财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.99美元，2019年同期为0.92美元 [18] - 第二季度三个FFO业绩指标较上年同期均有增长，NAREIT FFO增长7.4%至1.46美元，正常化FFO增长7.4%至1.46美元，调整后FFO增长7.1%至1.35美元 [18] - 截至6月30日的季度，现金NOI较上年同期的7140万美元和上一季度的7630万美元分别增长8.5%和1.5%，达到7740万美元 [19] - 截至6月30日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.8倍，加权平均债务期限为3.4年，固定费用覆盖率为6倍，而2020年第一季度为5.6倍 [23] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中91%为无担保债务；截至6月30日，加权平均债务成本为2.9% [24] - 7月9日，公司通过1亿美元定期贷款增加了资产负债表流动性，利率为LIBOR加1.85%，LIBOR有50个基点的下限 [25] - 截至7月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有2.37亿美元可用额度，无限制现金及现金等价物为8390万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford第二季度同社区平均入住率为84.2%，环比下降300个基点；6月和7月同店平均入住率均为83.5% [37] - 入口费社区表现稍好，但仍受疫情影响，截至上次每周更新，有8个社区出现活跃居民病例 [38] - Senior Living Communities第二季度平均入住率为79.1%，较第一季度下降120个基点；7月入住率升至79.2% [39] - Holiday Retirement第二季度平均入住率为83.5%，较第一季度下降380个基点；6月和7月平均入住率分别为82.3%和80.7% [41] - Bickford、SLC和Holiday占公司高级住房租赁单元约58%，6月和7月综合平均入住率环比均下降60个基点，较4月和5月有所改善 [42] 熟练护理业务 - 熟练护理组合占公司年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷机构支撑 [43] - 截至上次每周更新，78个熟练护理机构中有42个出现活跃居民病例，平均每个机构有8.6例活跃居民病例 [43][44] - 随着择期手术恢复和政府支持，入住率开始回升 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期交易活动急剧下降，目前虽有恢复但仍未达到活跃市场水平 [45] - 股权资本市场近几周有所稳定，但鉴于公司近期股价历史和当前资产净值，仍不理想 [27] - 债务资本市场在第二季度及之后持续改善，公司预计在今年晚些时候或明年年初进行更大规模的长期债务发行 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项为与运营商保持积极对话并提供支持以提高覆盖率，维持低杠杆资产负债表以提供财务灵活性，在疫情发展过程中向投资界保持透明度 [16] - 公司正在评估一些小型交易，主要与现有运营商合作，倾向于夹层和开发融资等短期高收益产品，也关注一些高 acuity业务的交易 [46] - 公司继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商利润率带来压力，但入住率在6月和7月有企稳迹象，与COVID相关的费用也大幅下降 [30] - 公司认为疫情是短期问题，预计最多持续12 - 18个月，正常情况可能在疫苗普遍可用约四个月后恢复，但会有更严格的感染控制程序 [58][72] - 行业面临的两大问题是成年子女无法探望亲人影响新居民入住和负面媒体报道，解决这两个问题可能要等到疫苗广泛接种后 [67][73][74] - 公司对未来几个月既看到一些乐观因素，如辅助生活和记忆护理的人对人、语音对语音流量同比增长20%，网络流量同比增长18%，也有悲观因素，如独立生活的人对人、语音对语音流量同比下降18% [78] 其他重要信息 - 截至8月4日，公司有85栋建筑出现一个或多个活跃居民病例，共450例，较前一周有所下降，但仍是自3月中旬开始报告数据以来的第二高周数据 [11][30][31] - 公司第二季度合同租金收款近100%，7月为97%，8月收款符合预期 [14][34] - 