财务数据和关键指标变化 - 2021年实现创纪录的37亿美元收入，较2020年增长23%；税前收入达5.09亿美元，较2020年增长64%；交付房屋8638套，较2020年增长12%；股本回报率接近28% [12] - 全年毛利率为24.3%，较上一年提高210个基点；间接费用率降至10.4%，较上一年改善130个基点；全年税前收入利润率提高340个基点至13.6% [13] - 2021年销售房屋9084套，较2020年的创纪录的9427套下降4%；月均销售速度为每个社区4.1套，高于2020年的3.7套 [13][14] - 第四季度销售1744套房屋，较2020年第四季度的创纪录销售额下降18% [15] - 2021年底积压销售价值增长29%至24亿美元，积压房屋数量增长10%至4835套，积压房屋平均售价增长17%至创纪录的49万美元 [16] - 2021年抵押贷款和产权业务创纪录，贷款发放数量、收入和税前收入均创新高，税前收入达5840万美元 [17] - 2021年底活跃社区数量为175个，较2020年底下降13%；预计2022年新开社区数量创纪录，社区数量将增长15%以上，达到200个以上 [17] - 截至12月31日，公司股权为16亿美元，每股账面价值近57美元；现金余额为2.36亿美元，无借款；债务与资本比率降至30%，低于一年前的34% [18] - 第四季度新合同为1744份，较去年第四季度的创纪录水平下降18%；10月、11月和12月分别下降14%、21%和20%；销售速度为3.3套，低于去年第四季度的3.5套；取消率为10% [24] - 第四季度交付创纪录的2316套房屋，全年交付8638套房屋，较去年增长12% [25] - 第四季度收入增长16%，达到创纪录的11亿美元；全年收入达到37亿美元，较去年增长23% [26] - 第四季度平均成交价格为44.3万美元，较去年增长14%；积压房屋平均售价为49万美元，较去年增长17%；智能系列房屋积压平均售价为38.8万美元 [26] - 第四季度毛利率为23.2%，同比提高20个基点；全年毛利率为24.3%，高于上一年的22.2% [27] - 第四季度和全年销售、一般及行政费用分别为9.8%和10.4%，较去年分别改善190个基点和130个基点 [27] - 第四季度利息费用略有下降，全年减少750万美元；第四季度利息支出为940万美元，去年同期为1000万美元；全年利息支出为3900万美元，上一年为4200万美元 [28] - 全年税前收入利润率为13.6%，高于上一年的10.2%；股本回报率为27%，高于上一年的22% [28] - 第四季度息税折旧及摊销前利润为1.55亿美元，去年第四季度为1.27亿美元；全年息税折旧及摊销前利润为5.68亿美元，较去年增长48% [29] - 2021年运营现金流使用1700万美元，2020年为产生1.68亿美元，主要受土地支出增加影响 [29] - 资产负债表上资本化利息为2400万美元，约占资产的1%；第四季度有效税率为20%，低于去年第四季度的21%；全年有效税率为22%，低于2020年的23%；第四季度每股摊薄收益增长41%至3.83美元，全年增长61%至13.28美元 [30] - 第四季度回购60万股普通股，花费3600万美元，全年回购总额达5200万美元，当前回购授权剩余4800万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司最实惠的Smart Series产品对销售和整体业绩产生积极影响，年底该系列房屋在全公司超40%的社区提供，第四季度销售额占全公司总销售额的42%以上，高于去年同期的36% [15] - 第四季度，抵押贷款和产权业务税前收入为1080万美元，较2020年减少400万美元；收入为2290万美元，较去年下降10%，主要因定价利润率降低 [33] - 第四季度首笔抵押贷款的贷款价值比为82%，低于2020年第四季度的83%；81%的贷款为常规贷款，19%为联邦住房管理局或退伍军人事务部贷款，而2020年同期分别为74%和26% [33] - 2021年第四季度平均抵押贷款金额增至36万美元，2020年为31.9万美元；本季度发放贷款数量从1746笔降至1692笔，下降3%；贷款销售金额增长19% [34] - 