财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度核心FFO每股收益为0.41美元，同比增长7.9% [26] - 同店NOI同比下降1.2%，主要由于同店收入下降1.1%和物业运营费用下降1.1% [27] - 同店平均入住率为88.1%，同比下降140个基点 [27] - 7月底同店入住率为91.1%，同比上升80个基点，环比上升130个基点 [30] - 7月同店搬入量同比增长8%，搬出量同比下降20% [30] - 7月现金回收率保持在正常水平的99%左右 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购了4个全资物业，总投资3600万美元，季度结束后又收购了一个价值600万美元的物业 [22] - 外部收购环境在第二季度显著放缓，许多投资组合被撤出市场，买卖价差仍然较大 [23] - 公司预计将继续执行来自其内部管道的收购 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 在报告的大都市统计区中，有一半实现了同店收入和NOI的正增长 [32] - 两个最大市场Riverside和Phoenix的表现优于投资组合平均水平 [33] - Portland市场受到COVID-19居家令、拍卖和滞纳金限制以及现有供应过剩问题的负面影响 [34] - 7月Portland市场入住率同比上升110个基点，但仍是最具限制性的市场 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司独特的PRO结构在困难时期为现金流和核心FFO每股收益提供了下行保护 [10] - 公司认为其投资组合在次级和三级市场的集中度较高，这些市场受COVID-19影响较小 [19] - 公司注意到从城市地区向郊区迁移的早期趋势，认为这一趋势将有利于其投资组合 [20] - 公司完成了2.5亿美元的私募债务发行，10年期票据的2.99%票面利率是自存REIT中最低的 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为最糟糕的时期已经过去，但COVID-19感染在一些州的复苏以及分阶段重新开放的不确定性仍然存在 [18] - 公司预计第三季度同店收入增长可能与第二季度的-1.1%持平或略低 [37] - 如果假设没有额外的封锁或居家令，公司预计2020年下半年FFO将超过2019年下半年 [69] 其他重要信息 - 公司估计未处理的拍卖高估了入住率约50个基点 [17] - 公司预计第三季度坏账费用将保持在2%-2.5%的历史范围内 [57] - 公司预计2020年全年物业税支出增长将在5.5%-6.5%之间 [96] 问答环节所有的提问和回答 问题: 交易市场的价格变化和公司股票表现 - 公司认为没有看到预期的资本化率压缩，第二季度关闭的交易平均资本化率在6.5%左右 [46][47] - 公司认为其股票价格具有吸引力，并准备利用其循环信贷额度和OP单位货币进行收购 [48] 问题: 与工作从家庭或失业相关的需求 - 公司观察到一些与家庭办公室创建和小型企业调整相关的存储需求，但无法量化其影响 [49] 问题: 外部增长目标和PRO增加 - 公司预计可以恢复到每年10%的资产增长目标，并希望在适当时候增加1-3个PRO [53][55] 问题: 非稳定资产的收购 - 公司通常不收购非稳定资产，但如果时机合适且有意义，可能会考虑与合资伙伴合作进行此类收购 [56] 问题: 坏账费用和拍卖进程 - 公司预计第三季度坏账费用将保持在2%-2.5%的历史范围内，并希望在第三季度末完成大部分拍卖进程 [57][59] 问题: 7月搬入量的强劲表现 - 公司认为7月的强劲表现得益于所有市场的良好执行、竞争性定价和有效的营销支出 [65][66] 问题: 下半年指引的不确定性 - 公司认为最糟糕的时期已经过去，但COVID-19相关的不确定性仍然存在，因此无法提供全年指引 [68] 问题: 内部收购管道的时间安排 - 公司表示内部收购管道的时间安排较为不规律，通常需要12-24个月的规划 [75][76] 问题: 潜在税改对PRO模式的影响 - 公司认为如果税改取消递延税基，可能会促使卖家更快地做出出售决定 [79] 问题: 特定市场的表现 - 公司解释了Indiana市场运营费用大幅增长的原因是由于去年同期的比较基数较低 [85] - 公司指出Portland、Dallas、LA和Vegas等市场由于供应问题表现不佳 [87] 问题: 近期市场趋势 - 公司表示7月和8月初的趋势保持稳定，没有看到显著变化 [90] 问题: 物业税增长预期 - 公司预计下半年物业税增长将保持在5.5%左右 [96][98] 问题: 学生人口的影响 - 公司认为今年大学相关活动可能少于往年，但仍需观察8月下旬的情况 [104][105] 问题: 商业租户占比 - 公司估计商业租户约占15%，且该群体的行为保持稳定 [106] 问题: 新供应情况 - 公司观察到在建项目可能会延迟交付，但新规划和许可显著减少 [107][108] 问题: 非同店投资组合的表现 - 公司通常能够改善新收购物业的表现，这种改善在纳入同店投资组合后仍会持续 [109][110] 问题: 成本控制措施 - 公司通过优化营业时间、利用技术和PRO团队的出色管理来控制成本 [114][115] 问题: 收款假设 - 公司通常假设在客户首次逾期时回收率为10%-20%，随着逾期时间延长，回收率会迅速上升 [117] 问题: 支付部分租金以避免拍卖的计划 - 公司表示与租户保持联系的租户中，有很大比例会参与支付部分租金的计划，但无法提供具体数字 [120] 问题: 人口结构变化 - 公司没有观察到租户人口结构的显著变化 [121] 问题: 非稳定资产的收购门槛 - 公司表示目前没有接近考虑大规模收购非稳定资产的门槛 [122]