财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.40美元，同比增长8.1% [31] - 第四季度同店NOI增长3.8%，其中同店收入增长2.8%，物业运营费用增长0.3% [32] - 2019年全年同店收入增长4%，物业运营费用增长1.6%，NOI增长5% [33] - 第四季度营销费用同比增长9% [32] - 同店平均入住率在第四季度为88.2%，与去年同期持平，全年同比上升30个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第四季度收购了7处全资物业，总价值3200万美元 [34] - 2019年全年收购了69处全资物业，总价值4.48亿美元 [34] - 2020年预计全资收购规模在4亿至6亿美元之间 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰市场继续面临供应过剩的压力，尽管第四季度街面租金有所改善，但入住率仍受压 [18] - 领先的MSA市场包括Riverside、San Bernardino、Atlanta和Las Vegas，这些市场的需求增长超过了供应增长 [22] - 波特兰、凤凰城和图尔萨市场继续受到新供应的影响 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成了SecurCare的内部化，预计2020年每股核心FFO将增加0.03美元，未来每年增加0.04至0.05美元 [12][29] - 公司预计到2025年，约一半的PROs将退休，NSA将内部化管理这些物业 [11] - 公司预计2020年同店收入增长2.25%至3.25%，运营费用增长3%至4%，NOI增长2%至3% [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济继续以适中的速度增长，利率保持低位，为房地产提供了有利的背景 [16] - 由于全球事件和即将到来的总统选举，经济不确定性增加，自存仓行业需求旺盛 [16] - 公司预计2020年新供应将继续对收入增长产生压力 [37] 其他重要信息 - 公司预计2020年同店收入增长2.25%至3.25%，运营费用增长3%至4%，NOI增长2%至3% [38] - 公司预计2020年全资收购规模在4亿至6亿美元之间 [38] 问答环节所有的提问和回答 问题: SecurCare是否获得了优先待遇 - SecurCare的内部化交易是按照最高公司治理标准进行的，董事会任命了一个特别委员会来领导交易 [40] 问题: 内部化是否使添加新的PROs更容易 - 内部化确实使添加新的PROs更容易，因为减少了管理层的复杂性 [41] 问题: 资本化率趋势 - 第四季度的资本化率在5.5%至6%之间，预计2020年不会上升 [45] 问题: 未来PRO内部化交易的预期 - 预计未来几年还会有约4个PROs退休，但具体时间取决于个人情况 [60] 问题: SecurCare交易的净现金影响 - 预计G&A节省250万至300万美元，SP单位退休将减少1200万美元的年度分配 [69][72] 问题: 内部化是否是一个案例研究 - SecurCare的内部化部分是为了向其他PROs展示过程，部分是由于个人原因 [96] 问题: 同店收入指导 - 2020年同店收入指导基于各PRO物业预算和宏观视角，预计2020年将保持底部 [102][105] 问题: 新供应和竞争 - 预计2020年将是新供应最严重的一年，之后将逐渐减少 [110]