财务数据和关键指标变化 - 第二季度新合同达1731份，同比增长6%，创公司第二季度记录，去年同期为1631份，较2017年第二季度增长17% [8][28] - 第二季度交付1538套房屋，同比增长9%，占积压订单的58%，去年同期为51% [9][31] - 第二季度收入达6.24亿美元，同比增长12%，创第二季度记录，主要因交付房屋数量增加和平均成交价格提高 [9][31] - 第二季度平均成交价格为38.9万美元，同比增长1%；积压订单销售价格为39.5万美元，较去年略有下降 [9][32] - 第二季度土地毛利润为40万美元，去年同期为8.2万美元 [33] - 第二季度运营毛利率为19.2%，同比下降80个基点，较第一季度下降10个基点 [33] - 第二季度SG&A费用占收入的11.8%，较去年的12.6%改善80个基点 [34] - 第二季度利息费用同比增加30万美元，达1320万美元，因未偿还借款增加和加权平均借款利率提高 [35] - 2019年第二季度有效税率为27%，去年同期为17%，预计今年年有效税率约为26% [36] - 第二季度摊薄后每股收益从去年的0.96美元增至1.08美元，因股数减少和收益改善 [11][37] - 财务服务业务第二季度税前收入为670万美元，较2018年第二季度增长28% [12] - 季度末积压订单销售价值为11亿美元，较去年略有下降；积压订单单位数量为2845套，同比下降4% [15] - 截至6月30日，总房屋建筑库存为18亿美元，较去年同期增加1.11亿美元 [44] - 截至6月30日，未售土地投资为7.97亿美元，去年同期为7.07亿美元 [45] - 2019年第二季度土地购买和开发支出总计1.48亿美元，预计全年为5.5 - 6亿美元，去年为5.52亿美元 [47][48] - 季度末有464套已完工库存房屋，总计1413套库存房屋，去年同期分别为374套和1272套 [49] - 公司财务状况良好，股权为9.04亿美元，房屋建筑债务与资本比率为45% [15][50] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度售出1731套房屋，同比增长6%，社区平均数量增长约5%，销售速度略高于去年 [8] - 最经济实惠的Smart Series系列房屋销售和运营成果良好，第二季度开设多个新社区，季度末在44个社区提供该系列房屋，占总社区的20%，占市场的13%，占第二季度总销售额的20%以上 [13] 金融服务业务 - 抵押和产权业务第二季度税前收入为670万美元，较2018年第二季度增长28%，收入增长20%，达1430万美元，创第二季度记录 [39] - 第二季度首笔抵押贷款的贷款价值比为82%，与2018年第二季度相同；77%的贷款为常规贷款，23%为FHA或VA贷款，去年同期分别为80%和20% [40] - 2019年第二季度平均抵押贷款金额增至30.8万美元，去年同期为30.6万美元 [41] - 贷款发放量增长12%，达1037笔，创第二季度记录；贷款销售量增长11% [41] - 第二季度抵押贷款业务占公司业务的约79%，略低于去年的80% [41] 各个市场数据和关键指标变化 南方地区 - 本季度交付924套房屋，同比增长8%，占公司总数的60%；新合同增长5% [21] - 达拉斯、休斯顿和夏洛特的销售和成交均有显著增长，佛罗里达州萨拉索塔的业务发展取得重大进展，新合同和交付量大幅增加 [21] - 奥兰多和坦帕仍是公司最强劲的市场和业务之一，德克萨斯州奥斯汀也持续取得良好业绩 [22] - 季度末销售积压订单的美元价值较去年同期下降3%，受控地块数量同比增加26% [22] - 季度末该地区有132个社区，较去年6月增加8% [22] 北方地区 - 第二季度交付614套房屋，同比增长11%，占公司总数的40% [23] - 新合同增长7%，销售积压订单的美元价值较去年第二季度末下降5% [24] - 受控地块数量同比减少6%，季度末有88个活跃社区，增加1% [24] - 印第安纳波利斯的成交和销售显著增加，底特律业务有望实现更高销量，哥伦布是强劲市场，明尼阿波利斯的表现和增长令人满意，芝加哥市场较前几年略有放缓 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续发展和投资业务，计划实现约5%的年度社区数量增长，本季度开设24个新社区，季度末有220个活跃社区，较去年同期增加5% [16][30] - 