公司与Bickford达成第三季度210万美元租金延期协议，其中一半将由公司代管，若Bickford在年底前出售9处房产，延期租金可免除 [34][35] - 公司正在与另一家运营商就低于Bickford延期金额的租金延期进行谈判 [15][35] - Senior Living Communities自1月1日以来入住率下降130个基点，但在5月、6月和7月有所增加；不同类型居民入住率变化不同，独立生活下降50个基点，辅助生活持平，记忆护理上升900个基点，熟练护理下降630个基点 [63][64][65] - Senior Living Communities应对COVID的成本截至7月底为每月每位居民44美元，若社区有活跃感染，成本将增至每月每位居民150 - 200美元 [61][62] - 公司员工流动率同比下降11%，平均职位空缺数从约100个降至约75个，工资与2020年基本持平 [95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑潜在资产的承保以及对业务的长期展望 - 公司尚未设定新的参数，但会考虑在费用方面有额外缓冲，确保运营合作伙伴能控制好费用，目前市场尚未活跃，仍持谨慎态度 [104][106][107] 问题2: Bickford潜在资产出售是权宜之计还是长期解决方案，以及资产出售后租赁覆盖率或公司覆盖率如何改善 - 与Bickford合作是为寻求长期解决方案，考虑出售的资产可能是表现不佳或市场潜力耗尽的建筑，将这些建筑置于不同资本结构可使Bickford减少对公司的依赖，长期来看对其有益 [108][109] 问题3: Bickford建设贷款项目的决策在租金延期情况下如何变化 - 公司旨在优化与Bickford的关系，该项目投资收益率为9%且有购买选择权，若能出售旧建筑并置换新建筑，可维持合作关系并帮助Bickford改善资本结构 [116][117] 问题4: 秋季追踪（Autumn Trace）在印第安纳州的市场情况如何 - 这些市场至少为二级较小市场，表现良好，未出现COVID病例，运营符合承保预期，公司很高兴建立合作关系 [118][119] 问题5: 为何在以账面价值出售Bickford资产时会免除租金，是否可能高于账面价值出售 - 预计出售价格将高于账面价值，免除的租金是购买价格的一部分，是激励Bickford完成交易的措施，目前进展良好 [122][123][124] 问题6: 11.5%的资本化率是否能代表类似质量和地理位置资产的交易情况 - 该资本化率是初始账面价值的租金率，最终数字会不同，目前未披露具体资本化率 [125][127] 问题7: 另一个潜在租金延期的运营商情况如何，以及如何核算延期至2021年的收入 - 该运营商不是前五大主要租户，延期租金为较小部分且会支付利息，公司将在收到现金时记录延期租金的现金收入 [130][131][134] 问题8: 未确定身份的租户是否为高级住房租户，是否为顶级租户，该租户第二季度和7月租金支付情况如何 - 该租户不是前五大租户，公司会在延期协议确定后公布结果，延期金额小于Bickford；该租户第二季度和7月租金已全额支付，目前讨论的是如何完成全年租金支付 [139][141][142] 问题9: 租金延期的讨论范围是否仅涉及Bickford和未确定身份的租户，是否因保证金有其他解决方案 - 公司与众多运营商进行了讨论，三重净租赁提供了更多解决问题的工具，目前运营商表现良好，PPP贷款计划也有帮助，公司会尽快披露信息 [147][148] 问题10: 除本季度的少数投资外，公司的收购或投资意愿如何 - 公司更关注现有客户需求，目前收购市场不稳定，感兴趣的收购将是独特和机会性的，定价会与以往不同 [149] 问题11: Bickford出售的9处资产在地理位置或年代方面有何特点 - 这些资产情况各异，有的位于竞争激烈或过度建设的市场，有的位于二级市场，定价能力不足，有的需要一些维护，出售旨在改善投资组合覆盖率，让Bickford获得更好的资本结构 [150][151] 问题12: 政府对高级住房的帮助情况如何，若有会是什么样子 - 公司看到HHS通过《CARES法案》为熟练护理机构提供了一些资金，部分接受医疗补助的高级住房提供商申请到了2%的收入补贴；行业协会正在请愿将高级住房纳入下一轮刺激计划，预计可能会遵循医疗补助方面的模式，但具体情况尚不确定 [158][159] 问题13: 考虑到疫情反弹，如何看待下半年租户信用风险，是否需要更多租金延期 - 病例增加部分原因是检测更普遍，公司看到很多无症状病例，且运营商采取了类似的预防措施；关键是在年底前保持入住率稳定，并在明年第一、二季度实现增长，目前趋势有积极迹象，死亡率也在下降 [163][165][168]