财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.41美元，较去年同期增长17%，全年同比增长率达21% [25] - 公司将运行率正常化FFO指引范围提高至1.72 - 1.76美元，基于第四季度年化正常化FFO 1.63美元，并对季度中及季度后交易的年化EBITDA影响、开发和扩张项目的完成及计费情况，以及为实现目标净债务与EBITDA比率所需的资本交易对利息费用和股份数量的影响进行了调整 [43] - 第四季度记录了2760万美元（每股0.05美元）的债务再融资费用，与赎回2024年到期的8亿美元无担保票据有关，新发行票据票面利率为3.5%，原票据加权平均票面利率为6% [27] - AFFO扣除未开票或直线租金部分的收入，以更接近现金基础，在与净收入的调整中，7170万美元的扣除额超过了损益表中5510万美元的直线租金，还扣除了非合并合资企业运营确认的直线租金和其他非现金收入 [28] - 总G&A约占总收入的9%，总收入同样包括非合并合资企业收入，35%的G&A用于估计的基于股份的薪酬 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 急性护理业务 - 包含CARES法案资金7.06亿美元拨款的情况下，截至2020年第三季度末的过去12个月，同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.51倍，同比增长20% [18][19] - 不包含任何拨款时，同店急性护理EBITDARM覆盖率约为2倍，同比下降32% [21] LTACH业务 - 包含CARES法案拨款时，截至2020年第三季度末的过去12个月，同店LTACH EBITDARM覆盖率为2.39倍，同比增长近50% [19] - 不包含拨款时，同店LTACH EBITDARM覆盖率约为2.07倍，同比增长近30% [21] IRF业务 - 包含CARES法案拨款时，截至2020年第三季度末的过去12个月，同店IRF EBITDARM覆盖率为2.21倍，同比增长6.6% [19] - 不包含拨款时，同店IRF覆盖率为2.1倍，同比增长1.4% [21] 整体业务 - 包含CARES法案拨款时，截至2020年第三季度末的过去12个月，同店投资组合所有部门的EBITDARM覆盖率为3.13倍，同比增长18.4% [18] - 不包含任何拨款时，同店投资组合所有部门的EBITDARM覆盖率降至2.02倍，与2019年第三季度相比，总同店投资组合EBITDARM覆盖率仅下降6% [20][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务涉及美国、英国、瑞士、南美等市场，美国市场约占投资组合的60%，国际市场约占40% [75] - 英国和伦敦市中心是极具吸引力的房地产市场，公司在该地区的投资能获得与近期欧洲和英国投资相符的混合租赁利率和资金成本利差 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于优质增值投资，继续作为全球医院主要资本提供者，2020年完成近36亿美元交易，2021年初宣布以约8亿英镑收购英国Priory Group房地产投资组合，扩大行为健康领域投资 [11][14] - 公司计划继续在美国和国际市场寻找投资机会，投资倾向于综合急性护理设施，承保和经济条款与近年收购情况基本一致，资本化率基本持平 [40] - 公司通过收购Priory Group改善了集中度指标，目前共有50个运营商，最大租户占投资组合的22%，单个物业占整体投资组合不超过2.8% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽面临诸多挑战，但公司表现出色，业务计划和基础工作在疫情期间得到验证和强化，预计2021年将继续实现每股FFO两位数增长 [7][8][26] - 尽管全球医院在2020年有两到三个月基本关闭，但公司医院运营良好，即使没有CARES法案拨款，运营商仍有较好的覆盖率，且运营情况接近或优于2019年 [16][22] - 随着疫苗接种推进，预计医院运营将继续改善，覆盖比率将进一步提高 [53] 其他重要信息 - 第四季度，公司与五个不同运营商完成约6.7亿美元增值交易，包括收购英国皇家马斯登私人护理中心999年土地租赁权、雷丁医院，美国埃尔帕索和路易斯维尔的两处房产，南卡罗来纳州埃尔金的Ernest设施，以及增加对Infracore的投资 [31][32][34][36] - 公司近期发行13亿美元10年期无担保票据，票面利率3.5%，赎回2024年到期的8亿美元无担保票据；重铸15亿美元信贷安排，延长循环贷款和定期贷款期限；安排最高9亿美元临时信贷安排；通过第四季度ATM活动和1月初后续发行筹集8.28亿美元 [41][42] - 公司流动性良好，截至目前约有15亿美元现金和即时借款能力 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Priory Group作为行为健康投资平台，增长重点是在英国还是欧洲合作？ - 公司表示Priory Group是公司投资更多行为健康领域的平台，欧洲行为健康领域投资机会更多，拥有Priory的大量投资使公司有能力接触其他运营商 [47][48][50] 问题2：所引用的覆盖率比率是否为过去12个月数据，不包含CARES法案拨款的覆盖率未来如何演变？ - 覆盖率为过去12个月数据，目前报告未包含第四季度数据，根据部分运营商10月和11月非官方数据，运营情况正逐步恢复到疫情前水平，预计第四季度覆盖率将大幅提高，急性护理医院同店入院人数环比增长18%，运营商进行了费用调整，有望在疫情后更加强劲 [51][53][54] 问题3：英国NHS在行为健康领域的资金投入情况如何？ - NHS在疫情前就大力推动行为健康外包，增加了资金投入，疫情期间部分行为健康医院曾用作急性护理设施，后迅速恢复为行为健康用途，Priory的行为健康医院2020年表现比2019年好2%，NHS承诺增加行为健康资金投入 [60][61][64] 问题4：疫苗分发与病毒变种情况下，医护人员接种疫苗情况如何？ - 总体而言，约70%的医院员工同意接种疫苗，目前没有运营商要求所有员工接种，专家认为40%的人口接种疫苗加上约30%已感染过新冠的人，可实现群体免疫，医护人员70%的接种率很强 [65][66] 问题5：考虑到投资管道，未来收购是否会考虑不同融资组合？ - 过去几年公司利用多种融资来源，包括普通股发行、长期无担保票据、合资企业融资、股权融资、担保融资、ATM发行和资产出售等，未来将根据需求和情况选择合适的融资方式 [67][68] 问题6：如何平衡美国和国际投资机会，美国非营利性医院投资管道是否加速？ - 投资组合中美国约占60%，国际约占40%，这并非固定比例，公司在美国有多个大型收购机会，希望在未来几个季度宣布，国际和美国的投资主要集中在综合急性护理医院，美国也有行为健康投资机会但规模较小 [74][75][76] 问题7：Priory交易涉及多少家医院，贷款是否有现金流，贷款利率与GAAP收益率关系，过桥贷款时间，9.9%权益是否确定，行为健康业务EBITDAR覆盖率长期趋势，南卡罗来纳州资产是否在第四季度转为房地产所有权？ - 约35 - 40家医院，贷款有现金流，将从利息支付转换为租赁支付，贷款利率与GAAP收益率无差异，2.5亿英镑过桥贷款预计在2021年偿还，9.9%权益未披露，行为健康业务EBITDAR覆盖率将上升，南卡罗来纳州资产是购买的近期完工开发项目 [80][81][86][87] 问题8：能否提供更多租户层面租金覆盖率细节，美国和英国近期投资机会如何？ - 公司所有运营商租金覆盖率趋势一致，表现强劲，近期美国投资机会更多 [93][94][95] 问题9：Priory是否与MEDIAN合作，是否会采用类似MEDIAN的融资结构，奥林匹亚医疗处置的经济情况及其他潜在处置规模？ - Priory交易由公司独立完成，目前没有计划对Priory采用类似MEDIAN的永久资本结构，但不排除未来可能，奥林匹亚医疗处置获得5100万美元收益，偿还了抵押贷款余额并收回部分先前费用，其他潜在处置规模相对较小，未来几个季度可能有几亿美元 [103][104][109][110] 问题10：Priory直线收入确认时间？ - 直线收入将在每个设施关闭时开始确认，公司希望在今年第二季度完成所有设施关闭 [114][115] 问题11：NHS交易情况，与NHS合作增长机会，NHS是否出售房地产，瑞士医疗网络交易情况及市场扩张机会？ - 公司收购了NHS运营商占用的房地产999年土地租赁权，NHS负责信托和运营资金，可视为政府收益，公司认为与NHS有更多合作机会，NHS各信托有过类似交易，瑞士医疗网络交易是对其房地产部分的投资，原计划在疫情前扩张，目前仍为最终计划 [119][120][122][124][127] 问题12：疫情对投资管道的影响，是否有交易损失或延迟，2021年是否会加速？ - 没有交易损失，但有大量交易被搁置和延迟，如Priory交易，目前管道已恢复到疫情前水平，部分项目进展仍较慢，公司在全球有办公室，未受太大影响，随着疫苗接种增加，希望2021年能更自由旅行 [131][132][135] 问题13：运行率FFO指引能否作为衡量标准，未达到2019年12月指引的原因，何时能达到1.72 - 1.76美元指引，覆盖率比率何时会有明显变化？ - 公司2020年每股FFO同比增长21%，运行率指引受公司快速增长影响，是动态目标，只要公司持续增长，指引就难以预测，若停止增长，预计2021年能达到指引；第四季度覆盖率数据虽未正式公布，但从部分租户10月和11月数据看，表现优于第三季度，预计第一季度报告第四季度数据时覆盖率会有改善，直到第二季度数据不再纳入计算，覆盖率才会超过2019年水平 [139][140][146] 问题14：Waterland贷款利率与GAAP收益率关系，建模时是否按8.6%收益率计算，Priory投资组合长期债务融资方式，资本结构中是否有高于市场利率可赎回的部分？ - 目前未披露现金利率，关闭贷款时GAAP收益率或FFO收益率将逐步提高；长期将尽可能用无担保当地货币票据为Priory交易融资；目前没有明显高于市场利率可赎回的部分，近期新发行更可能在英镑市场 [149][150][155][156]