财务数据和关键指标变化 - 2022年全年营收增长10%，达到创纪录的41亿美元；税前收入增长25%，达到创纪录的6.35亿美元；营业利润率提高160个基点，至15.4% [3] - 2022年第四季度和全年毛利率（不计减值费用）分别为24.1%和25.7%，同比分别提高90和140个基点 [9] - 2022年第四季度和全年SG&A费用占营收的比例分别为9.1%和9.8%，同比分别改善70和60个基点 [9] - 2022年有效税率为23%，高于前一年的22%；预计2023年有效税率约为24% [10] - 2022年第四季度摊薄后每股收益增长21%，至4.65美元/股；全年摊薄后每股收益增长30%，至17.24美元/股 [10] - 2022年全年EBITDA为7.05亿美元，同比增长24%；第四季度EBITDA为1.96亿美元，高于去年同期的1.55亿美元 [32] - 2022年经营活动产生的现金流为1.84亿美元，而2021年使用了1700万美元 [32] - 2022年第四季度利息费用为920万美元，低于去年同期的940万美元；全年利息费用为3800万美元，略高于去年的3900万美元 [77] - 2022年税前收入率为15.4%，高于去年的13.6%；净资产收益率保持在27%的较高水平 [77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，抵押和产权业务税前收入为970万美元，较2021年减少110万美元；营收为2260万美元，同比下降1% [11] - 2022年全年，抵押和产权业务税前收入为3930万美元，营收为8620万美元 [11] - 2022年第四季度，贷款发放量从1692笔降至1497笔，降幅为12%；贷款销售量下降4% [34] - 2022年第四季度，抵押业务占公司业务的比例为77%，低于2021年第四季度的83% [34] - 2022年第四季度，首套房贷款的贷款价值比为82%，与2021年第四季度持平 [79] - 2022年第四季度，79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，而2021年同期分别为81%和19% [79] - 2022年第四季度，平均抵押贷款金额从2021年的36万美元增至39.2万美元 [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年，公司在达拉斯、坦帕、哥伦布、奥兰多、罗利和夏洛特等市场表现强劲 [5] - 2022年第四季度，南部地区交付量增长4%，达到1413套，占总交付量的59%；北部地区交付量增长2%，达到971套 [5][73] - 2022年全年，南部地区房屋交付量下降5%，北部地区持平 [73] - 2022年第四季度，南部地区新合同减少41%，北部地区减少48%；全年来看，南部地区新合同减少28%，北部地区减少25% [28] - 公司目前拥有约2.5万个单户住宅地块或地块等价物，其中32%位于北部地区，68%位于南部地区；此外，通过期权合同控制着另外1.71万个地块，总计约4.2万个地块，较去年减少4% [6] - 2022年底，社区数量从去年的175个增加到196个；第四季度新开25个社区，关闭7个；全年新开101个社区，高于2021年的72个；预计2023年底社区数量约为225个 [8][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期宣布进入佛罗里达州的迈尔斯堡/那不勒斯市场，以继续在佛罗里达西南海岸的增长 [29] - 公司拥有良好的土地储备和多元化的产品组合，注重运营效率的提升，如减少周期时间、加快房屋交付等 [17] - 公司将继续优化成本结构，根据市场需求调整产品策略，加大对Smart Series等经济适用房产品的推广 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升对新房和二手房需求产生了重大影响，但住房需求并未消失，潜在买家只是暂时观望 [71] - 2023年1月，公司销售和客流量明显改善，这是自去年4月以来最好的销售月份，尽管较去年同期下降18%，但较2022年下半年平均月销售额增长约60% [72] - 