财务数据和关键指标变化 - 总营收下降16%，降至6.646亿美元，去年同期为7.881亿美元 [9][17] - 费用减少6230万美元，降幅10.6%，公司目标到明年年底节省5000万美元固定成本，预计2023年实现2500万美元 [17] - 调整后EBITDA为1.225亿美元，去年同期为1.745亿美元，主要因资本市场收入降低 [18] - EPS为0.35美元，去年同期为0.50美元，本季度EPS是公司第三季度历史第二好成绩，比2019年高出0.03美元 [18] - 本季度回购1010万股，每股10.35美元，季度加权平均股数同比减少5.6% [19] - 第三季度末现金及现金等价物为2.297亿美元，净杠杆为0.5倍 [20] - 下调2022年全年指引，预计总收入在27 - 28亿美元之间，去年为2906.4亿美元；调整后EBITDA在5 - 5.5亿美元之间，去年为5.975亿美元 [21] - 预计调整后盈利税率约为19%，去年为18.9%；预计加权平均股数同比下降6% - 7%，目标净股数发行年均不超过2% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理服务、服务费及其他费用收入增长11%，主要得益于服务业务改善以及灵活办公空间和全球企业服务的持续增长 [10] - 本季度工业和零售租赁活动较强，但被写字楼业务量下降抵消，写字楼租赁在阳光地带比传统核心都市更活跃 [10] - 房利美商业抵押贷款发起业务以及写字楼、工业和酒店的抵押贷款经纪业务收入同比有所改善，但其他领域活动减少抵消了增长 [12] - 所有类型房地产投资销售业务量全行业下降，债务驱动交易受影响尤其大，写字楼行业受影响最严重，多户住宅和零售市场表现相对较好 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 几乎所有市场中，A类写字楼较B类和C类写字楼溢价不断增加 [11] - 美洲业务9月业务量同比下降43%，公司从8月中旬开始业务放缓，12月加速下滑 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计行业交易量将在利率稳定后迅速反弹，因其拥有4100亿美元全球机构房地产资本待投入，未来五年还有2.5万亿美元商业和多户住宅债务到期 [13] - 公司自2017年上市以来，营收翻倍，调整后EBITDA增长超一倍，运营现金流达14亿美元，从纳斯达克获得15亿美元，向股东返还近13亿美元资本，净杠杆降低近90% [14] - 公司市场份额稳步提升，美国投资销售业务排名从2017年的第五名升至去年的第四名，今年升至第三名 [15] - 公司认为行业将围绕资金充足的全方位服务提供商整合，增长机会包括拓展国际业务、为客户筹集资金、扩展服务和资产管理平台以及发展管理服务 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球利率快速上升对交易业务量产生重大影响，预计业务量下降趋势将持续到利率和资本化率稳定，预计明年业务量仍较低，但公司多元化收入来源和可变成本结构将使其继续产生稳定的调整后EBITDA和现金流 [9] - 公司认为一旦利率稳定、资本化率确定，交易活动将恢复，银行有能力放贷，只是因利率上升和不确定性而暂停 [27][29] - 公司在国际市场有发展机会，已在英国收购两家公司，欧洲市场对公司的接受度很高 [30] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用非GAAP指标，包括调整后收益和调整后EBITDA，相关定义、与GAAP结果的对账等信息可在新闻稿、补充Excel表格和季度业绩报告中查看 [4] - 电话会议中讨论的现金流指经营活动提供的净现金，不包括贷款发起和销售以及2021年股权事件的影响，业务现金流也不包括生产者的员工贷款 [5] - 电话会议中的展望假设无重大收购、股票回购和公司股价重大变化，2025年财务和运营目标考虑了收购因素，但所有目标均可能因宏观经济、社会、政治等因素变化，不构成正式指引 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何实现2025年目标，哪些业务板块作用更大，无机增长和有机增长的角色如何，以及如何看待利润率 - 公司认为2025年目标可实现，增长包括有机和无机增长，美国和国际市场均有机会，随着利率稳定和定价明确，行业活动将回升 [26][27] - 公司作为中介，利率上升导致市场调整和混乱，但利率和资本化率确定后交易将恢复，国际市场有发展机会 [28][29][30] 问题2: 在当前市场下，若有机会主义交易，公司是否会考虑增加杠杆 - 公司主要进行小规模收购、引入大型团队和优秀人才，重大收购会带来摩擦和冲突，公司有8亿美元可用资金，但收购时会谨慎考虑协同效应 [31][32][33] 问题3: 租赁收入下降5%，写字楼租赁是主要驱动因素，能否详细说明当前写字楼租赁状况，以及如何结合明年衰退背景看待大量债务到期和续约情况 - 2.5万亿美元债务到期与资本市场相关，无论建筑状况如何都需再融资；写字楼未来会与过去不同，但人们仍需要办公空间，部分老旧B&C级建筑将被改造，通胀环境下新建建筑成本高，供应减少而需求增加 [35][36][37] 问题4: 写字楼租赁趋势如何，客户对新空间或现有空间需求如何评估，是否都在缩小面积、向阳光地带转移，以及老旧建筑是否会被闲置 - 部分老旧建筑可改造为一流产品，受市场欢迎；经济衰退时，CEO希望员工回到办公室，年轻人也希望回到办公室社交和成长；公司看到近期有续约客户扩大或缩小面积，租户追求高品质、配套设施完善的空间；自夏季末以来，写字楼入住率上升至40% - 50%，租赁需求集中在周二至周四，空间需求向协作区和会议室转变，密度变化不一定导致面积缩小 [42][43][46] 问题5: 如何看待未来6 - 12个月抵押贷款业务，考虑到利率上升、资本市场活动放缓对再融资和抵押贷款发起及LTV收益的影响 - 公司抵押贷款业务并非几乎全部为多户住宅，房利美业务占比较大且利润率较高；在当前市场环境下，公司吸引的人才能够在困境中创造交易；预计利率稳定前业务活动将减少，但公司凭借人才和强大的GSE业务将获得较大份额的市场活动 [51][52][53] 问题6: 买家能忍受负杠杆多久，如何看待负杠杆的可持续性 - 银行不愿续约的贷款可通过增加股权来延长，这为救援资本、优先股等提供机会；买家对负杠杆的忍受程度取决于对资产长期价值和市场需求的看法；市场会调整，一旦利率稳定、交易恢复，将迎来新一轮投资活动 [54][55][56] 问题7: 公司流动性目标是否为2.3亿美元现金加上未动用的循环信贷额度，即8.3亿美元 - 是的，公司认为现金、业务产生的现金和未动用的循环信贷额度总计有10亿美元可用于投资业务和向股东返还资本 [64][65] 问题8: 公司预计资本市场交易量将长期下降，依据是什么 - 公司难以准确预测市场变化，如疫情和乌克兰局势；个人认为市场恢复较快，但银行放贷和美联储加息决策不确定，利率是影响交易业务量的关键因素 [67][68][69] 问题9: 美洲业务9月业务量同比下降43%，公司业务下滑趋势是否相同，是否更早恶化 - 公司从8月中旬开始业务放缓，12月加速下滑 [70] 问题10: 第四季度租赁业务趋势如何，预计下降幅度多大 - 预计租赁业务将较第三季度有所下降，可能略多；假设模型中预计较过去12个月下降10% - 15% [71] 问题11: 调整后税率从2017 - 2019年的水平升至19%，是什么原因导致，对股数有何影响 - 第三季度公司回购约1000万美元股票，约1000万股，这降低了全年股数预期；公司认为当前股价仍具投资价值，因此继续回购 [75] 问题12: 在写字楼领域，买家是等待租金和空置率下降，还是主要受利率波动影响 - 买家主要等待利率波动稳定；卖家意识到价值变化，部分基金可能出售资产以转向新基金；市场上的调整将创造交易活动 [77] 问题13: 工业和仓库领域情况如何，考虑到亚马逊业绩不佳和进口及在线商务放缓 - 高端零售品牌表现良好，全球出现许多新品牌，它们倾向于建立自己的分销和供应链；近岸制造趋势增加，但利率影响工业建筑开发；亚马逊放缓仓库和物流业务，但其他企业将填补部分需求，销售正在回升 [78][79][80] 问题14: 如何看待A类股东投票反对四名董事候选人中的三名 - 公司年度股东大会已重新选举所有董事，认为董事会实力较强，并将继续加强 [82]