财务数据和关键指标变化 - 本季度每平方英尺销售额增长12%至76美元，实现连续13个季度销售增长；按NOI加权计算，销售额增长11%至近900美元/英尺 [6] - FFO每股0.88美元，超出共识和公司指引，2018年第二季度为0.83美元/股 [8][27][28] - 本季度同店净营业收入增长0.9%，年初至今增长1.3%，超过2019年0.5% - 1%的指引 [29] - EBIT利润率本季度提高118个基点至65.25%；年初至6月30日，EBITDA利润率较2018年前六个月提高近130个基点 [30] - 截至第二季度末，投资组合每平方英尺销售额为776美元，同比增长12.1%；按NOI加权的经济销售额为896美元/平方英尺，同比增长11.3% [41] - 季度末入住率为94.1%，较2018年第二季度末下降0.2%，较2019年第一季度末下降0.6%；过去12个月租赁价差为9.4%；投资组合平均租金为61.17美元，同比增长4% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：年初至今租赁量较去年增长近30%；第二季度签署208份租约，总面积72.9万平方英尺，年初至今达160万平方英尺，租约数量和面积分别比去年同期多42%和29% [7][43] - 西尔斯门店改造业务：已控制10个西尔斯门店位置，其中7个与Seritage成立50:50合资企业；零售改造项目预计成本约8000 - 9500万美元，收益率8% - 9%；混合用途致密化项目预计成本1 - 1.2亿美元，收益率8.5% - 10% [13][14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 斯科茨代尔时尚广场：同店销售额增长21%，客流量增长7%；重建已促成36个新店或改造店铺签约，包括21个新租户和15个改造或搬迁店铺 [19][20] - 费城时尚区：已与租户签署90%可租赁空间的承诺，项目将分阶段开业，假日入住率预计约70%，2020年末实现稳定入住率 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为长期来看，其位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局演变而蓬勃发展，将继续谨慎部署资本以利用西尔斯项目等机会 [23][25] - 不再仅关注传统零售商，而是注重各类用途和类别，包括大型用途、餐饮、健身、娱乐、体验式、数字品牌和共享办公等 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营指标良好，租赁环境良好且不断改善，优于媒体报道 [6][7] - 预计未来几年每年将有2.5 - 4亿美元的增量融资收益，目前循环信贷额度有超7亿美元可用，足以支持开发和重建项目 [39] - 对共享办公概念持乐观态度，认为其会员基础对城镇中心有补充和增值作用 [45] 其他重要信息 - 上周公司宣布向8月19日登记在册的股东每股派发0.75美元股息，9月6日支付，公司无意削减股息 [8] - 2019年有一个涉及9项资产的融资计划，进展顺利，完成后预计融资额超20亿美元，为公司带来超6亿美元流动性 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：截至第二季度末临时租户占入住率的百分比及未来变化预期 - 目前临时入住率为6.5%，高于历史预期，预计到年底可能再上升10 - 20个基点；未来几年有望将短期租户转化为长期高租金租户，为运营现金流带来积极影响 [59][60] 问题：管理层是否仍对2020年同店NOI增长恢复到3%以上有信心 - 公司认为今年第三、四季度同店比较困难，但随着破产店铺填补工作接近完成，预计年底会有增长动力，仍对2020年同店NOI增长恢复到历史水平有信心 [62] 问题：租赁环境中关注名单和租户重组情况，以及未来信用损失准备金是否会成为新常态或下降 - 公司认为目前关注名单较几年前大幅减少，2019年业绩不会受负面影响，未来信用损失环境可能会改善 [65][66] 问题：NOI指引跟踪进度提前但保持不变，是否因保守或对下半年租户流失的担忧 - 上半年超40万平方英尺店铺关闭，预计会对下半年业绩产生拖累，预计破产对2019年同店NOI影响约175 - 200个基点 [68][70] 问题：本季度收取的西尔斯租金对第三季度运营率的影响，以及其他租户租金影响 - 收取了约一个半月的西尔斯租金，该影响已从同店数据中剔除；大部分破产店铺关闭影响在第一季度末已显现，预计影响不大 [76][77] 问题：今年晚些时候出售资产或成立合资企业筹集资金的可能性及时间安排 - 公司正在就多个合资企业交易进行积极讨论，理想情况下部分交易希望在2019年底完成，其余延续到2020年初 [79][80] 问题：2019年店铺关闭对同店的影响，以及2017年和2018年的情况对比 - 2017年关闭总面积97万平方英尺，2018年为56.5万平方英尺，2019年为51.2万平方英尺且约80%租约被拒绝；2019年同店受影响主要是小店铺面积，2017年同店NOI受影响比2018年更严重 [86][87][88] 问题：坏账从0.03美元增加到0.05美元是否包括Forever 21和Barney's - 坏账增加主要是已关闭品牌的破产前租金核销，与Forever 21和Barney's无关 [89] 问题：临时入住率年底预期及下降时间 - 预计年底临时入住率会略有上升，未来两到三年随着40万平方英尺空间重新出租，将显著转化为长期高租金用途，临时入住率会下降 [90][91] 问题：Paradise Valley的重建计划 - 可能进行混合用途、娱乐项目开发，减少零售用途 [97] 问题：Towne Mall收回的西尔斯门店是否会重新规划为非零售用途 - 仍在研究中，类似情况的Wilton门店将被改造成医疗办公室和诊所，预计Towne门店也会有类似结果 [98] 问题：出售合资企业股份可能导致收益下降，是否会影响股息 - 出售合资企业股份不会触发特别股息，也不会影响当前股息支付；低资本化率资产不会稀释FFO [103][104][108] 问题：每年预算100个基点坏账，但实际运行175 - 200个基点的原因 - 今年破产情况比预期严重，导致坏账比预期高约50个基点，但公司仍维持指引 [109][110] 问题：之前提到的四个全资关闭的西尔斯门店只收回三个的原因，以及关闭对第三季度共同租赁的影响 - 有一个门店租约尚未被拒绝，所以未完全控制；预计关闭对共同租赁影响极小 [113] 问题：西尔斯门店重建项目预计收益率是基于增量支出还是包含进入Seritage合资企业的1.5亿美元总成本 - 收益率基于从现在开始的增量成本；约1.15 - 1.2亿美元成本将被资本化 [119][120][121] 问题：Forever 21和Barney's店铺关闭情况及预期，以及2019年租赁目标完成情况和对2020 - 2021年租赁策略的变化 - 与Forever 21的讨论正在进行中，预计让步不会重大，可能有少数店铺关闭，但对整体租金和2019年指引影响不大；Barney's在公司投资组合中只有两个位置，影响不大；2019年几乎所有租约到期问题已解决，2020年约40% - 50%已确定 [125][126][129][131] 问题：市场对公司维持当前股息能力的担忧原因 - 公司AFFO可覆盖股息，预计同店NOI增长将加速，考虑中的合资企业交易可能带来额外应税收入，公司无意削减股息 [134] 问题：公司应税收入与股息的关系，以及合资企业出售对融资和债务杠杆的影响 - 通常约60%股息为普通收入，其余为资本返还或资本收益，今年考虑的交易可能使全部3美元股息都应税；合资企业出售所得可用于去杠杆，但不会改变公司融资方式；若进行合资企业交易，债务与EBITDA比率将下降；公司综合考虑多项指标，目前杠杆水平可接受 [135][136][139][140] 问题：本季度西尔斯门店重建成本从预计的2.5 - 3亿美元上升的原因，以及之前影子重建管道中剩余六个门店的情况 - 目前两个类别项目总成本约1.8 - 2.05亿美元，剩余部分为未来阶段，可能集中在混合用途项目；预计未来几年总支出仍为2.5 - 3亿美元，具体情况受市场和合资企业考虑影响 [145][146][147] 问题：第二季度同店NOI仅增长90个基点的原因 - 主要是破产店铺关闭影响，约40万平方英尺店铺关闭，坏账每季度增加100万美元，影响约50个基点；临时入住率较去年上升近0.5%，临时租约租金通常为永久租约一半，也有影响 [152][153][155] 问题：能否量化本季度租金减免的影响 - 本季度租金减免不显著，大部分破产店铺未进行重组 [156] 问题：合资企业出售对债务与EBITDA比率的降低幅度 - 预计产生5 - 6亿美元股权，根据资产杠杆和股权金额，债务与EBITDA比率可能下降75 - 100个基点 [160] 问题：如何利用投资组合中混合用途的潜在价值 - 公司会考虑酒店地面租赁或出售土地等方式 [164] 问题：破产空间重新出租情况，以及皇后区入住率从第一季度92%提升到99%的原因 - 年初至今有13起破产，总面积约51.2万平方英尺，其中约41.5万平方英尺租约被拒绝并关闭，目前约54% - 55%已签约 [166] 问题：管理费用未来趋势，以及其他租赁收入下降原因 - 第二季度管理费用和G&A可能是全年较好的运行水平；整体来看，其他租赁收入因业务发展收入增加而略有上升，包括广告、自动售货和停车收入等 [169][173][174]