财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.31美元，结果符合预期，反映了本季度医院房地产投资组合的稳定 [21] - 第一季度物业相关费用中包含约160万美元的土地租赁费用，这是由于采用新租赁会计准则所致 [23] - 本季度一般及行政费用为2350万美元，因对股票补偿费用的假设而高于以往季度 [24] - 预计2019年剩余季度，一般及行政费用每季度在2300万至2500万美元之间，占收入的9% - 10% [25] - 采用新租赁会计准则对公司经营业绩无重大影响，季度过渡调整使资产和负债增加不到1亿美元，但对收入或FFO无影响 [26] - 当前净债务与EBITDA比率约为4.2倍，6月初Healthscope收购完成后，该比率将保持在不超过5.0倍的历史低位 [29] - 完成2019年25亿美元收购后，公司年度正常化FFO运行率预计在每股1.54至1.56美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店报告中新增5处物业，均为住院康复设施 [18] - 同店投资组合过去12个月（2018年第四季度）的EBITDARM覆盖率为3倍，与去年基本持平；同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.5倍，同比增长2%；IRF EBITDARM覆盖率为1.9倍，与去年基本持平 [18] - LTACHs占总投资组合不到3%，EBITDARM覆盖率为1.3倍，除非其占比超过3%，否则将持续报告其覆盖率 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场占公司总投资组合的78%，国内急性护理医院投资占比79%，符合目标范围 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购和承销团队积极对价值超25亿美元的潜在收购项目进行尽职调查，另有25亿美元的项目处于稍后期阶段，这些潜在收购项目约50%为国内机会，50%为国际机会 [11] - 若成功完成25亿美元的收购，Steward在投资组合中的占比将降至30%以下 [13] - 公司将继续在医疗行业并购和合作融资中发挥重要作用，以满足行业对优化财务和运营绩效的需求 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前民主党总统辩论中存在“全民医保”的政治噪音，但医疗行业需求和支出因人口老龄化、慢性病患病率上升和技术创新而持续增长，行业无放缓迹象 [15] - 公司对CMS提出的2020财年支付率上调提案感到满意，这对公司和整个医院行业有利 [17] - 公司认为2019年急性护理医院将是丰收的一年，特别是Prime等运营商效率提升显著 [50][51] 其他重要信息 - 公司完成了一笔4550万美元的交易，收购了英国第四家医院，运营商为BMI Healthcare，该医院已投入运营且表现良好 [14] - 此前宣布的从Healthscope收购澳大利亚11家医院的交易进展顺利，预计在第二季度末完成 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BMI交易是否为公司在英国市场提供立足点，能否更积极投资，还是一次性交易 - 这是与BMI的一次性投资，虽无额外物业的合同权利，但有助于建立关系并在英国市场获得立足之地 [32] 问题2: BMI租赁条款，包括租赁期限和租金调整情况 - 租赁剩余期限为14年，有固定租金调整，但具体条款未披露，大致在公司常见范围内 [34][36] 问题3: BMI初始租赁期限和条款 - 需后续回复 [37] 问题4: LTACH覆盖率同比下降的原因，以及IRF是否支持该覆盖率，是否与Ernest资产有关 - 情况较为复杂，有非Ernest相关的设施，Ernest相关设施处于较低水平，但与其他康复设施和交叉违约情况结合，整体覆盖良好；有一处未交叉违约的设施由另一运营商运营，但有大额信用证，物业价值高；目前大家都在摸索患者标准的底线，大部分已接近，少数仍需时间；该部分占投资组合比例小且预计不会增长 [38][39][40][41] 问题5: 公布Steward财务数据的时间 - 预计很快公布 [42] 问题6: 覆盖比率是否会随时间改善，原因是运营商改善还是立法因素 - 