财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入达9200万美元，即每股摊薄收益3.16美元，较去年第一季度增长8% [10] - 第一季度总收入达8.61亿美元，同比增长4% [10] - 税前收入增长11%，达1.223亿美元，创第一季度纪录 [12] - 毛利率同比提高40个基点至24.8%，SG&A间接费用率改善50个基点至10.5% [12] - 金融服务部门本季度税前收入为1310万美元 [13] - 税前收入利润率显著提高至14.2%，本季度股本回报率达26% [13] - 第一季度EBITDA为1.35亿美元，去年第一季度为1.25亿美元 [31] - 第一季度经营活动产生的现金流为6900万美元，去年为7500万美元 [31] - 有效税率从去年第一季度的23%升至25% [31] - 本季度每股摊薄收益从去年的2.85美元增至3.16美元，增长11% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 本季度交付1823套房屋，较去年减少10%，平均售价45.7万美元，上涨16% [11] - 本季度售出2514套房屋，较去年第一季度的历史纪录3109套下降19% [13] - 每月每个社区售出4.8套房屋，除去年外，领先过去十年任何第一季度的销售速度 [14] - 智能系列房屋销售占公司总销售额近46%，去年为35%，2020年为36%，目前在44%的社区销售 [15] - 季度末积压销售价值达28亿美元，创历史纪录，比去年同期增长17% [16] - 积压房屋数量增加1%，达创纪录的5526套，积压房屋平均售价50.5万美元，较去年上涨16% [16] 金融服务业务（抵押贷款和产权业务） - 税前收入为1310万美元，2021年第一季度为1970万美元 [34] - 收入较去年下降19%，至2410万美元 [34] - 第一季度首笔抵押贷款的贷款价值比为84%，与去年相同 [35] - 本季度77%的贷款为常规贷款，23%为FHA或VA贷款，2021年第一季度分别为78%和22% [35] - 平均抵押贷款金额从去年的32.8万美元增至37.7万美元 [35] - 发放的贷款数量降至1271笔，较去年下降19%，而售出的贷款数量增长3% [35] - 抵押贷款业务本季度占业务的82%，去年为84% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 南部地区新合同第一季度下降27%，北部地区下降9% [18] - 南部地区交付量较去年减少13%，北部地区减少5%，58%的交付来自南部地区，42%来自北部地区 [18] - 南部地区自有和可控地块数量较去年增加12%，北部地区增加4%，三分之一的自有和可控地块在北部地区，三分之二在南部地区 [19] - 公司拥有约24200块地块，约为三年的供应量，其中30%在北部地区，其余在南部地区，此外还通过期权合同控制近22000块地块，截至3月31日，可控地块数量较去年增加9% [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划2022年开设创纪录数量的新社区，并在2023年进一步增加社区数量 [19] - 鉴于当前市场条件，公司计划继续回购股票 [32] - 行业面临施工、开发和供应链挑战，但新房需求依然强劲 [7][8] - 公司通过限制或限制近三分之二社区的销售来管理建筑成本、交付和土地开发及地块供应的时间 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临施工、开发和供应链挑战，但新房需求依然强劲，公司财务状况稳健，几乎所有市场都有明显的经营动力 [22] - 鉴于创纪录的积压订单、积压订单的高利润率以及今年开设创纪录数量新社区的计划，公司有望在2022年取得强劲业绩 [22] - 管理层对住房市场持乐观态度，但对通胀表示担忧，预计利率将继续小幅上升 [85] 其他重要信息 - 第一季度新合同1月下降33%，2月下降12%，3月下降9%，取消率为7% [24] - 第一季度约54%的销售为首次购房者，2021年第四季度为53% [24] - 第一季度44%的销售为库存房，2021年第四季度为45% [25] - 季度末社区数量为176个，去年为187个，北部地区94个，南部地区82个 [25] - 本季度开设31个新社区，关闭30个，去年第一季度开设21个，计划2022年底拥有约200个社区 [26] - 本季度交付1823套房屋，占积压订单的38%，去年为46%，施工周期较去年第四季度增加约两周 [26] - 本季度开工2400套房屋，较去年第一季度增长4%，3月31日，施工现场有5700套房屋，去年为4500套，增长25% [27] - 第一季度末现金余额为2.19亿美元，无无担保循环信贷额度借款 [38] - 3月31日，房屋建造总库存为26亿美元，较去年增加6亿美元，未售出土地投资为11亿美元，去年为7.42亿美元 [38] - 第一季度土地购买支出9400万美元，土地开发支出1.01亿美元，总计1.95亿美元，高于去年第一季度的1.63亿美元 [39] - 本季度购买约2200块地块，其中70%为生地，去年第一季度购买约2500块地块，其中75%为生地 [40] - 季度末有75套已完工库存房，总计1224套库存房，其中733套在北部地区，491套在南部地区，2021年3月31日有98套已完工库存房，总计708套库存房 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司仅花费5000万美元回购股票和9500万美元购买土地（不包括土地开发）的理由是什么 - 公司认为回购股票合理，将根据当前市场条件继续进行，购买的土地合同有些已生效两年多，这些土地位置优越、价格合理，有助于实现公司增长目标 [45][46] - 公司希望拥有两到三年的土地供应量，目前拥有约24000块地块，本季度在土地上的支出略高于去年，主要用于土地开发以开设新社区，本季度购买的地块数量少于去年，过去三个季度回购了约4%的流通股，公司计划继续回购股票 [47][48] 问题2: 公司是否应更积极地平衡土地购买和股票回购 - 管理层认为该观点有道理，正在认真考虑 [51] 问题3: 社区数量减少是否是本季度销售趋势下降的原因，预计年底社区数量将达到多少，新社区是否解决了 affordability 问题 - 去年第一季度是销售最好的季度，有很高的比较基数，公司严格控制多数社区的销售，目前积压订单和施工现场房屋数量较多，计划今年开设创纪录数量的新社区，年底社区数量将达到约200个，上半年社区数量平均下降约6%，销售下降19%的原因包括控制销售和施工能力限制 [54][55][56] 问题4: 公司的等待名单有多深，通常在施工的哪个阶段释放房屋销售 - 许多部门在100%的社区限制销售，近期利率上升使等待名单略有减少，但需求仍然强劲，行业整体需求也保持稳健，大部分销售是在施工前进行，公司在成本可控且有预算应急措施时进行销售 [57][58][59] 问题5: 目前的建造时间如何，如果在基础阶段或施工前销售房屋，如何在利率上升时保护积压订单 - 过去一个季度建造时间增加了几周，要在今年12月31日前交房，房屋需在4月底前开工，目前3月底施工现场有5500套房屋，公司认为情况良好，通过设置更高的应急预算来保护成本，第一季度和积压订单的利润率都有所提高 [63][64] 问题6: 公司当前地块中有多少是在 COVID 之前购买的 - 公司注重拥有两到三年的自有地块供应量，目前情况良好，同时还控制着额外几年的地块，更关注地块的位置，如优质学区、购物和交通便利的地方，也注重产品的效率和价格点 [70][71][72] 问题7: 木材价格下降是否在施工现场有所体现，何时可能对毛利率产生影响 - 一些部门近期木材价格下降了2% - 10%，预计平均约六个月后会反映在利润率上，但市场情况不同，燃料成本、窗户和车库门等仍存在挑战，公司在价格上涨方面进行了有效管理 [73][74] 问题8: 本季度设计中心的支出情况如何，4月的情况如何 - 客流量和等待名单略有下降，市场差异较大，但整体门店和线上流量仍然强劲，关于选项和地块溢价的支出信息暂无，Smart Series 客户大多不通过设计中心，公司关注地块溢价等方面，未发现明显变化 [76][77][78] 问题9: 与之前季度相比，鉴于利率上升，公司的定价能力如何，是否仍在推动价格超过成本增长，是否在某些价格点遇到阻力 - 由于近期利率变动较大，难以得出确切结论，目前利润率保持良好，几乎没有遇到阻力，但定价能力不如两个月前，需求比预期更强劲，低库存水平、千禧一代和 Z 世代的购房需求推动了市场，公司对住房市场乐观，但担忧通胀，预计利率将继续上升 [82][83][84] 问题10: 与积压订单中的买家，特别是近期买家的沟通情况如何，他们在延长利率锁定方面的情况如何 - 抵押贷款公司对积压订单进行压力测试，对可能影响合格比率的买家提前沟通，提供延长利率锁定等选择，目前积压订单中约30%的贷款已锁定，六个月前锁定比例肯定低于10% [87][88][91] 问题11: 受合格比率影响的买家情况如何，与六个月前相比如何 - 尚未出现因合格问题而无法交房的情况，虽然有一定压力，但买家有一些应对选择，如增加首付、选择10年期 ARM 等 [92][93][94] 问题12: 如果抵押贷款利率明天升至6%，积压订单中有多少可能面临风险 - 压力测试显示，平均10% - 12%的积压订单可能在6%的利率下有风险，但不一定意味着无法合格，可能需要调整贷款结构，若利率继续上升，将继续进行压力测试 [97] 问题13: Z 世代购房者通常是 FHA 贷款类型的买家吗，他们是否有首付援助，信用评分和指标情况如何 - 市场差异较大，公司23%的交房是政府 FHA 和 VA 贷款，其中约一半是 FHA 贷款，即10% - 12%，这主要是因为销售价格超出 FHA 贷款限额，部分买家选择或无法使用 FHA 融资 [101]