财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度公司每股账面价值为8.95美元，较2020年第四季度略有增加，主要因GAAP净收入17.5亿美元（每股1.25美元），但部分被普通股和优先股股息3.35亿美元（每股0.24美元）和其他综合收益减少17亿美元（每股0.98美元）所抵消 [62] - 第一季度非GAAP核心每股收益为0.29美元，较上一季度下降3%（每股0.01美元） [63] - 第一季度GAAP净收入为18亿美元（每股1.23美元），高于上一季度的8.79亿美元（每股0.60美元），主要因利率互换和衍生品投资组合未实现收益增加 [65] - 第一季度经济回报率为2.8%，剔除商誉减值后的有形经济回报率为3.6%，2020年第四季度分别为5.1%和5.2% [64] - 第一季度净利息收益率为191个基点，低于2020年第四季度的198个基点，主要因资产收益率下降 [78] - 第一季度运营费用与权益比率为1.4%，公司预计2021年该比率在1.45% - 1.6%之间 [79] - 截至第一季度末，公司未抵押资产为89亿美元，略高于上一季度的87亿美元，其中现金和未抵押机构MBS为62亿美元 [80] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 代理投资组合规模保持稳定，再投资资金主要投向TBAs，该业务在本季度受益于负隐含融资利率 [36] - TBA头寸中，增加了2.5%和3%票面利率债券的敞口，减少了低票面利率债券敞口 [37] - 指定池平均投资组合派息率因利率上升下降约0.75个百分点，但提前还款和相关特征使其表现优于TBA和久期对冲 [37][38] 住宅信贷业务 - 截至4月中旬，逾期贷款占总市场比例降至4.4%，第一留置权逾期率季度内下降超100个基点，至5.02% [45] - 本季度购买约9.1亿美元住宅信贷证券，结算约4.67亿美元主要为扩大信贷的住宅整笔贷款 [48] - 季度末住宅信贷投资组合经济风险为34亿美元（不包括承诺贷款管道），杠杆保持保守，住宅业务占公司资本18亿美元 [49] - 证券购买中，超95%集中在未评级MPL、RPL和成熟CRT子行业 [49] - 3月完成2.57亿美元扩大信贷持有贷款的非QM证券化交易，本周完成3.54亿美元优质大额证券化交易 [52] 中端市场贷款业务 - 第一季度末投资组合规模从去年底的23.9亿美元降至20.7亿美元 [55] - 经济和核心回报率较去年底显著提高 [55] - 观察名单占比降至不足4%，无应计信贷保持为零，优于行业平均水平 [56] - 投资组合向第一留置权倾斜，占比从去年底的66%升至69% [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度利率市场出现大幅抛售，10年期国债收益率上升超80个基点，为过去五年最大季度跌幅之一 [13] - 美联储对2021年GDP增长预测从去年12月的0.2%上调至3月的6.5%，若实现将是近40年来最强劲增长 [14] - 通胀短期内可能暂时高于美联储2%的目标，但长期是否持续上升仍不确定 [16] - 全国房价同比上涨12%，预计因供需失衡将继续大幅上涨 [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置策略进入第三阶段，将进行更具变革性和战略性的资本重新分配，以适应新环境 [12] - 本季度信贷资本配置比例从22%升至27%，主要因14亿美元住宅信贷投资 [20] - 出售商业房地产业务给Slate Asset Management，交易价格23.3亿美元，预计获得约6.5亿美元资金，将用于扩大住宅抵押贷款金融市场业务 [21][26] - 拓展MSR领域业务，采用多方面投资策略，与第三方合作，招聘专业人员，已取得进展，预计该资产配置比例不超10% [28][29][31] - 继续增加住宅信贷业务的第三方和内部采购能力，本季度整笔贷款购买超4.5亿美元，业务管道持续增长 [32] - 认为多元化投资平台是公司关键差异化因素，保留5亿美元商业抵押贷款支持证券投资组合，并计划根据价格和前景增长 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济增长预期提升、疫苗接种进展、政府刺激措施和消费者资产负债表健康等因素推动美国经济复苏，但通胀和利率波动仍存在不确定性 [14][15][17] - 尽管近期前景改善，但美联储在货币政策决策上仍保持耐心，将逐步退出大规模货币政策干预 [18][19] - 代理MBS仍有强劲顺风，但经济和利率环境使某些信贷领域相对更具吸引力 [19] - 住宅信贷市场受益于政府刺激政策、消费者健康和住房市场强劲，预计将继续表现良好 [43][44][53] - 中端市场贷款业务将继续关注信用风险和利率风险平衡，根据市场情况调整投资策略 [58][59] 其他重要信息 - 出售商业房地产平台的交易预计在第二或第三季度完成，交易完成后将实现收益，抵消前期记录的估值准备和减值 [67][68][69] - 第一季度CECL储备减少620万美元，主要因投资组合减少和宏观经济假设改善，预计未来CECL储备对财务报表影响不大 [71] - 公司成功执行增加回购协议久期策略，加权平均到期天数从64天增至88天 [75] - 平均回购利率从上个季度的35个基点降至本季度的26个基点，3月底回购利率降至20个基点 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 住宅信贷业务中证券和整笔贷款投资比例逻辑及未来平衡考虑 - 公司平台具备购买证券和整笔贷款能力，会根据产品ROE和净息差灵活配置资本，本季度两者投资均成功；季度末或之后，整笔贷款收购业务加速，年初至今已结算或在管道中的贷款超10亿美元 [83][84][86] 问题2: 证券化交易中保留债券的经济考量 - 公司通常目标是在每次证券化中部署6% - 8%的资本进行风险保留，历史上保留资产市值的10% - 15%，认为保留更多风险是合理选择 [88][89][90] 问题3: 新增投资在指定池、TBAs和信贷方面的回报情况及比较 - 代理业务中，TBA新增投资在考虑滚动特殊性后，高票面利率产品可获低两位数回报，其他为中高个位数回报；信贷业务中，NPL/RPL购买在第一季度为高个位数至极低两位数回报，目前高级债券为中高个位数回报，次级债券为极低两位数回报，鉴于息差收紧，该投资组合未来增长有限 [94][95][96] 问题4: 截至目前的账面价值情况 - 截至昨日，账面价值与季度末基本持平，误差在1美分以内 [98] 问题5: 保留CMBS投资的原因 - 公司资产在代理部门有一定流动性，可容纳替代产品；CMBS业务高效精简，适合纳入证券化产品框架，且可在市场出现错位时灵活调整投资组合 [103][106][110] 问题6: 退出商业贷款业务对整体业务综合回报预期的影响及对投资组合多元化的影响 - 从费用降低角度看，预计整体业务综合回报会有一定提升；用MSR替代商业业务后，投资组合与代理业务更互补，风险调整后回报更优，仍能保持多元化 [114][115][116] 问题7: 再投资策略及对指定池和TBAs的选择、CRT投资机会及融资情况 - 再投资策略将继续维持杠铃型投资组合，即高配高票面利率指定池和做多低票面利率TBAs；CRT投资为短期、成熟资产，提供有吸引力的利差，目前市场吸引力有所下降，整体规模不足10亿美元；CRT融资情况已大幅改善，越来越多交易商提供融资，融资利率下降，公司部分资产用自有资金投资以降低融资风险 [123][124][125] 问题8: 中端市场贷款业务在出售商业房地产背景下的定位及MSR业务发展方式 - 中端市场贷款业务是公司核心业务，与代理业务互补，回报稳定且不相关，成本结构有吸引力，在利基市场有独特优势；MSR业务将通过与大型发起服务机构合作购买批量资产和参与流量合作项目相结合的方式发展，目前有价值1.3 - 1.4亿美元的管道资产将在近期入账 [133][135][139] 问题9: 信贷投资组合目标资本配置及资金成本展望 - 公司没有具体的信贷投资组合目标资本配置，历史上代理业务资本配置在60% - 80%之间，将根据相对价值和市场情况灵活调整；预计第二季度资金成本将继续下降，MSR业务通常不使用杠杆，可能会有仓库融资作为保险措施 [144][145][149] 问题10: 下半年利率和经济展望及当前战略面临的最大风险 - 预计利率可能略高于当前水平，但市场不会出现大幅抛售，美联储将维持宽松货币政策；当前面临的风险包括短期内通胀上升可能失控，美联储可能采取措施应对，同时需警惕抵押市场的久期风险，公司将密切管理久期 [155][158][159]