财务数据和关键指标变化 - 二季度营收下降30.4%，调整后每股收益为0.10美元，下降66.7%，调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为4560万美元，下降59% [17][21] - 总费用增加25.4%，佣金收入下降43%，佣金补偿也下降43% [19][20] - 二季度末现金及现金等价物为3.06亿美元，较3月31日增加1500万美元，较去年底的1.64亿美元有所增长；公司净债务与过去12个月调整后EBITDA之比为1.4倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务下降44.8%，整体资本市场业务（包括贷款发放）下降29.8% [17] - 抵押贷款银行业务收益增长53.2%，多户家庭抵押贷款发放量增长23%，高于行业的14% [18] - 管理服务、服务费及其他业务下降11.6%，主要因非费用性过往收入减少、托管账户余额利息收入及服务业务中的收益率维持费减少 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国投资销售市场份额持续提升，根据RCA数据，2020年上半年行业排名从2019年上半年的第五名升至第三名 [12] - 多户家庭和工业地产预计在下半年表现优于其他物业类型，历史上这两类资产约占公司收入的40% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身在管理服务、GSE贷款发放增长和投资销售方面具有竞争优势 [12] - 计划在2020年减少约1亿美元的支持和运营成本 [20] - 重视人才招募和培养，认为多元化和包容性有助于提升竞争力，将加大招聘力度，拓展培训和支持项目 [15] - 关注全球扩张机会，包括欧洲、中东、亚洲以及美洲市场 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度公司和行业面临挑战，尽管行业交易量大幅下降，但公司仍产生了4700万美元的运营现金流 [10][11] - 低利率环境、大量可用的房地产投资资本、改善的房地产信贷市场以及价格发现的出现，将推动未来资本市场活动 [13] - 预计美国行业第三季度交易量与第二季度相似，支持和运营成本将比去年同期减少约4000万美元，与二季度节省的费用相当 [21] - 认为公司能够适应当前和未来的市场条件，在市场动荡和复苏期间具有优势 [13][14] 其他重要信息 - 公司将在第三季度确认来自纳斯达克的约1.09亿美元调整后收益，预计2020年该收益将为公司带来3600万美元的额外流动性 [22] - 多户家庭抵押贷款业务中，延期还款和严重拖欠情况仍处于较低水平，占房利美服务组合的比例不到0.3% [23] - 公司设立了1.25亿美元的子限额信贷额度，以应对市场条件恶化时可能的本金和利息服务预付款 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度调整后收益是否与第二季度相似（不包括纳斯达克收入） - 公司认为该假设基本合理，除纳斯达克收入外，第三季度在交易和费用方面与第二季度相似，不过2019年第三季度费用较第二季度有所上升 [27][29] 问题2: 佣金下降是否意味着今年发行的股票数量减少 - 公司表示佣金收入下降会使与薪酬相关的股票发行减少，预计长期股份数量增长率为2%，今年由于去年采取的一些措施，股份数量同比略有下降 [31][32] 问题3: 免税期结束后公司在股票回购和财务简化方面的计划 - 公司因仍处于免税分拆期，目前无法制定重大股票回购计划，但认为股票具有吸引力，有大量资产和现金，会考虑资本的最佳使用方式；同时会继续努力简化财务报表 [35][36] 问题4: 下半年交易管道回升的关键因素，以及不同市场的表现差异 - 公司认为美国有超过2000亿美元的干粉资金，随着对疫情恢复的预期增强，人们会因预期疫苗、治疗方法或恢复正常生活而进行投资；管道活动与疫情前相同，部分市场已开始复苏，债务市场的改善也有助于推动交易 [40][41] 问题5: 多户家庭业务在政府刺激措施减少情况下的风险，以及下半年GSE业务的展望 - 公司对多户家庭业务持乐观态度，认为生产率稳定，入住率保持不变，预计未来会有某种形式的刺激措施，下半年业务管道将与上半年相似 [42][43] 问题6: 公司哪些业务领域有短期重新加速和增长的潜力 - 公司在票据销售业务上较为活跃，若压力持续，可能会出现更多低于面值的票据销售；企业服务和物业管理业务也有增长机会，随着人们寻求降低成本和专业知识，该领域将继续发展 [44][47] 问题7: 免税分拆两周年的具体日期 - 公司表示是今年11月底 [50] 问题8: 如何看待公司资产负债表和资本需求，以及对股票回购的影响 - 公司认为该描述合理，目前纳斯达克股票潜在现金流约7.75亿美元，对资产负债表和资本能力感到满意，会在业务恢复和免税期结束后重点考虑资本分配 [52][55] 问题9: 公司运营所需保留的现金金额 - 公司认为3亿美元现金较多，因此在季度末偿还了部分循环信贷额度，未来会继续寻找偿还额度的方法，历史上第三和第四季度是现金流生成最多的季度，目前循环信贷额度仍有1.25亿美元的可用容量 [56] 问题10: 是否同意竞争对手关于房地产销售恢复的观点 - 公司认为这取决于复苏的程度，投资者会进行长期思考，一些市场已经开始重置租金，随着对租金的可见性提高，房产销售将增加；同时，越来越多的公司意识到远程工作的问题，将回归办公室工作 [59][61] 问题11: 假设办公物业资本化率上升，对公司收入恢复的影响 - 公司认为多户和工业地产市场将相对较快反弹，目前工业市场活跃；在低利率环境下，某些类别房产价格实际上在上涨 [63][66] 问题12: 等待投资的干粉资金的耐心程度和投资时间限制 - 公司表示很多投资有时间框架要求，投资者会在价格发现后出售现有投资组合，转向新的机会，随着对疫情治愈、经济走向的预期或对新常态的接受，投资活动将重新活跃 [68][69] 问题13: 当前环境下吸引人才和获取市场份额的机会 - 公司认为现在是招募人才的好时机，公司是高收入创造者的首选平台，会谨慎管理现金和资本 [70] 问题14: 全球扩张计划是否会受影响 - 公司表示会持续关注机会，欧洲、中东、亚洲以及美洲市场都有增长潜力 [72] 问题15: 估值、评估和咨询业务的近期展望 - 公司表示该业务收入稳定，业务组合略有变化，转向现有投资组合估值和大型机构业务，但与去年相比没有下降 [73]