除LTACH外，IRF和急性护理的覆盖比率有望改善，主要原因是运营商效率提升，如Prime表现出色 [48][50] 问题7: 澳大利亚定期贷款的潜在定价条款 - 接近3%，基于澳大利亚的BBSY参考利率（目前1.6 - 1.7左右）加上1.25的利差，目前略低于3% [53] 问题8: BMI交易的现金资本化率 - 未提供，出于与其他租户谈判的考虑 [55][57] 问题9: 对2020财年CMS医院和LTACHs医疗保险报销率提案的看法 - 对急性护理医院提案满意，对LTACHs提案也感到惊喜，LTACHs的关键在于患者标准，公司大部分相关设施已接近底线，仍在关注少数设施 [64] 问题10: 是否继续披露LTACH覆盖率，以及2019年第一季度后与Steward的交易情况和Steward风险敞口计算方式 - 关于LTACH覆盖率，投资者有兴趣，可考虑继续披露；上月收购的小型Steward医院是一次性机会，用于保护和改善公司在西德克萨斯的市场地位，并非未来Steward重大投资的迹象；Steward风险敞口按收入计算，补充资料中的测量基于实际近期结果，Healthscope无收入，未包含合资企业调整，还有15亿美元其他资产（很多处于开发中）无收入，调整后Steward占比约38%，与投资水平相近 [67][68] 问题11: 澳大利亚定期贷款的LTV情况 - LTV为100%，非美国投资通常过度杠杆化，一是利用澳大利亚和西欧较低的债务成本，二是自然对冲投资，该贷款无结构，与公司其他债务可互换，公司有信心长期保持整体企业无担保杠杆在5 - 5.5倍之间 [71][72] 问题12: 今年暂停指导调整是否因ATM使用和收购完成时间难以预测 - 完全是收购完成时间的问题，交易规模大，时间难以精确预测，自上次财报电话会议以来，正在进行的项目均未失败 [74] 问题13: 第二季度与第一季度是否相似，以及提高运行率指导的原因 - 第二季度接近尾声，本季度完成的物业收购将集中在后期，与第一季度差异不大，希望在第二季度末有更多公告；提高运行率指导是因为除时间外，条款更清晰 [77][79][80] 问题14: BMI租赁是否有延期或续约选项，是否假设会延期，GAAP计算是否考虑该假设 - 有延期或续约选项，但14年后情况不确定，不做假设；GAAP利率由会计规则驱动，基于初始租赁期限；对于大型主租赁，分析运营商是否有能力放弃单一资产时会考虑续约选项，但BMI交易是一次性的 [81][83][84][87][88] 问题15: Steward的覆盖情况及趋势，以及是否提供按设施的初步EBITDA覆盖和整体财务信息 - Steward整体覆盖情况呈上升趋势，预计2019年表现强劲；公司每天获取所有设施信息，与Steward定期合作，了解各设施运营情况 [92][95] 问题16: 英国市场增长缓慢的障碍 - 英国多年前引入“任何愿意提供者”政策，公民可用NHS保险卡在私立医院就医，但心理上尚未完全接受，导致市场拓展比预期慢 [99] 问题17: 之前给出的7.5% - 8.5% GAAP收购收益率范围是否仍然适用，7.5% GAAP收益率是否合理 - 该范围仍然适用，因为国内外收益率利差相同，海外借款成本低；7.5% GAAP收益率是合理的建模数字 [107][109] 问题18: Healthscope交易是否会推迟到第三季度，若NorthWest无法完成交易，公司是否会接手 - 交易推迟到第三季度的可能性极低，若NorthWest无法履行，公司将接手 [111] 问题19: 本季度260万美元直线租金核销的原因 - 由多项小额交易进出导致，并非全是直线租金，是日常调整的净结果，具体细节暂无法回忆 [112] 问题20: Steward在六个市场的租金覆盖情况 - 未提供按市场的租金覆盖情况，但Steward整体覆盖率超过2倍，约为2.5倍，部分市场超过3倍 [115][116] 问题21: 西德克萨斯Big Spring的Steward物业是直接收购还是债务融资投资，是否提供GAAP收益率和租赁期限 - 公司仅拥有该物业的房地产；未提供GAAP收益率和租赁期限，该物业纳入Steward主租赁计算，收益率可比 [119][121][122] 问题22: 如何为实现运行率指导的项目管道融资，以及剩余年份的股权发行情况 - 完成Healthscope收购后，即使发行15亿美元股权并100%用债务融资，杠杆率也将达到5.0倍；公司计划长期将杠杆率保持在5 - 5.5倍之间，债务和股权发行时间取决于收购速度，难以精确预测 [127][128]