财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司运营资金（FFO）约为5100万美元，即每股摊薄后0.19美元，符合预期，调整后公司FFO派息率维持在55.3% [23] - 二季度收入约为8200万美元，较2019年同期增长2%，扣除15.7万美元与租户应收账款相关的坏账费用以及递延租金应收款的核销 [23] - 二季度物业运营费用约为1000万美元，其中约81%可由租户报销 [23] - 二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，预计2020年全年G&A在3000万 - 3200万美元之间 [24] - 同店入住率同比下降1.6%，同店净营业收入（NOI）仅下降0.6% [24] - 二季度现金基础租金收款强劲，4月租金收款率为99.9%，5月为99.1%，6月为99.6%，截至目前7月租金收款率约为99.4% [11][24] - 季度末现金（包括受限现金）约为8400万美元，无抵押循环信贷额度可用约为5.6亿美元 [26] - 杠杆率从5.5倍净债务与调整后EBITDA之比降至5.2倍 [13][14] - 无抵押债务与无抵押NOI之比为4.5倍，季度末无抵押NOI约占投资组合的85% [27] - 季度末合并债务余额约为13亿美元，加权平均利率约为3.7%，加权平均期限为7年 [27] - 收紧2020年调整后公司FFO指引至每股普通股0.74 - 0.76美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 二季度租赁面积超过300万平方英尺，工业续租现金基础租金提高近22% [12] - 季度末整体投资组合出租率为97.3%，较上季度略有上升 [12] - 二季度收购6处仓库配送物业，总面积190万平方英尺，加权平均租赁期限7.5年，平均每处物业面积约32.2万平方英尺，使工业投资组合平均年龄降至12.2年 [18] - 亚马逊目前占公司整体投资组合收入的比例超过3% [21] 处置业务 - 年初至今已处置1.41亿美元的合并物业，其中7月处置6700万美元，这些资产产生的年化NOI为540万美元 [14] - 年初至今已处置约5000万美元的合资企业资产 [15] - 2020年处置计划仍考虑出售或挂牌出售至多5亿美元的主要为办公物业，但部分交易可能推迟至2021年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质工业资产的资本化率近期有所压缩，在大多数情况下似乎已回到疫情前的价格水平 [13] - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向工业房地产投资信托基金（REIT）转型，努力减轻疫情对业务的潜在影响，并利用外部增长机会 [10] - 继续在收购方面保持活跃，作为资本提供者与商户建造商合作，利用市场不确定性期间的有利定价窗口 [12] - 预计适时进入资本市场，通过留存现金流、处置收益和信贷额度支持投资计划 [14] - 计划适时从工业投资组合中获取价值，将资本重新配置到更现代化的仓库配送产品中 [15] - 积极审查现有和定制开发机会，继续开展投机性开发项目以增加开发管道 [21] - 投资重点仍在物流导向的市场，特别是东南部、阳光地带和中西部较低地区，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司二季度表现强劲，投资组合运营良好，租金收款情况出色 [10][11] - 市场投资机会仍然充足，但现有收购管道目前仅有约2900万美元的资产处于合同阶段 [13][31] - 处置计划受疫情影响，部分办公物业交易可能推迟至2021年，但公司对下半年取得进展持乐观态度 [14][15] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，流动性充裕，有能力应对市场变化并支持业务增长 [16][26] 其他重要信息 - 租金减免请求仍然很少，目前仅评估了费城办公楼一名小零售租户的请求，迄今仅在合并投资组合中批准了两笔租户租金减免请求，且金额微不足道，并获得了租赁延期或有利的续租条款 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来收购是否能保持每季度1.64亿美元的节奏 - 市场机会大，但现有管道目前仅有2900万美元资产处于合同阶段，预计下半年市场活跃，但当前合同金额有限 [31] 问题2: 坏账指引是否更新 - 公司仍将150个基点的坏账纳入指引 [33] 问题3: 未来资本来源及使用如何考虑 - 很大程度取决于处置情况，处置收益是资本重新配置的重要来源，信贷额度可用，可能会少量使用ATM计划，除非有明确的大型项目管道，否则不会大规模使用股权融资 [35] 问题4: 5亿美元办公物业销售情况及推迟至2021年的原因 - 目前约有5500万美元资产已获收购要约或处于合同阶段，有多个资产正在市场上或计划推向市场，由于疫情影响，交易时间难以预测，因此部分交易可能推迟至2021年完成 [38] 问题5: 办公物业销售定价情况及投资者态度 - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44%，投资者和贷款人在选择资产时更加谨慎，注重租户信用质量、租赁期限和房地产质量等因素，但机构和私人投资者的兴趣正在恢复，贷款机构也在回归，不过承销标准更高，赞助更为重要 [39] 问题6: 目前资本成本与收购收益率的关系 - 市场机会的收益率范围在4.5% - 5.5%之间，收购主要受1031交换需求驱动，公司资本成本已大幅改善，有利于外部增长 [42] 问题7: 过去三四个月收购策略是否改变，供应链重塑等因素如何影响收购地点和物业类型 - 公司物流导向的投资策略在当前环境下是优秀的，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势，将继续投资于东南部、阳光地带和中西部较低地区的物流导向市场 [46] 问题8: 开发管道中，商户建造商的招标书（RFP）数量是否增加，主要在哪些地区 - 现代大型配送物业的租赁活动强劲，吸收了大量空间，目前定制开发咨询比去年同期增多，部分原因是需求增加和投机性开发暂停，预计大型企业将寻求定制开发以满足空间需求 [47] 问题9: 2020 - 2021年工业和办公物业租赁到期情况，是否有大型租户搬离 - 工业方面，2020年Geotis将搬离，预计可重新出租；2021年Dana将搬离，正在寻找分租户；办公方面，近期已知的搬离租户是Schwab，该物业位置优越，预计可快速重新出租，其他租户正在协商中，公司希望大部分租户能够续租 [49]