财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度核心FFO每股收益为0.68美元，同比增长39% [20] - 同店NOI增长22.2%，主要由16.6%的收入增长和3.1%的物业运营费用增长驱动 [21] - 同店平均入住率为94.7%，同比增加250个基点 [21] - 公司预计2022年全年核心FFO每股收益为2.80至2.85美元，较之前指引中值增长4%，同比增长25% [23] - 同店收入增长预计为11%至13%，NOI增长预计为14%至16% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购了12处物业，价值约9300万美元，平均资本化率为5.3% [12] - 季度结束后，公司与一家合资伙伴完成了位于休斯顿MSA的高质量7处物业组合的收购，价值2.08亿美元 [13] - 公司通过合资收购获得收购和管理费用以及激励收益，提升了资本回报率 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度同店入住率同比增加140个基点，季度末为94.8%，4月底为95.1% [15] - 第一季度街边租金平均同比增长22%，合同租金增长约14% [16] - 4月底的租金滚动率扩大至略高于5% [16] - 公司在3英里和5英里半径内面临新竞争对手的物业比例分别下降至27%和45% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划放缓2022年的收购速度，专注于消化2021年收购的22亿美元资产 [11] - 公司通过合资收购策略在低资本化率环境中继续增长 [13] - 公司受益于其独特的PRO结构、投资组合的多样化以及自助存储行业的强劲表现 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年的展望非常乐观，自助存储行业的基本面处于历史最高水平 [8] - 尽管投资者需求仍然高涨，但近期买家开始因利率上升和资本成本增加而退缩 [10] - 公司预计上半年增长水平较高，下半年由于基数效应增长将更具挑战性 [22] 其他重要信息 - 公司杠杆率为5.7倍净债务/EBITDA，处于目标范围的低端 [25] - 公司无2022年到期的债务，仅有18%的债务受浮动利率影响，且有1.85亿美元的循环信贷额度可用 [25] - Kroll Bond Rating Agency将公司运营合伙企业的信用评级从BBB上调至BBB+ [24] 问答环节所有提问和回答 问题: NOI指引上调的原因 - 第一季度表现优于预期，管理层对全年表现有更高信心 [28] - 现有客户的租金调整决策已基本完成，为第二季度提供了良好的预期 [28] 问题: 客户对租金上涨的反馈 - 客户对租金上涨的反馈正常，未对公司收入管理策略产生负面影响 [29] 问题: 入住率趋势 - 公司预计入住率将遵循季节性趋势，夏季将有所上升，年底将有所下降 [31][32] 问题: 通胀对市场的影响 - 公司认为自助存储行业在通胀环境中表现良好，未发现任何市场因通胀而受到显著影响 [34][35] 问题: 买家退缩的情况 - 买家退缩的情况较为普遍，主要由于利率上升和资本成本增加 [37] 问题: 新供应减少的原因 - 新供应减少主要由于建筑成本上升和项目审批难度增加 [38][39] 问题: 各地区市场表现 - 公司所有地区的市场表现均良好，尤其是亚特兰大和佛罗里达市场 [41] 问题: 银行对开发商的贷款态度 - 银行对开发商的贷款态度趋于谨慎，利率上升增加了项目的融资难度 [42][43] 问题: 营销支出趋势 - 第一季度营销支出下降，预计全年将恢复正常增长 [45][46] 问题: 收购资产的绩效 - 2021年收购的资产表现优于预期，超出预期5%至10% [49] 问题: 收购回报门槛 - 公司的收购回报门槛有所提高，主要由于资本成本上升 [50][52] 问题: 洛杉矶市场的价格管制影响 - 洛杉矶市场的价格管制对公司影响极小 [54][55] 问题: 全年指引上调的信心来源 - 公司对全年指引上调的信心来源于需求的持续强劲和新供应的减少 [58][60] 问题: 潜在PRO加入平台的讨论 - 公司继续与高质量的私人运营商进行讨论，但当前利率环境可能对公司有利 [63] 问题: 抵押贷款利率上升对需求的影响 - 抵押贷款利率上升可能导致租房需求增加，但对自助存储行业的影响有限 [64] 问题: 4月租金和入住率数据 - 4月底入住率为95.1%，同比增加40个基点，租金同比增长超过20% [67]