财务数据和关键指标变化 - 2019年公司售出6773套房屋，较2018年增长16%；第四季度售出1677套房屋，创第四季度纪录，比去年同期增长43% [7] - 2019年公司收入增长9%，达到25亿美元；交付房屋数量增长9%，达到6296套 [11] - 2019年末公司销售积压订单平均销售价值达11亿美元，创公司历史新高，比去年同期增长18% [11] - 2019年公司税前收入增长18%，达到1.66亿美元；净利润增长19%，达到1.28亿美元 [11] - 2019年公司SG&A费用率较2018年改善20个基点；全年毛利率较2018年也提高20个基点 [12] - 2019年公司新合同增长16%，达到6773份，创历史新高；第四季度新合同10月、11月、12月分别增长38%、38%、56%，较去年第四季度总体增长43% [24] - 2019年第四季度公司收入增长3%，达到7.42亿美元，创第四季度纪录；平均成交价格为37.7万美元，较去年第四季度下降2% [27] - 2019年第四季度公司积压订单平均销售价格为39.6万美元，较去年下降3%；Smart Series积压订单平均销售价格为30.2万美元 [28] - 2019年第四季度公司记录了500万美元的减值费用，而2018年第四季度为580万美元 [28] - 2019年第四季度公司调整后毛利率为19.9%，比去年同期可比调整后毛利率高100个基点；2019年全年调整后毛利率为19.8%，而2018年为19.9% [29] - 2019年公司全年税前收入受底特律收购相关费用60万美元的影响，而2018年为680万美元 [30] - 2019年第四季度公司SG&A费用占收入的11.7%，高于去年第四季度的11.1%；全年SG&A费用率为12.1%，较2018年改善20个基点 [30][31] - 2019年第四季度公司利息费用较去年同期减少50万美元，全年增加90万美元；第四季度利息支出为1250万美元，去年同期为1310万美元 [32] - 2019年第四季度公司有效税率为19%，去年同期为27%；2019年全年有效税率为23%，2018年为24%；预计2020年有效税率约为24% [33] - 2019年第四季度公司摊薄后每股收益增长19%，达到每股1.57美元；全年增长15%，达到每股4.63美元（不包括收购相关成本和减值费用的影响） [34] - 2019年公司产生2.4亿美元的EBITDA，较去年增长14%；经营活动产生6600万美元现金 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务部门MI financial在2019年再创佳绩，贷款发放数量和收入均创纪录；全年税前收入为2370万美元，收入为5530万美元 [13][36] - 2019年第四季度MI financial的抵押贷款和产权业务创下多项纪录，包括税前收入640万美元（较2018年增加110万美元）、收入1580万美元（较去年增长20%）和成交数量 [36] - 2019年第四季度MI financial首笔抵押贷款的贷款价值比为82%，略高于2018年第四季度的81%；76%的贷款为常规贷款，24%为FHA或VA贷款，而2018年同期分别为79%和21% [37] - 2019年第四季度MI financial平均抵押贷款金额增至30.3万美元，2018年为30万美元；贷款发放数量从1242笔增加13%至1398笔，贷款销售金额增长23% [37] - 2019年第四季度MI Financial发放的抵押贷款平均借款人信用评分为744，较上一季度略有下降；抵押贷款业务在第四季度占据公司约84%的业务，较2018年第四季度的80%有显著增加 [38] 各个市场数据和关键指标变化 南方地区 - 第四季度交付1178套房屋，全年交付3814套房屋，较去年增长10%，占公司全年总数的61% [15] - 第四季度新合同增长35%，全年增长15% [15] - 2019年末销售积压订单的美元价值增长16%，可控地块数量同比增长22% [16] - 年末有129个活跃社区，较去年增长8% [16] 北方地区 - 第四季度交付743套房屋，全年交付2482套房屋，较去年增长7%，占公司全年总数的39% [19] - 第四季度新合同增长58%，全年增长17% [19] - 销售积压订单的美元价值较年初增长21%，可控地块数量同比增长8% [20] - 年末有96个活跃社区，较去年增长7% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于投资新社区，同时管理资本结构 [42] - 公司目标是保持约一年的自有成品地块供应 [44] - 2020年公司预计平均社区数量将比2019年增长约5% [26] - 公司认为Smart Series将继续在整体业务中占据更大比例，未来12 - 18个月可能会超过30% - 35% [53] - 公司表示有一定的定价权，但幅度不大，且因市场和位置而异；预计毛利率至少保持当前水平，甚至可能更好 [56][57] - 公司认为土地市场竞争激烈且供应紧张，若房地产市场持续向好，土地价格可能会出现一定程度的通胀；但公司通过Smart Series产品和良好的土地控制策略，使土地价格保持相对平稳 [79][80] - 公司在Smart Series社区取得了良好的销售业绩和利润率，虽面临竞争，但未受到大量竞争对手折扣的影响 [106][107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，年末积压订单创纪录，资产负债表强劲；对所有15个市场的社区状况感到兴奋；Smart Series表现强劲；房地产市场状况良好，对春季销售季节持乐观态度，认为公司在2020年将表现出色 [22] - 公司认为当前处于有利的利率环境，消费者信心良好，房地产市场仍有增长空间 [64] 其他重要信息 - 2019年公司决定不再对华盛顿特区市场进行进一步投资，并于年底基本完成该市场业务的出售和关闭，2020年仅剩少量房屋待交付 [18] - 2019年第四季度公司新开22个社区，关闭18个社区；全年新开80个社区，关闭64个社区 [26] - 2019年末公司总房屋建筑库存为18亿美元，较2018年末增加9500万美元，主要由于社区数量增加和成品地块增多 [42] - 2019年末公司未售出土地投资为8.35亿美元，其中北方地区为3.85亿美元，南方地区为4.5亿美元；拥有和控制的地块总数为33300块，其中44%为自有，56%为合同控制 [43][44] - 2019年公司在土地购买和开发上花费6亿美元，约44%为未开发土地；预计2020年土地购买和开发支出为6.5 - 7亿美元 [45] - 2019年末公司有668套已完工库存房屋，1459套总库存房屋，其中北方地区622套，南方地区837套；2018年12月31日有591套已完工库存房屋，1443套总库存房屋 [45] - 2020年1月公司发行4亿美元4.95%的八年期高级票据，并按面值赎回2021年到期的3亿美元6.75%高级票据；2019年12月31日，公司5亿美元无担保循环信贷额度下有6600万美元未偿还 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：未来每个社区的销售是否有提升空间，入门级产品在传统社区的销售差异如何 - 公司希望销售吸收率能提高，即使维持现状也能实现高水平业绩和提高盈利能力；Smart Series社区的销售速度总体更好，但不同社区情况有差异；预计Smart Series在未来12 - 18个月将在整体业务中占比超过30% - 35%，若市场条件不变，将有助于提高销售速度 [51][53] - 公司对继续增加社区数量感到兴奋，2019年新开80个社区，关闭64个，平均社区数量增长约6%；预计2020年平均社区数量将再增长5% [54] 问题2：当前环境下公司是否有提价能力，如何看待价格与成本的动态关系 - 公司认为目前业务利润率在20% - 21%，对利润率改善持乐观态度；有一定提价能力，但幅度不大，且因市场和位置而异；毛利率呈上升趋势，预计至少保持当前水平 [56][57] 问题3：上季度预计本季度利润率会更好，但实际略低，是否主要因为成交的样板房较多 - 是的，主要是销售组合的原因，第四季度成交的样板房较多；2019年毛利率上半年基本持平，第二季度超过20%，第四季度略高于该水平，无重大波动 [61] 问题4：1月份销售情况如何，当前销售速度在全年的可持续性如何 - 公司未对1月份销售情况作具体评论；对销售季节持乐观态度，认为今年销售季节提前开始，处于有利的利率环境，消费者信心良好，房地产市场仍有增长空间；公司年末社区数量增加8%，2019年新开80个社区，其中22个在第四季度，对春季销售充满期待 [62][63][66] 问题5：市场展望是否有变化，是否有计划进入新市场，华盛顿特区业务有何变化 - 公司已关闭华盛顿特区业务，目前仅剩少量地块待售或交付；公司会持续关注进一步扩张机会，但目前无相关计划；认为公司在现有市场有良好的增长态势，首要任务是发展现有市场 [66][67][68] 问题6：公司如何在增加库存的同时降低债务 - 公司在土地投资上花费6亿美元，对自有和可控土地状况满意；第四季度和全年成交数量创纪录，全年经营活动产生约7000万美元现金，这增强了资产负债表 [73] - 公司增加库存的幅度小于盈利增长幅度，且未支付股息，从而偿还了债务 [74] 问题7：从单位角度看，库存成本是否较去年同期大幅增加 - 不是，主要是成交数量增加，平均销售价格略有下降，而非单位成本上升 [76] 问题8：购买未开发土地和成品地块的成本是否大幅上涨 - 公司平均成品地块成本与去年大致相当，约为7.9万美元；土地市场竞争激烈且供应紧张，若房地产市场持续向好，土地价格可能会有一定通胀；Smart Series地块的土地价格较低，有助于保持整体土地价格平稳；公司拥有较强的土地储备，可控地块接近五年供应量，且大部分为合同控制，这是一种保障 [77][79][81] 问题9：2019年在华盛顿特区的支出是否会在2020年不再重复，从而对SG&A产生积极影响 - 不会，华盛顿特区业务相关成本已基本过去；SG&A费用有时会有波动，如奖金会随盈利情况记录，新开社区也会产生大量费用，2019年第四季度新开社区较多，导致该季度SG&A费用略高 [91][95][96] 问题10：今年社区数量增长是否会均匀分布在各季度 - 2019年上半年和下半年社区新开比例约为50%：50%，预计今年情况类似，全年平均增长约5% [98] 问题11：考虑到IT升级，是否应在2019年第一、二季度SG&A支出基础上增加费用 - 不一定，2019年公司收入增长近10%，SG&A费用增长8%，目前员工数量增长约4%；公司目标是实现至少10%的收入增长，但难以给出具体指导；公司努力提高运营效率，虽平均销售价格下降会有影响，但仍在取得进展，SG&A费用季度间可能会有波动 [99][100] 问题12：预计2020年平均成交价格和积压订单平均价格与2019年相比如何 - 随着Smart Series占比增加，预计整体平均销售价格将下降2% - 3%，但难以准确预测，因为公司约40% - 45%为样板房销售；公司专注于提高利润率，在有特色产品和优质位置的地方有一定定价权 [102][104] 问题13：Smart Series和入门级价格社区面临怎样的竞争，竞争对手是否有大量折扣和激励措施 - 公司在Smart Series社区取得了良好成功，虽面临竞争，但未受到大量竞争对手折扣的影响；Smart Series的销售速度和利润率均高于公司平均水平 [106][107][108] 问题14：鉴于2019年初业务缓慢但仍实现20个基点的运营杠杆提升，今年市场条件更好，是否能取得更大改善 - 2019年SG&A费用率改善20个基点，全年税前利润率从6.2%提升至6.6%，改善40个基点；公司一直关注收入增长，未来仍会为业务增长进行投资；虽面临挑战，但公司致力于提高收入百分比和SG&A杠杆，对利润率提升有一定信心，同时利息支出已趋于平稳，有多个因素影响整体业绩 [113][114]