公司对2023年的业务发展感到兴奋，2022年新开的社区表现良好，2023年计划新开的社区将进一步增强业务实力 [74] 其他重要信息 - 2022年，公司在土地购买和开发上分别花费3.41亿美元和4.96亿美元，总计8.37亿美元，低于2021年的11亿美元 [81] - 2022年，公司购买了8000个地块，而2021年为1.7万个 [81] - 截至2022年12月31日，公司拥有6.25亿美元的生地和正在开发的土地，以及6.84亿美元的已完工未售出地块 [81] - 2023年1月，公司因年末积压订单减少，裁员8% [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 定价策略如何应对需求变化，价格是否企稳？ - 需求改善可能是由于部分买家适应了6% - 6.5%的利率水平，以及公司在部分社区选择性推广利率下调活动吸引了客流量 [39] - 公司预计今年利润率会下降，目前市场情况仍不确定，不同市场表现存在差异，1月销售情况良好，但较去年同期仍有下降 [39] 问题2: 如何应对需求企稳的情况，是否会继续调整价格以促进订单增长？ - 公司去年新开了约100个社区，其中一半在下半年市场困难时开业，目前没有大量积压订单，能够专注于推出合适的产品和规格，以达到有竞争力的价格点和合理的销售节奏与利润率 [40] 问题3: 未来公司在现房和期房销售比例上有何计划？ - 过去公司一直保持现房和期房的混合销售策略，在2021年和2022年初需求旺盛时，增加了现房比例以更好地管理交付和分包商问题 [41] - 预计今年现房销售比例将略高于50%，期房略低于50%，可能会有季度内的波动；利率下调活动主要适用于现房，因为这些利率只能用于快速成交的房屋 [41] 问题4: 2023年各市场的周期时间预计会有怎样的改善？ - 预计2023年几乎所有市场的周期时间都会比2022年有所改善，不同市场改善程度不同，预计平均改善2 - 3周，目标是回到疫情前水平；目前已在2022年底看到一些改善迹象 [45] 问题5: 如何确定合适的销售价格和销售节奏？ - 确定价格和节奏更多是一门艺术而非科学，公司平均希望每个社区达到2 - 3套的销售节奏，会根据市场情况和项目评估找到合适的价格点；今年公司在定价上可能会更积极一些 [52] 问题6: 增加现房销售比例是否是有意识的策略，未来是否会继续提高？ - 过去几年由于供应链问题，公司需要在3 - 4月前开工房屋以确保当年完工交付，因此增加了现房数量；目前周期时间略有改善，预计今年会进一步改善 [54] - 公司还开发了一些联排别墅社区，这类项目通常会有更多现房；Smart Series系列产品也会增加一些现房 [54] - 公司希望保持业务的多样性，满足不同客户的需求，目前增加现房销售是有益的，预计会继续保持每个社区7 - 8套现房的水平 [54] 问题7: 目前按订单建造房屋的完工时间与去年相比如何？ - 第四季度“砖石”成本整体下降了几个百分点，预计今年成本会有所下降，但木材价格下降的好处要到第二、三季度才能体现 [57] - 公司预计今年利润率会面临压力，但仍有望保持较好的利润率水平 [57] 问题8: 取消订单的房屋重新销售情况如何？ - 取消订单的房屋重新销售过程比较有序，公司会根据产品和价格点管理施工进度，确保房屋能在合适的时间完工交付 [58] - 每个分区情况不同，公司会在每个分区保留一定数量的可随时开工的现房，以应对销售增长的情况 [58] 问题9: 土地价格是否有下降，是否有机会以更好的价格重新考虑之前放弃的地块？ - 土地价格和条款因市场和子市场而异，市场困难时能看出哪些是真正的优质地块，非优质地块可能会有价格和条款上的松动 [59] - 公司土地储备充足，不需要大量购买土地，会关注市场情况，如果有合适的机会会积极参与；目前公司财务状况良好，债务水平低，现金充裕 [59] 问题10: Smart Series系列产品目前在订单或交付中的占比是多少，未来几年的目标是什么？ - 一年前Smart Series系列产品占比约为40%，最近一个季度提高到了50%左右 [61] - 预计今年该系列产品占比将稳定在50% - 55%，公司对这一占比感到满意；今年公司将推出一些新的Smart Series计划和社区，包括一些窄地块产品 [61]