财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度和全年的归一化FFO分别为每股0.43美元和1.82美元[16] - 2023年日历年度净收入和归一化FFO的估计范围为1.50 - 1.65美元[21][22] - 公司杠杆率从上个季度的5.8倍上升到本季度的6.4倍[72] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年Steward（包括犹他州设施）的现金流量预期将超过3.5亿美元，犹他州设施约占8000万美元[37] - 公司在宾夕法尼亚州的Prospect医院总投资约为4.2亿美元（减值前）[31] - 公司在2022年12月收购了约2.3亿欧元的额外房产[10] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续关注全球的机会，尤其是美国、欧洲和南美洲等现有市场，同时也在探索北美自由贸易协定和亚洲地区的新市场[9] - 公司将继续支持现有客户，并进行战略性投资，如与Priory的交易[96] - 公司的目标是保持5 - 6倍的长期杠杆率，在进行增值收购时需要考虑债务成本和卖家的理性[99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户的前景在各方面都非常乐观，员工成本得到显著改善，合同劳动力成本自去年3月达到峰值后下降了约33%[7] - 随着技术的进步，公司的运营商将继续提高效率、提供优质的患者护理并降低人均成本[8] - 整个行业的利润率有望在2023年随着业务量的增加而得到普遍改善[8] 其他重要信息 - 公司的一位联合创始人Emmett McLean将于2023年9月1日退休[14] - 公司将从GAAP数字的角度来衡量运营商的集中度[16] - 公司在犹他州的交易中，租金将减少600多万美元，但部分将通过重新分配租金到其他Steward设施来弥补[92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 1.79美元是否包含了过去六个多月宣布的所有活动 [24] - 是的，假设将用新投资的收入取代Prospect的收入[26] 问题: 如何看待Prospect的管理式医疗业务的货币化 [27] - 预期在12 - 18个月内完成，不太可能形成长期股权投资，更可能是出售或资本重组[28] 问题: 宾夕法尼亚州四家医院的总投资是多少，合同年现金租金是多少 [30][32] - 总投资约为4.2亿美元（减值前），租金收益率为高个位数到低两位数[31] 问题: Steward在犹他州交易后的2023年现金流预测和非犹他州业务的健康状况 [36] - 2023年（包括犹他州设施）的现金流预期超过3.5亿美元，犹他州设施约占8000万美元，犹他州交易完成后整体覆盖率将提高[37] 问题: 能否解释一下基于新GAAP指导的披露变化，以及能否提供Pro forma对比 [38] - 最大的变化是扣除折旧等影响计算的分母，以Steward Healthcare为例，GAAP基础下为24.2%，旧方法下为19.8%，将补充更多细节[39] 问题: 能否提醒一下澳大利亚资产或其他资产的情况，以及医院房地产的市场需求 [40] - 目前没有关于澳大利亚的情况可报告，但在西欧有对公司资产的频繁询问，表明市场需求强劲[41] 问题: 宾夕法尼亚州医院提高盈利能力的关键变量是什么，之前的重新规划是否遇到阻碍 [42] - 该地区受COVID - 19影响较大，尤其是人员配备方面，之前的重新规划遇到了政治方面的阻碍，但目前情况有所改善[43][44] 问题: 为Prospect提供的潜在租金选项包括哪些，他们是否已经做出决定 [46] - 正在考虑提供一些租金递延选项，但尚未最终确定，最坏的情况是2023年不收取任何租金[47] 问题: 在什么情况下会递延所有租金，Prospect在1月和2月是否支付了租金 [48][50] - 目前还远未到这种情况，Prospect在1月和2月没有支付全额租金，具体支付情况未披露[49][50] 问题: Prospect的交易何时完成，有哪些影响因素 [51] - 包括康涅狄格州的销售、整体运营的改善以及最终的重组[51] 问题: 为什么交易被推迟到2023年甚至可能2024年 [52] - 原本预期在2022年第四季度完成，但在1月中旬谈判破裂，导致会计决策的改变[53][54] 问题: 康涅狄格州资产出售后，是否预计宾夕法尼亚州和加利福尼亚州的资产会削减租金，是否已计入0.15美元的现金回收 [56] - 否，1.50美元和1.65美元之间的差异主要是康涅狄格州和加利福尼亚州的租金和利息回收[57] 问题: 从长远来看，对宾夕法尼亚州的资产有何预期 [58][59] - 在1.50 - 1.65美元的范围内，未假设宾夕法尼亚州的租金，希望看到其改善并成为有吸引力的收购目标[59] 问题: 如何看待从10亿美元的管理式医疗估值中应得的份额 [61] - 认为有权获得足够的份额以收回所有投资[62] 问题: 从审计师的角度看，Prospect是否存在持续经营的问题，如果破产，如何考虑新的运营商 [64] - 目前尚未有人提出持续经营的担忧，无论是破产还是重组，公司都有信心收回投资[65] 问题: 能否谈谈Priory交易的经济情况，如资本化率、卖方融资利率 [66] - 通常不提供具体的资本化率，只表示该交易具有吸引力且能增加现金流，已包含在指导中[69] 问题: 哪些因素导致了更高的杠杆率，如应收账款增加、新增抵押贷款等 [70][71] - 主要是由于Prospect的假设范围、收购Priory资产（由卖方融资）以及汇率变动，应收账款增加主要是因为Prospect的未付租金[72] 问题: 自对Steward和Prospect投资2.5亿美元以来，是否有额外投资 [74] - 除了常规业务（如Steward的开发项目）外，没有额外投资[75] 问题: 在第四季度是否为除Prospect之外的运营商提供了财务支持，是否预计在未来几个季度提供 [77] - 除了Prospect之外，没有提供[78] 问题: 预计今年从Prospect实际能收到多少现金，是否会有加利福尼亚州租金的短缺 [79][80][81] - 已给出范围，有可能出现加利福尼亚州租金的短缺，1月和2月几乎没有收到租金[80][81] 问题: 预计加利福尼亚州房产的抵押贷款何时偿还 [82] - 可能与管理式医疗业务的出售回收有关，也在考虑其他策略，但尚未确定[83] 问题: 能否将FFO转换为AFFO指导，以及为什么租户披露从EBITDAR和EBITDARM改为EBITDA [84][85][86][87][88] - 最坏情况下，FFO为1.50美元时，AFFO约为1.29美元，停止使用EBITDAR是因为其具有主观性和不确定性[86][87][88] 问题: 犹他州出售给CommonSpirit的交易中，租金是否有变化 [91] - 有变化，现金基础上的租金支付比例为7.8%，较2022年Steward支付的租金减少了600多万美元[92] 问题: 能否提供指导范围两端的直线租金和G&A范围 [93] - 目前无法立即提供，G&A是近期的运行率[94] 问题: 预计明年此时的债务与EBITDA的杠杆率水平 [95] - 预计将保持在5 - 6倍的水平[99]