财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司报告的摊薄后每股正常化FFO为0.38美元，较2019年第二季度增长23%，与最近估计的1.65 - 1.68美元的年化运行率一致 [35][36] - 若第二季度按8.9%的主租赁费率全额确认租金，正常化FFO将增加约800万美元，即每股近0.02美元 [37] - 第二季度调整后的AFFO因租金递延约720万美元，不过这些递延租金将在未来收回并计利息 [38] - 公司预计2020年将收取100%的租金及利息，其中98%按计划在2020年收取，2%递延收取 [37][38] - 公司将年化运行率指引提高至1.68 - 1.71美元/稀释股 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在同店报告中新增一家国内住院康复设施和一家LTACH，减去一家急性护理医院 [15] - 截至2020年第一季度的过去12个月，同店投资组合所有板块的EBITDARM覆盖率降至2.52倍，仅下降16个基点；同店急性护理EBITDARM覆盖率为2.67倍，季度环比下降23个基点，同比下降37个基点 [15] - IRF EBITDARM覆盖率为2.16倍，季度环比持平，同比上升17个基点；LTACH EBITDARM覆盖率为1.82倍，季度环比增加6个基点，同比增加29个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场，多数运营商6月业务量恢复至2019年6月的92%，部分达到或超过100%；急诊就诊和手术量3月下旬下降，4月触底，5、6月逐月上升 [11][28] - 国际市场，医院业务量趋势与美国类似，5、6月逐月增加 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好医院行业，认为其在全球卫生系统和经济中至关重要，将继续在全球寻找优质投资机会 [18][29] - 2020年，公司在疫情期间新增约11亿美元投资，包括收购美国、德国、哥伦比亚等地的医院和康复设施 [29][30][31] - 公司计划与Ernest Health在加利福尼亚州开发一家急性后期护理设施，并在多地有急性行为和后期护理医院投资协议，投资总额达2.1亿美元 [34] - 公司将维持5 - 6倍的杠杆率，通过多种途径筹集资金以支持增长 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着全球医院5、6月重新开放，患者回流，业务量回升，多数运营商业务量接近或超过去年同期水平 [11] - 公司运营商在疫情期间表现出色，通过调整床位配置、加强防护措施等方式应对疫情，同时保持业务运营 [12][13] - 政府的救济计划为运营商提供了坚实的财务基础，使其能够应对疫情挑战，并有望在市场整合中受益 [24] - 公司预计未来几个月业务量将因手术积压而增加，且全年租金收取率将达98%，最终实现100%收取租金及利息 [27] 其他重要信息 - 公司预计终止与Adeptus的六处设施租赁协议，产生1200万美元的直线租金冲销 [39] - 公司出售Easton医院产生510万美元的直线租金冲销，同时因对AEVIS的普通股投资获得360万美元收益 [41] - 因新的贷款会计准则，公司确认210万美元的现金信贷损失准备金费用 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业的目标国际市场、选择标准及投资范围 - 合资企业并非公司投资国际医院的唯一方式，公司将继续与现有和其他国际运营商合作；合资团队成员在目标市场有特定经验，预计哥伦比亚将有更多投资机会 [52] 问题2: 合资企业的资金投入方式 - 运营方面无需额外资金，公司将根据尽职调查为房地产收购提供资金；公司将继续采用使用当地债务的策略，以匹配投资和融资的货币 [53][54] 问题3: 未来股权和债务需求 - 目前资本市场有利于筹集资金，公司将维持5 - 6倍的杠杆率，根据交易进展和资本结构调整情况选择合适的融资方式 [55] 问题4: 合资企业的市场拓展和投资分配决策 - 合资企业不涉及房地产所有权，公司将继续寻找国际机会，合资企业只是其中一种途径；过去公司在与其他企业合作时也采用类似模式 [61][62] 问题5: 第二季度覆盖率更新情况 - 目前暂无具体数据，但预计第二季度覆盖率在不包括CARES法案资金和其他政府资金的情况下会降低，但自5月中旬以来已显著增加 [63] 问题6: 美国市场运营商是否会重新关闭非关键护理程序 - 公司所有运营商床位充足，无需重新关闭或减少择期手术，部分运营商还增加了ICU床位和整体床位容量 [73] 问题7: 南美市场的承销纪律和回报率 - 哥伦比亚的回报率高于美国，当地有强大的报销系统，政府、雇主和员工共同出资，人口享有医疗保险；公司理解并设置了相应的风险溢价 [75] 问题8: 南美市场是否有大型交易机会 - 目前公司认为哥伦比亚是南美最佳投资市场，暂未发现其他合适的投资地点 [76] 问题9: 2.05亿美元合资企业投资的回报 - 2.05亿美元用于投资运营公司合资企业，Steward在多个国际市场投入了大量时间、精力和基础设施；此外，公司还拥有1亿美元的房地产100%所有权 [82] 问题10: 拜登当选总统对公司的影响 - 从公司角度看，政治党派的变化对公司影响不大，无论哪个党派执政，医院都是必需的；拜登政府可能会增加资金投入和加强控制，但公司认为医院行业将继续繁荣 [83] 问题11: 租金覆盖率计算不包括政府补助的原因 - 为了保持透明度，展示运营的真实情况，不考虑政府额外支付的影响；同时，公司按季度追溯报告覆盖率，且尚未完成对补助的详细分析 [86][88] 问题12: 终止Adeptus租赁协议的原因 - 这是Adeptus放弃运营的结果，公司收到很多对这些设施的租赁意向，预计将很快重新出租 [91] 问题13: 合资企业的合作伙伴 - 合资企业的合作伙伴是Ralph和他的管理团队成员，其中一些人来自当地市场，并非Steward员工 [99] 问题14: 南美投资是否为滩头堡式投资及是否会开设办公室 - 公司看好哥伦比亚市场，预计未来会有更多机会；目前不需要在南美开设办公室，因为Ralph团队在波哥大有办公室 [101][102] 问题15: 运行率指引是否假设净债务与EBITDA比率接近5.5%及相关假设内容 - 运行率指引假设净债务与EBITDA比率在5.5%左右，这需要一定的额外股权；公司将根据收购进展和资本需求决定具体的融资方式，目前暂无具体计划 [103] 问题16: Steward增量2亿美元投资对覆盖率的影响 - 这两处医院此前为抵押贷款，现在纳入Steward主租赁协议；增量投资对覆盖率的影响并非如10 - 15个基点那么大，且Steward在犹他州的运营表现强劲 [104][105] 问题17: 是否考虑改变医院或运营商覆盖率的报告方式 - 公司考虑过改变报告方式，但本季度决定继续采用旧方法；未来希望以更便于分析师和投资者理解的方式呈现，预计下个季度推出 [108] 问题18: 新冠疫情后私人市场价值和收益率假设的变化 - 公司认为新冠疫情对私人医院价格没有造成压力，反而可能因需求增加而略有上升；公司的租赁模式受到运营商欢迎，预计会有更多运营商愿意与公司进行售后回租交易 [110][111][112] 问题19: 2018年底至2019年初收购项目对同店池EBITDARM覆盖率的影响 - 公司正在考虑调整覆盖率的呈现方式，若将所有项目纳入计算，对当前覆盖率的影响很小 [117][118] 问题20: 美国大城市人口外流对目标市场的影响 - 公司认为总体上不会出现大城市人口大规模外流的情况，且公司的业务模式允许更换运营商；除纽约等少数地区外，人口流动对公司影响不大 [119][120] 问题21: 运营商获取检测试剂盒的情况 - 公司所有运营商在个人防护设备等物资方面准备充分，能够获得检测试剂盒，没有运营商反映检测需求问题 [122][123] 问题22: Steward转换为股权的触发因素及合资企业团队成员情况 - 公司与Steward就转换事宜进行了一段时间的讨论，目的是从抵押人转为房东；合资企业团队成员包括Steward现有团队和国际团队成员，他们在目标市场有丰富经验，熟悉当地医疗系统 [134][135] 问题23: Steward抵押贷款转换的本金回收和收益率情况 - 公司用抵押贷款交换了两处医院的所有权，并额外投资2亿美元；现金收益率相似，GAAP收益率现在纳入主租赁协议，超过10% [140]