借款人平均首付近18%，本季度发放抵押贷款的借款人平均信用评分为749分，上一季度为751分；本季度抵押贷款业务占比为83%，低于2020年第四季度的85% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年各部门表现强劲，奥兰多、坦帕、明尼阿波利斯、达拉斯和哥伦布贡献显著；全年南部地区新合同减少5%，北部地区减少2%；交付房屋数量南部地区增长9%，北部地区增长17% [19] - 南部地区自有和可控地块数量较去年增长17%，北部地区较2020年增长2%；公司拥有约24600块地块，其中31%位于北部地区，69%位于南部地区，相当于约三年的地块供应量；此外，公司还控制着19400块地块的期权合同，总计拥有和控制约44000块单户地块，较去年增长11%，相当于约五年的供应量；约44%的地块通过期权合同控制 [20][22] - 第四季度末，南部地区有85个社区，低于一年前的112个；北部地区有90个社区，与2020年底持平 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2022年新开创纪录数量的社区，社区数量将增长15%以上，达到200个以上，以应对强劲的住房需求 [17] - 公司将继续在有条件的地方提高房价，同时限制部分社区的月度销售，以管理建设成本和交付时间 [48] - 公司计划继续回购股票，但会根据市场条件、需求和房屋建设速度等因素决定 [55][56] - 公司将继续专注于控制销售、一般及行政费用，通过扩大规模和提高运营效率来降低成本 [57][58] - 公司在土地收购和开发方面将保持谨慎，根据市场情况和需求调整策略，确保拥有两到三年的土地供应量 [105][122] - 公司目标是使抵押贷款业务的捕获率达到85%以上，并通过提供有竞争力的产品和服务来提高市场份额 [94][95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司出色的一年，创纪录的收入、交付房屋数量、收入和年底积压订单反映了强劲的宏观住房条件和团队的努力 [7] - 美国住房市场需求强劲，尽管抵押贷款利率近期上升，但仍处于或接近历史低位，库存水平也处于或接近历史低位；越来越多的千禧一代进入购房市场，首次购房者比例接近25年高点，接近45%；购房者偏好向单户住宅转移，远离人口密集地区，进一步推动了需求 [7][8] - 行业面临建设和供应链方面前所未有的挑战，以及材料和组件的通胀压力，但公司能够应对这些挑战，尽管对周期和交付时间产生了明显影响 [9][10] - 2022年公司面临强劲的住房需求、优质的购房者和持续的建设及供应挑战，但公司认为自身处于有利地位，有望在2022年继续实现强劲业绩 [11] - 公司财务状况处于历史最强水平，拥有出色的资产负债表、强大的积压订单和强劲的住房需求，对2022年的持续增长充满信心 [23] 其他重要信息 - 公司提醒投资者，新闻稿中关于前瞻性陈述的警示性语言也适用于本次电话会议中的任何评论，且公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司鼓励投资者在本次电话会议中提出任何认为重要的问题，因为公司禁止直接与投资者讨论重大非公开信息 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毛利率连续下降的原因及积压房屋利润率是否高于第四季度交付房屋 - 第四季度受木材价格影响较大，但公司对利润率仍满意，未提供利润率指引，会持续关注成本和定价；从成本方面看，第四季度建筑材料成本上涨3% - 4%，今年价格也有所上升；公司对积压订单的回报情况感到乐观 [40][43] 问题2: 利率上升是否改变公司提价策略 - 公司会根据市场情况每日调整定价策略；尽管利率从约3%升至接近4%，但需求依然强劲，未受明显影响；公司将继续在有条件的地方提价，但如果利率持续上升，可能会对需求产生影响；公司会定期对积压订单进行压力测试，认为其状况良好；公司对新社区的开业感到兴奋，预计社区数量将增长15%以上 [45][48] 问题3: 公司对进一步回购股票的看法 - 