信用占工业收入的51% [12] - 84%的工业收入来自有租金递增条款的租约 [13] 办公室业务 - 办公室销售市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，预计2020年处置量可能超过4.25亿美元，估计GAAP和现金资本化率分别约为5.8%和5.2% [13] - 第三季度已处置1.41亿美元的合并非核心资产，其中6700万美元在本季度出售 [13] - 季度末后，已处置4000万美元非核心资产，还有2.5亿美元资产计划在年底前出售，包括休斯顿的陶氏化学办公室物业 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域基本面强劲，借贷成本下降，对资本化率造成下行压力，疫情期间工业资产价值总体上升 [9] - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，如亚马逊、家得宝和沃尔玛相关物业，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，年初预计收购市场资本化率在4.75 - 5.25%，目前约为4.5 - 5% [32] - 办公室市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，租赁风险难以评估 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进资本回收战略，主要目标是在2022年底前处置剩余22项合并非工业资产（包括待售资产），预计第四季度销售将使该投资组合减少到18项资产 [15] - 公司希望通过处置资产和投资新机会，到年底将工业资产占比提高到90%以上 [14] - 公司认为收购市场竞争激烈，有大量机构资金对目标资产感兴趣，但不常与公共房地产投资信托基金（REITs）竞争 [32] - 公司更倾向于专注开发机会，认为其资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩和年初至今的进展感到满意，认为各业务线表现良好，董事会批准将普通股股息提高2.4%，至年化股息每股0.43美元，从2021年1月支付的季度股息开始生效 [17] - 虽然现在谈论2021年还为时尚早，但公司资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备，但收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 其他重要信息 - 公司在电话会议中做出的有关未来事件和预期结果的某些陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在收益新闻稿和季度补充披露文件中，已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从资产销售更新来看，2021年公司的增长情况如何 - 现在谈论2021年还早，但资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备；收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 问题2: 疫情期间公司所拥有产品的资本化率压缩了多少，在收购市场上的竞争对手是谁 - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，收购市场资本化率目前约为4.5 - 5%；公司不常与公共REITs竞争，有大量机构资金对目标资产感兴趣 [32] 问题3: 陶氏化学交易或其他办公室交易的定价情况如何，有多少方对这些产品感兴趣 - 陶氏化学交易在完全杠杆化市场中，价格比年初有所压缩，若能完成第四季度处置计划，剩余销售组合总价值约3亿美元，上下浮动5%，最终部分的资本化率可能略高于10%，投资者对办公室的兴趣较年初大幅减少 [33] 问题4: 目前开发项目的定价情况如何，承担租赁风险是否能获得足够回报 - 公司认为开发机会的资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 问题5: 随着资本化率下降，如何平衡股权和低成本债务，是否需要重新考虑杠杆率 - 公司目前更关注处置活动，而非股权融资，股价近几个月表现不佳，需加大力度缩减办公室投资组合，将其转化为现金，完成公司转型，对杠杆率的看法不变 [39] 问题6: 远期自动提款机（ATM）的提款节奏如何 - 公司有至明年8月的时间提取资金，具体取决于收购进度和资金需求，可能要到明年 [40] 问题7: 陶氏大楼退出时的GAAP资本化率是否仍在中6%左右 - 3亿美元是陶氏交易之后的估计，陶氏大楼包含在第四季度估计中 [42][44] 问题8: 第四季度的综合资本化率是多少 - 从现金资本化率角度看，第四季度预计约为6%；GAAP基础上约为6.7% [47][48] 问题9: 为什么出售阿拉巴马州穆迪市仅26%出租的沃尔玛工业大楼，出售工业物业的决策依据是什么 - 该市场公司业务规模小，非增长目标市场，且无大型用户；未来公司将机会性地缩减在较小市场的投资组合，更专注于前50大市场，尤其是前25大市场 [51] 问题10: 欧文斯科宁的租约延期一个季度，是否意味着他们将在期末搬出 - 目前不能确定，他们正在评估多个选项，包括与公司的选项，搬出可能性约为60% [52] 问题11: 沃尔格林的租约延期5年且租金持平，如何看待当前市场定价和租赁价差趋势，租户在疫情和电子商务需求影响下的租赁谈判是否有变化 - 过去两个季度租赁价差表现强劲，第二季度为22%，本季度为7%，整体投资组合租金低于市场水平，仓库空间约为每平方英尺3.77美元，整体投资组合略高于4美元，全国平均约为6.25美元，续租有增长空间；但制造空间表现不确定，可能影响整体投资组合租金增长；2021年租赁价差平均约为3% [54][55] 问题12: GEODIS租约目前情况如何 - GEODIS最初表示肯定搬出，现在正在讨论可能为部分客户继续租赁一段时间，并寻找其他客户填补空间；仍很可能搬出，但可能会延续到2021年，市场上有多个租户对该空间表示出不同程度的兴趣 [59] 问题13: 如果释放GEODIS的空间，新租约的价差预计是多少 - 取决于是否为多租户、信用和租期；若租给单一租户，租金可能在高3美元左右；若为多租户，租金可能持平或提高 [60]