调整地理区域报告方式，将华盛顿特区业务逐步收尾，将北卡罗来纳州的两个市场并入南方地区，将中西部地区更名为北方地区 [17][18] - 持续推出Smart Series系列社区，对该业务板块充满热情，预计其在几个季度内将占公司积压订单的25% [14][77] - 行业竞争方面，不同市场情况不同，整体折扣情况变化不大，部分社区有一定定价权，预计利润率相对稳定 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度业绩非常满意，买家需求稳定，有望在2019年取得强劲表现 [26] - 年初利率接近5%，现在接近4%，利率下降对买家需求有积极影响，公司销售自年初以来逐渐增长 [54][55] - 公司并非处于需求失控的情况，但在多个市场执行情况良好，新市场开始显现成效 [57][58] 其他重要信息 - 公司提醒投资者注意前瞻性陈述的警示性语言，且不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司披露了某些非GAAP财务指标，相关GAAP财务指标及差异调节信息可在公司网站的收益报告中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：谈谈当前的需求环境及其自年初以来的进展，以及市场稳步改善的驱动因素，7月的趋势如何 - 年初利率接近5%，现在接近4%，利率下降对买家需求有积极影响，公司销售自年初以来逐渐增长，虽不评论7月情况，但对当前状况持乐观态度 [54][55] - 公司在一些市场的扩张计划开始显现成效，如德克萨斯州社区增加、萨拉索塔业务增长、底特律业务推进等 [56] 问题2：需求环境的改善如何改变了建筑商之间的市场竞争，是否看到激励措施和竞争有所缓解，公司的定价能力如何 - 不同市场情况不同，整体折扣情况变化不大，部分社区有一定定价权，预计利润率相对稳定，但受利率环境等多种因素影响 [60][61] - 公司注重开设新社区，努力提供合适的产品和价格，部分社区有提升定价的机会 [63] 问题3：如果销量保持当前水平，第三季度和第四季度能否实现SG&A利润率的改善 - 公司认为仍有机会改善SG&A利润率，虽随着市场发展提升空间会逐渐缩小，但仍将继续关注运营杠杆的提升 [68][69] 问题4：本季度和去年第二季度，Smart Series系列房屋的成交和订单占比分别是多少 - 预计成交占比在15%左右，因新开设的Smart Series社区部分房屋尚未完成成交 [71][72] - 该系列房屋销售表现良好，吸收速度和利润率高于公司平均水平，年初至今平均销售价格约为30万美元 [75] 问题5：到年底或明年，Smart Series系列房屋预计占总社区的百分比是多少 - 原希望该系列房屋到年底占社区的15%、销售的略高百分比，目前销售占比已达20%，预计几个季度内将占公司积压订单的25% [76][77] 问题6：平均成交价格在过去五六个季度有所波动，能否预估今年的走势 - 预计平均成交价格将略有下降，但具体幅度难以预测，因公司45% - 50%的成交为现房销售会产生影响 [79] 问题7：是否已度过2018年下半年土地销售折扣的最坏时期，这是否会对下半年的毛利率产生积极影响 - 毛利率情况难以预测，预计将保持相对稳定，可能会因Smart Series系列房屋的影响略有上升 [81][82] 问题8：本季度交付量高于预期，是否有天气影响或其他因素帮助加快成交速度 - 成交周期基本稳定，第二季度现房成交略超50%，积压订单中有更多房屋处于建设后期，这些因素对成交速度有一定帮助，未提及显著的天气影响 [85][86] 问题9：未来社区投资中，Smart Series系列房屋的土地投资占比是多少 - 该比例因市场而异，公司会根据市场竞争、土地可用性等因素不断调整战略，预计该系列房屋在积压订单中的占比将增至25% [91][93] 问题10：Smart Series系列房屋的利润率和销售速度比其他社区好多少 - 公司未提供具体量化数据，仅表示利润率和销售速度更好 [96] 问题11：随着公司规模扩大，计入费用的公司利息支出是否会下降 - 公司不进行此类预测，会根据业务需求和资本结构进行管理，总利息费用占收入的百分比过去几年呈下降趋势，未来可能会继续下降 [98][99]