财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.47美元，AFFO为0.36美元，延续了此前的两位数同比季度增长；全年正常化FFO为1.75美元，AFFO为1.37美元，同样实现两位数增长 [39] - 过去10年，公司正常化FFO和AFFO每股复合年增长率分别为中9%和中6%，平均净债务与调整后EBITDA比率维持在中5倍左右 [40] - 预计完成与麦格理基础设施基金的合作交易后，公司年化FFO运行率在1.81 - 1.85美元之间，当前预估杠杆率为6.4倍 [51] - 预计2022年通胀带来的增量现金租金约为2400万美元，即每股0.04美元 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 急性护理组合过去12个月EBITDARM覆盖率为3.06倍，上一季度为3.11倍；Q2 2021过去12个月覆盖率本季度报告为3.11倍 [22] - LTACH板块过去12个月EBITDARM覆盖率为3.2倍，上一季度为3.27倍 [23] - IRF过去12个月覆盖率为2.09倍，上一季度为2.12倍；Q2 2021过去12个月覆盖率本季度报告为2.12倍 [23] - 因近期收购行为健康资产，本季度开始报告该类型资产覆盖率，过去12个月为1.92倍 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 行为健康护理在美国估计是一个超2000亿美元的市场，目前仅40%的市场被开发 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司继续执行收购战略，在5个国家进行了39亿美元的投资，涉及9个运营商，其中5个是新运营商；收购后公司有53个运营商管理全球超435处设施 [11] - 2022年公司业务机会丰富，预计国内机会占近期业务的大部分，这将进一步降低杠杆率；预计投资规模在10 - 30亿美元之间 [56][87] - 公司计划通过多种资本来源谨慎管理资产负债表、流动性和投资，包括按市价和有限包销的普通股发行、一次性处置、贷款偿还、可能的合资或合作交易以及留存AFFO [52] - 行业竞争方面，自疫情以来对医疗地产的兴趣增加，但缺乏有医院专业背景、能对复杂医院系统和政府进行评估的竞争对手，竞争环境短期内不会有太大变化 [111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎变体未对运营商的医疗服务造成太大干扰，但多数运营商面临员工短缺问题，导致劳动力成本增加，部分服务临时减少或受限；不过运营商仍表现良好，认为这是短期问题，不会有长期影响 [19][20][61] - 2022年公司业务前景良好，业务机会丰富，投资组合多元化，有望继续实现增长和创造价值 [38] 其他重要信息 - 2021年公司进行了多项收购和处置交易，包括收购英国The Priory Group、美国Springstone LLC部分资产等，以及出售华盛顿Capital Medical Center、佛罗里达劳德代尔堡一家住院康复设施等 [11][12][47] - 公司与麦格理基础设施伙伴成立合资企业，麦格理将收购公司位于马萨诸塞州8家综合急性护理医院组合50%的权益，预计2022年上半年完成交易 [16] - 公司预计将犹他州大部分医院租给HCA Healthcare，这将使HCA成为公司前五大租户之一，并将Steward在公司投资组合中的占比降至略低于19% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医院租户应对劳动力成本上升的措施及对租金覆盖率的影响 - 公司表示美国的劳动力问题比欧洲严重，租户采取了缩减服务、调整时间表和使用合同工等措施；租户认为这是短期问题，不会有长期影响 [60][61] 问题2: Prime租赁到期及购买选择权情况 - 2022年年中Prime初始租赁期限到期，有回购设施的选择权，回购金额约3.5亿美元；公司认为Prime更可能选择谈判新租赁或续租，不太可能放弃医院 [63][64] 问题3: 美国医院行业立法相关情况及对公司的影响 - 公司称运营商目前处于最佳的流动性和现金状况，不依赖相关法案通过获得资金；多数运营商已偿还预付款或按规定正常收回 [71][72] 问题4: 公司对新开发项目的看法及与HCA的合作可能性 - 公司认为更换设施有好处，但需考虑诸多因素，预计开发项目占比不会大幅增加；希望与HCA继续建立合作关系 [74][76] 问题5: 公司的资金策略及是否考虑二次合资或发行股权 - 公司可通过多种方式获取资金，包括普通股发行、合资交易、资产回收和留存收益等；目前未宣布新的交易，但会继续考虑各种资金渠道 [78][79] 问题6: 是否考虑通过远期股权发行预融资2022年投资 - 公司表示首先要考虑是否发行股权及定价等问题，目前因难以精确预测大型交易，暂不适合采用远期结构；若增加开发项目，可能会有机会 [80][81] 问题7: CPI租金调整情况及是否反映在指引中 - 指引已反映CPI的全额计算；美国多数租金调整在每年1月1日，不同国家的CPI测量和参考标准可能不同；2021年美国CPI超过6%，但因租赁有上限，实际收益会受影响 [82][83] 问题8: 公司业务机会管道情况及投资范围和地域分布 - 公司业务机会主要是综合急性护理医院，预计2022年投资规模在10 - 30亿美元之间；目前多数项目在美国，但难以确定具体地域分布，保守估计美国和其他地区各占50%，实际可能更多在美国 [86][88] 问题9: 正常化FFO指引未变的原因 - 主要是CPI上调带来的积极影响与麦格理交易、直线租金调整的负面影响相互抵消，同时为维持杠杆率需进行一定稀释 [90] 问题10: 正常化运行率指引是否与Prime到期有关 - 无关 [93] 问题11: 现金租金增加但GAAP租金不变的情况下，直线租金减少的抵消因素 - 公司将因通胀收取更多现金租金，不受直线租金影响 [97] 问题12: 今年收购的资本回报率预期 - 从GAAP角度看，美国近期交易的资本回报率在7%以上至8%左右，可能因通胀有上行压力 [96] 问题13: 除Prime外，其他租户在2022年和2023年的购买选择权情况 - 除Prime外，没有其他能产生重大影响的购买选择权，未来几年也没有明显变化 [99] 问题14: 近期处置资产的NOI资本回报率及出售原因 - 管理层未提供具体NOI资本回报率，但表示交易很有吸引力；出售资产主要是为配合租户需求，公司会根据租户投资组合的变化进行调整 [102][103] 问题15: 抵押贷款减值的背景 - 涉及的是加利福尼亚州圣克鲁斯的Watsonville医院，该医院在疫情前被收购，新运营商于2020年开始运营；由于疫情期间的资金和补助基于2019年运营情况，该医院获得很少或没有联邦补助和医疗保险预付款；此外，当地社区希望通过地方当局重新收购该设施 [105][106] 问题16: 麦格理合资交易后，是否有与其他大型管理者的沟通及对投资组合价值的看法 - 麦格理交易前就有其他潜在合作伙伴表达兴趣，交易后兴趣增加；公司认为有机会继续收购、培育资产，提升投资组合价值 [109][110] 问题17: 大型交易后，全球市场竞争情况是否有变化 - 近期竞争环境没有变化，疫情后对医疗地产的兴趣增加，但缺乏有医院专业背景的竞争对手，竞争环境短期内不会有太大改变 [111][112] 问题18: CPI联动租金的收益是否全部在今年体现，是否有溢出到明年的情况 - 多数美国租赁标准是每年1月1日根据通胀调整租金，没有溢出效应；租金调整后会在租赁期内复利计算 [113][114] 问题19: 公司国际化程度提高后，货币因素的影响 - 公司在收购海外资产时尽量使用当地货币的长期低息债务，以保护资产免受货币波动影响；在收益方面，目前保留当地货币收益并进行再投资，暂不存在货币问题；目前货币因素对运行率计算没有影响 [117][118][121] 问题20: 是否对收入进行货币对冲 - 公司没有对收入进行货币对冲，收入会受货币波动影响，但由于收入是长期现金流，难以进行有效对冲；只有在将外币收益兑换为美元时才会面临货币风险，目前公司没有这种情况 [120] 问题21: Watsonville交易对运行率计算的影响 - 该交易不影响FFO，对收益的影响小于100万美元 [122][124] 问题22: 运营商预计劳动力成本何时恢复正常 - 运营商认为第三、四季度和第一季度初是劳动力成本高峰，之后会逐渐恢复正常，但前提是不再出现新的病毒变种 [128][129] 问题23: 行为健康投资方面，英国市场是否有与其他运营商合作的空间 - 美国行为健康市场分散，难以实现大规模收购；英国市场除了已合作的Priory，其他有规模的运营商已被收购，未来不会有大规模投资，只会有小的补充 [132]