财务数据和关键指标变化 - 2018年公司实现总股东回报率超25%，而MSCI美国房地产投资信托基金（REIT）指数为 - 4.5%；两年总股东回报率超50%，SNL美国REIT医疗保健指数为6%，MSCI美国REIT指数低于0.5%；10年总股东回报率达445%，在所有医疗保健REIT中排名第一，是SNL美国REIT医疗保健指数的2.5倍多 [9][10] - 2018年第四季度摊薄后每股正常化运营资金（FFO）为0.31美元，全年为1.37美元，不包括约6.71亿美元房地产销售收益 [23] - 从NAREIT FFO到正常化FFO的唯一重大调整是第四季度440万美元的税收估值调整 [24] - 2018年一般及行政费用（G&A）约占可比收入的8.9%，未来预计在9% - 9.5% [25] - 目前净债务与EBITDA比率约为4.4倍 [27] - 2019年收购预期增加约5亿美元至25亿美元，预计完成后年化正常化FFO约为每股1.54美元，此前估计约为每股1.50美元 [28] - 维持2019年日历年度正常化FFO在1.42 - 1.46美元的估计 [29] - 预计2019年收购的混合GAAP收益率在7.5% - 8.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店总投资组合EBITDARM覆盖率在2018年第三季度的过去12个月为3.1倍，同比增长10%；同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.6倍，同比增长12%；住院康复EBITDARM覆盖率增至1.9倍，同比提高2.5%；长期急性护理医院（LTACH）EBITDARM覆盖率降至1.5倍，同比下降7.4% [17][18] - 美国业务占总投资组合的77%，国内急性护理医院占投资的80% [19] - 约93.6%的同店投资组合采用主租赁、交叉违约或有母公司担保 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 澳大利亚医疗保健系统与美国有相似之处，有类似的政府报销类别，约50%为私人保险，其余为政府保险，且有全民覆盖 [64][65] - 澳大利亚市场规模远大于公司目前已承诺的约9亿美元投资，Healthscope有43家医院，除与公司交易的11家外，还与另一家医疗REIT有交易，且有更多绿地投资机会 [76][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于急性护理房地产，目标是成为全球医院房地产金融的领导者，通过收购和开发实现增长，注重投资组合的多元化 [16][34] - 2019年有25亿美元的收购预期，包括收购澳大利亚11家医院的交易 [22][28] - 国际市场竞争主要来自主权财富基金和大型保险公司，公司相对更灵活 [136] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于前所未有的有利地位，规模和声誉不断增长，有大量国内外收购机会 [20] - 澳大利亚投资对股东有直接和长期的增值作用，某些投资还能带来无形价值，降低资本成本和提高长期FFO [32][33] 其他重要信息 - 2018年公司通过多笔交易获得创纪录的15亿美元收益，其中超5亿美元超过原始投资，用于减少债务和为2019年增值资本部署做准备 [11] - 2018年与Surgery Partners和Circle Health进行了超1.87亿美元的建设开发工作 [15] - 为满足澳大利亚和其他可能收购的资本需求，公司在12月和1月启动7.5亿美元的按市价发行股权计划，出售约1190万股，平均价格16.75美元，收益约2亿美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购指引增加，剩余收购管道的性质是否与上季度相同，规模是否仍在50亿美元左右 - 剩余收购管道性质与上季度相似，完成Healthscope交易后，国内业务更活跃，均为一般急性护理医院；收购管道规模仍在50亿美元左右，因为Healthscope交易包含在之前所说的50亿美元内 [37][40][41] 问题2: 基于债务与EBITDA目标，目前可动用的资金有多少 - 公司不受临时5.5倍杠杆比率的严格限制，有多种融资选择，可动用资金超20亿美元，可能使杠杆率达到约5.5倍，但公司不会接近上限管理资产负债表和收购管道 [42][44] 问题3: Healthscope交易及剩余管道的时间安排 - Brookfield和Healthscope方面预计交易在第二季度完成，公司遵循其指引；剩余管道中的主要机会预计在年中稍早，但时间常不受公司控制 [46] 问题4: Steward潜在合资企业是否可重启，股权成本如何，Healthscope开发投资的租赁条款和收益率情况，Steward投资组合在同店覆盖率中的情况及整体表现 - Steward潜在合资企业因物业已全部出租可重启；从成本角度，合资企业股权成本较低，但并非唯一或主要考虑因素；Healthscope开发投资收益率合同规定更高；Steward表现出色，覆盖率超两倍，有13家医院在同店数据中 [50][53][54][56] 问题5: 股价高于按市价发行时，是否会过度股权融资，3.5亿美元潜在再开发或扩张机会的实现情况及预期收益率 - 公司模型受5.5倍杠杆限制，根据整体管道的时间和定价，杠杆率可能低于此；大部分开发项目会实现，但取决于审批时间，预期收益率高于6% [60][61] 问题6: 澳大利亚医疗保健系统与美国和欧盟的比较，以及如何管理外汇风险 - 澳大利亚医疗保健系统与美国有相似的报销类别，约50%为私人保险，其余为政府保险，且有全民覆盖；租赁期限超100年，初始20年不进行套期保值，预计使用的债务将以澳元计价 [64][65][66] 问题7: 澳大利亚和新西兰的市场规模和投资机会，2019或2020年投资组合的地理构成，3.5亿美元开发机会在2019年的承担情况和时间，澳大利亚交易的利差与美国机会的比较，Healthscope交易对投资组合覆盖率的影响，收购的平均收益率范围 - 澳大利亚市场规模远大于公司目前投资，有更多机会；2019年底投资组合可能更倾向于美国，理想比例为70 - 30或65 - 35，但可能接近75 - 25；2019年承担的开发机会相对较少，因交易最早年中完成；澳大利亚交易利差与美国相似，总投资组合利差在200 - 350个基点；Healthscope交易对投资组合EBITDARM覆盖率无影响；收购的GAAP平均收益率仍在7.5% - 8.5% [76][77][79][81][83][84][86] 问题8: 公司与Northwest和Healthscope交易的关键差异，以及为何2019年指导未变，如何管理不同地区业务 - 交易相似，但公司资本成本比Northwest低；指导未变是因为原预计年底完成的交易未实现，带来负面影响，但资本成本降低、Healthscope交易更快且收购量增加带来积极影响；公司投资的是 triple net leased 物业，无需每日管理，团队熟悉澳大利亚市场和Healthscope，在卢森堡有15人团队，美国也有较大团队，会定期检查物业 [95][96][102][103] 问题9: 目前在澳大利亚和美国可筹集长期债务的利率，1月是否有按市价发行，能否提供更多合资企业披露，Waterland出售Median运营业务的最新情况 - 美国10年期无担保债券利率可能在5% - 5.5%，澳大利亚无担保贷款利率在3%左右；1月按市价发行筹集了2亿美元；可再次提出合资企业披露请求，公司承诺下季度满足；目前Waterland出售Median运营业务无新消息 [110][111][112][116] 问题10: 11家Healthscope医院分布在多少个主租赁协议下，其EBITDARM覆盖率及预期变化，资产负债表上的现金能否用于澳大利亚收购 - 11家Healthscope医院分布在3个主租赁协议下，第一个主租赁协议涵盖约80%的投资组合；EBITDARM覆盖率约为2.25%，预计总体较紧，不会达到目前3.6倍的水平；部分现金存于欧洲，但占少数，大部分为美元，公司有一定灵活性，无需将欧元兑换成澳元，会灵活看待2019年25亿美元的收购管道 [123][124][126][127] 问题11: 进入国际市场前主要考虑的因素，澳大利亚是否符合，国际和国内市场交易竞争的差异 - 进入国际市场主要考虑法治、对医疗保健的承诺以及医疗保健的历史资金来源和方式；澳大利亚法治符合要求，对医疗保健的承诺可能优于美国，公司观察澳大利亚市场超10年；国际市场竞争主要来自主权财富基金和大型保险公司，它们行动缓慢，公司相对更灵活 [134][135][136] 问题12: 会计上是否仅对20年初始租赁期限进行直线法处理 - 仅对初始租赁期限进行直线法处理 [142] 问题13: 是否有机会和兴趣查看Healthscope全部物业组合，Healthscope租赁的递增率是否与其他资本提供者披露的相似 - 公司有兴趣，且认为能与Brookfield在该投资组合上共同发展，但仅获得50%的物业；递增率与其他资本提供者披露的相似，可能为2.5% [148][150][151]