公司计划继续回购股票，对盈利和账面价值增长满意；回购决策将取决于市场条件、需求和房屋建设速度等因素 [55][56] 问题4: SG&A费用下降的原因 - 公司通过扩大规模和提高运营效率降低了SG&A费用；目前有16个住房部门，规模效应显现；员工人数增长9%，而收入增长超过20%；公司长期关注成本控制，对SG&A费用下降感到满意 [57][58] 问题5: 第四季度税率下降的原因及2022年税率预期 - 第四季度税率下降是由于能源税收抵免的估计调整；2022年预计税率为24% [62][70] 问题6: 社区增长的时间分布 - 社区增长将集中在下半年，但上半年也会逐渐显现效果；2021年关闭了99个社区，预计2022年关闭数量减少，同时新开社区数量创纪录，有望使社区数量增长15%以上 [75][76] 问题7: 第四季度周期时间的变化及与2020年第四季度和第三季度的比较 - 2021年第四季度周期时间较2020年第四季度增加约60天，且随着时间推移有所恶化；公司努力改善，但预计短期内难以改善；尽管面临销售压力，但仍希望在多方面创造纪录 [81] 问题8: 供应链问题的原因 - 供应链问题涉及多个方面，包括供应商供应不足和劳动力紧张等；过去12个月中，各个环节都受到了不同程度的影响，但好在不是同时出现问题；行业需求强劲，一定程度上缓解了供应链问题的影响 [82] 问题9: 1月份市场对高利率的反馈及产品选择变化 - 2021年以来需求一直强劲，目前未看到利率上升带来的负面影响；产品选择方面，与去年相比没有明显变化，只是Smart Series社区数量增加，提供了更多经济适用型产品 [83] 问题10: 年底Smart Series社区占比预期 - 预计年底Smart Series社区占比将达到40% - 45%；自2016年以来，该系列社区占比每年增长4% - 5%，目前略高于40%；公司会保持产品多元化，不会过度依赖单一产品 [86] 问题11: 第四季度能够提价的社区比例 - 难以提供具体比例，因为提价是按细分市场进行的；总体而言，平均销售价格每月都在上涨，公司会在各方面推动提价，且未遇到明显的评估问题和客户抵制；积压订单强劲，超过5000份；公司会谨慎管理价格，考虑到木材价格波动等因素 [89] 问题12: 木材价格上涨对毛利率的影响 - 木材价格上涨可能会在第三、四季度对毛利率产生影响；公司业务中，大部分房屋按订单建造，通常需要在4月或5月前开工，从开工到使用木材约需50 - 100天；公司会尝试增加应急储备，但仍面临挑战 [90] 问题13: 抵押贷款业务捕获率下降的原因及竞争情况 - 捕获率下降是因为再融资业务减少，其他从事再融资业务的贷款机构开始争夺购房抵押贷款业务，竞争加剧；公司需要更积极地定价以应对竞争，预计未来捕获率面临挑战；公司目标是将捕获率提高到85%以上 [92][94] 问题14: 竞争对手是否使用激励措施 - 目前未看到竞争对手使用激励措施，如提供额外的成交成本或降低抵押贷款利率；公司认为这种做法在经济上不合理，若看到会感到失望 [96][98] 问题15: 土地定价和开发的未来假设及承销方式 - 土地市场竞争激烈，公司在承销时基本维持现状，不假设价格或成本通胀，但在内部开发项目中会考虑土地开发、场地工程和管道街道改善等方面的通胀因素；大型项目会综合考虑多种因素，不仅仅依赖严格的承销流程 [105][106] 问题16: 2021年新社区开业情况及与预期和往年的比较 - 2021年计划新开社区数量超过80个，但实际只开了72个；2022年预计新开社区数量创纪录，目前进展符合预期；大部分新社区表现达到或超过预期 [113][116] 问题17: 2022年土地购买和开发支出预期 - 预计2022年土地开发支出将增加，但实际购买的地块数量可能少于2021年；土地价格存在通胀，即使购买相同数量的地块，支出也会增加；公司希望保持拥有两到三年的土地供应量，Smart Series社区通常规模较大，且公司倾向于自行开发土地，因此预计土地开发支出将增加 [118][122] 问题18: 拥有期权但未拥有的地块的影响 - 拥有的地块风险更大，公司不希望持有过多远期地块，因为存在市场风险和其他风险；公司希望保持两到三年的自有土地供应量；如果需求下降，公司可能会考虑期权合同中的地块，但目前尚未看到销售放缓的迹象 [125][126]