财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元；全年净收入为每股0.16美元，核心FFO为每股1.10美元，AFFO为每股1.16美元，AFFO同比增长23.4% [10] - 2022年第四季度利息费用增至350万美元，全年增至920万美元，高于上一年的100万美元和370万美元 [11] - 考虑股份结算后，净债务与年化调整后EBITDA的比率为3.4倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围；不包括远期股份，该比率为5倍 [12] - 2022年通过ATM计划发行约30万股普通股，加权平均发行价为每股21.02美元，净收益约570万美元 [33] - 2022年第四季度G&A增至540万美元，全年增至1910万美元，高于上一年的390万美元和1480万美元 [54] - 预计2023年AFFO每股在1.17 - 1.23美元之间，假设收购活动（包括已完成开发和净处置）至少为4亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度完成约1.041亿美元的总投资，全年总计5.07亿美元；季度投资平均收益率为6.9%，不包括开发，收购的初始现金资本化率为7%，加权平均剩余租赁期限为11.2年，超97%的收购对象为投资级和投资级概况租户 [5] - 2022年出售7处房产，收益超2500万美元 [8] - 2022年底，投资组合包括427份租约，80个租户贡献约9900万美元的年化基础租金，加权平均剩余租赁期限为9.5年，约80%的ABR来自投资级评级或投资级概况租户，投资组合100%出租 [26] - 2022年第四季度，投资组合的年化基础租金增至超9900万美元，较2021年底的7120万美元增长39% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年和2023年行业整体交易数量可能显著减少，但竞争也在减少 [6] - 卖家分为两类，大部分暂无出售需求，等待美联储政策转变或资本化率下降；小部分有交易压力 [58] - 1031市场规模较以往大幅缩小 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行增长战略，扩大高质量投资组合，通过非传统渠道寻找机会，提供资本以获取超额风险调整回报 [4][6] - 除优质收购外，公司还将适时担任高级有担保贷款人，贷款以高质量投资级房产为后盾，收益率高于资产收购所需的资本化率 [25] - 公司认为自身在寻找净租赁资产的最佳风险调整定价方面具有优势，有信心为股东创造价值 [27] - 公司与众多开发商建立了良好关系，随着1031市场降温，这些关系将带来更多机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济背景困难，公司在2022年仍取得了强劲业绩，有信心在2023年继续执行增长战略 [4] - 公司对投资组合的稳定性充满信心，通过严格的风险管理和信用监控，确保投资组合在任何周期都能表现良好 [7] - 2023年第一和第二季度收购前景乐观，有信心找到有吸引力的机会 [36][59] 其他重要信息 - 公司正在寻找永久CFO，已取得进展，有多位强劲候选人 [9][41] - 2023年2月21日，董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，第四季度AFFO派息率为69%，符合指引 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易管道及指导假设的时间和资本化率情况 - 10月后采取更机会主义的方法，买卖价差仍存在但有所缩小，卖家开始有变动，团队可评估业主需求并寻找收购机会；指导假设收购活动均匀分布在全年，第一和第二季度前景良好 [35][36] 问题: 贷款机会、风险概况及与收购的承保比较 - 市场上部分资本退出，公司通过网络找到机会，为开发商提供低于100% LTV的贷款，收取租金以获得短期超额收益；若市场复苏，贷款期限可能缩短，否则可能延长或按更有吸引力的资本化率收购房产；贷款有提前还款补偿条款 [38][46] 问题: CFO搜索进展及宣布时间 - 11月聘请猎头，1月开始积极寻找，已与大量潜在候选人沟通并缩小范围，对剩余候选人乐观，但暂无法提供宣布时间 [41] 问题: 收购资产的竞争情况 - 2022年下半年交易数量大幅下降，预计2023年继续；竞争明显减少，如杠杆私募股权买家和1031市场规模缩小，使公司有更多机会与相关群体合作 [42] 问题: 收购的租户和房地产类型、资本化率变化及目标资产篮子 - 收购标准无明显变化，本季度收购的资产信用质量和租赁期限接近以往高水平；举例收购了Dick's Sporting Goods、REI、Ross Dress for Less、Kroger等；Dollar General相关收购增加，因1031市场变浅，开发商更多转向REITs [44][45] 问题: 与商户开发商的关系及净收购减少的原因 - 过去几年与开发商建立了良好关系，1031市场降温后，这些关系开始发挥作用；净收购减少可能是由于机会减少和融资更复杂 [50] 问题: 商户开发商交易流的可持续性 - 在当前1031市场状况下，预计交易将是计划性的，其他REITs可能也有类似情况，因为零售商持续有增长需求，开发商将更多关注机构买家 [90] 问题: Dollar General商店的购买来源及价值判断 - 部分在第三方市场收购，有较短租赁期限并与租户协商延长；约75% - 80%从商户开发商处收购 [74] 问题: 商户开发商是否为其他主要零售商建设 - 部分小开发商专注于Dollar General，大部分大型开发商也会为Tractor Supply等其他租户开发 [76] 问题: 4亿美元收购与收益指导低端的关系 - 4亿美元收购可视为收益指导的中点 [77] 问题: 是否有观察名单、指导中是否包含坏账及现金G&A假设 - 假设存在少量净坏账，预计占比小于2%；现金G&A将随工资和福利增长，今年因团队全面组建完成，会略高于通胀 [91]